政府收二手房,亏钱生意做到哪天

上海把二手房收购从3个区扩到了8个区。5月份广州直接砸了30亿全市收房。30多个城市官宣落地，80多个城市表态支持。听起来声势浩大。

但我算了一笔账。看完你就知道，这生意亏钱亏得清清楚楚。

上海2月份试点到现在，3个半月收了523套二手房。同期卖了9万多套。政府收购占比0.57%。也就是说每卖175套，只有1套被国企接盘。

为什么规模起不来？因为算不过账。

上海住宅平均租金回报率2.04%。四大一线城市里最高。

国企收购的综合成本是多少？央行再贷款加银行配套，光融资成本2.2%到2.5%。再加上老房翻新、运营管理、租赁空置期，实际资金使用总成本3.5%以上。

租金回报率2%。收购成本3.5%。中间差1.5个百分点。

一套300万的房子，每年亏4.5万。一个月亏3750块。

这不是理财亏损，这是实打实的现金流出。收得越多亏得越多。

广州更离谱。南沙30亿收全市老房子，钱只能用来买南沙8个新房项目。本质上是用全市的二手房存量，去消化南沙自己压了29个月的新房库存。

只收小户型，因为大户型亏得更惨

所有城市的收购条件都卡得非常严：只收小户型、低总价、地铁口的房子。

因为小户型租金高一点，亏得少一点。

300万以下的小户型，月租金能到1500-2000块，租金回报率勉强能到2%。500万以上的房子，月租金撑死2500，回报率降到1.5%以下。

一套500万的房子，租金回报率1.5%。收购成本3.5%。每年亏1万块，一个月亏833。

差的不是一点半点。

所以国企宁可不收，也不收大户型。这不是政策问题，是数学问题。

真正的底部：租金回报率等于收购成本

判断楼市底部的信号很简单：租金回报率什么时候能覆盖收购成本。

什么时候收房不再亏钱，什么时候才真正到底。

租金回报率什么时候能涨到3.5%？

有两种方式：房价跌，或者租金涨。

房价跌是最快的方式。上海的房价要是再跌40%，租金回报率就能从2%升到3.3%。接近覆盖收购成本了。

但这不可能。因为房价再跌，老百姓不答应，开发商不答应，地方政府也不答应。卖地收入已经从2021年的高峰下降了68%，再跌就没土地可卖了。

所以唯一的路是租金涨。

租金涨需要收入涨。上海2025年社会平均工资中位数1.1万/月。租金要从现在的水平涨到覆盖3.5%的收购成本，平均租金得涨40%以上。

经济没有这个增长速度。

收购的意义在信号，不在规模

虽然算不过来账，但这件事还是有意义的。

它建立了二手房托底机制。以前买房最怕什么？房价跌了卖不掉，变成砸在手里的负资产。现在政府告诉你：你的房子不是没有流动性，政府会按市场价托底。

这有助于扭转"房价只会跌"的悲观预期。

但它精准打通了置换链条这个信号，比实际收购规模重要得多。想改善的人，旧房卖了拿不到钱，只能观望。国企收购给了一个"保底卖出"的选项。

地方政府愿意真金白银下场买房子，这个信号够强了。他们比任何机构和个人都更清楚本地市场的真实情况。愿意拿财政钱去托底，说明在他们看来，现在的价格已经跌到了相对安全的区间。

但我要说清楚：信号强不等于到底了。

水龙头已经拧开了一点点。水很小。等到水流变大的时候，才是真正该进场的时候。

那要等到什么时候？

我的判断是：至少还需要12到18个月。等租金慢慢涨，等房价跌到租金回报率能勉强覆盖收购成本的那一天。

到那时候，收购的限制条件会大幅放宽，资金规模会显著扩大。你看到某个城市收购存量房不再亏钱的时候，就是底部确认的时候。

现在？只是信号期。

你愿意等租金慢慢涨，还是相信信号就够了？