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北京房产市场分析1:购房群体

  • 2026-10-27 14:30:10
北京房产市场分析1:购房群体
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北京的房产市场，距离上一次大幅普涨，已经有差不多十年了。用更为准确的话语说，现在基本已经回到16年了。而这10年的中间点刚好是2021年，就是大家所谓的巅峰期。
下面这张图是网图，大概就是这个意思。
这三条线，一个是708090购房需求的崛起，一个是城镇化的进程，一个是房地产的发展线路。不管你们信不信，反正我是信了。
文末有一句忠言，希望有缘人能够读到。
这十年间的后5年，发生了很多事。全球卫生的事，到处打仗的事，总统反复上任的事，黄金疯涨的事，还有几次关于湾湾的事，可是没有哪一项是针对房地产的，没有哪一项能引起今天的状况，而我们的GDP也没降，关于经济的各种统计数据的增长没降，物价没降，房价却降了。
任何事都有两面性，有人希望房价降，有人不愿房价降，每个人既是变革的推动者，同时又是时代前行的阻力。
北京房地产的稳定，需要社会各界中产的积极参与，而在北京，什么样的家庭才算是中产呢？
有车有房，吃个饭两三百是经常的事，买件衣服三五百上千元理所当然，出门游玩几天花个万儿八千的合情合理，孩子的培训班一节课两三百已经是最低的了，但凡能摇到号，家里一辆车都是少的，正所谓“衣、食、住、行、用、娃”等消费，基本都不是考虑最次的，相对还可以的，这个就是中产。
看到没有，我没有说收入，说的是消费。
中产需要持续高消费才能维持作为中产的体面。
决定中产消费档位的起点就是房子。
房子又叫“家”，是一切消费认知定位的基础。
房子，既可以是资产，又可以是负债。一个月收入三万的家庭，和一个月收入八万的家庭，因为房子，消费水平能拉到同一水平面。
而中产，又是一个广泛而模糊的群体，他们隐藏在我们中间，是你，是我，是我们的同事，是我们的领导，是我们的邻居。
只有当他们站在了房子面前，跟着中介看房的时候，站在售楼处的时候，他们的身份才是一致的，成了买房的客户。
小优是个二手中介，从业接近16年，而这几年一直在研究新房的客群属性，新房的客群从哪里来？大部分是从二手业主中来。至于几个刚毕业的大学生，惦记他们？等等吧。
而二手业主，也分两类，一类是心态和视野已经打开的业主。他们既有提升居住体验的需求，也有购房所需的资金，还有正视房产的商品属性的认知。
哪怕他们收入降级，一套或者多套房子在手，他们也有底气出来看房，达成交易，成为购房的主力群体。
而另外一类业主，那些住惯了老破小的叔叔阿姨，很多迈不开换房这一步，嫌这远，嫌那以前是什么厂，嫌那以前是什么荒地，嫌那以前是什么菜地，他们守着自己的老破小，跌了三百二百的没有一点感觉，不舍得换房，就那么熬着，熬到最后留给孩子分遗产。
他们留下的遗产房，反而会成为砸盘先驱，拉低房地产的稳步成交。
指望他们，还不如搞点豪宅，挤一挤有钱人呢。
另一个主力购房群体就是新增刚需，对北京而言，什么是新增刚需？
就是人才引进、北漂安家置业、北京有房二代需要“分家”的年轻人。
那几个“引进型”人才，对每年20多万新房加二手的成交的成交量，简直属于毛毛雨。而且，人才引进的首年，并不一定会买房，2025年1.8万的新增落户，有需要买房和有能力买房的的人群，估计也才小几千人。
另外一个新增刚需是北漂，而北漂是一个非常尴尬而“自由”的群体。
北漂其实有两类：有一个人的北漂，有整个家庭的北漂。
单身男女背包进京或者毕业留京，趴在各种圈子的边缘试探，一口一口的往嘴里扒饭，希望有一天能落地生根，而真正落地的归属感，也只有一个能称之为“家”的自己的一套小房子才能给到。
而整个家庭的北漂，就是两个单身北漂男女互相扶持抱团取暖，组建家庭走上了生娃养娃的传统人生路，因为娃，又带来了老家的父母，成了北漂家庭。
其实指望北漂继续支撑房地产的持续成交，其实是指望不上的。
第一，他们有不确定性，数量不确定，各家的情况不确定。
第二，当下社会诱惑这么大，衣食住行用哪哪都需要花钱。
举起手机亮一下二维码，网购平台轻轻一点，几百几千的就这么一次次的没了。他们攒点首付太费劲了。
可是，这两三年，他们成了购房的主力。某一个偏僻的角落，某一个降价的老破小，一声声的在告诉他们，留下来吧，你属于这里。
“租房似浮萍，买房扎根生。”负重前行的人，从来没有英雄，都是分母。
可是，我们又能指望他们多久呢？
北京的另外一类新增刚需，“安家”的“房二三代”。
房二三代，就是不差房，爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈，两代直系至亲，单传一娃，6套房子也不足为奇。
而这些房子，每一套都可以认为是自己的，这个就是“传承”，但是又不属于自己的，他们脑海中总有一个声音，那套是我爷爷的，那套是我姥姥的，让他们住这“破房子”安家，那简直是砸了房二三代的招牌了。
哪怕是单身，他们也需要一个属于自己的“家”。所以，他们需要卖房，也需要买房。
这类人群，有不确定性，有特定的时间节点，也是一个比较庞大的隐性刚需人群，他们有需求，有购买力，还有强烈的购房冲动性。大抵如此。
购房群体还有谁呢，几个刚毕业的00后大学生？他们会买二手老破小？还是能买得起五环边500万起步的新房？
数据有了是好事，说明没崩，谁都不背锅。而数据的持续性，才是最重要的。
意识的觉醒是痛苦的，心中有好多话说不出来，没法说，不敢说。
送给有缘人一段话：
过去的20年至少有6亿农民进城安家，他们买房的同时拥有超强的优越感和潜意识的自卑，他们装模作样的挑来挑去，其实他们内心只有对安家的向往。他们买过来别人住过的老旧二手房，他们买过来荒郊野外的“新区”新楼盘，背负着收入一半以上的月供，如履薄冰的辛勤工作和创业，只为在城市能够扎根有个家。
可是，我们已经从农村走出来了，以后呢？
也不知道有多少人能看到我的文章，随缘吧。
有想聊的朋友可以聊一下deshengyo，或者评论区留言。
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