父母去世后房产过户给子女,到底要交多少税?2026 最新继承过户指南

前几天接待了一位咨询：老人去世，留下一套青岛市区的房子，三个子女商量好了归老大。去不动产登记中心一问——要先交一笔税、再跑公证处、再回来办转移登记。兄妹三人跑了三趟，每一趟都发现漏了材料。

最后老大问我：「刘律师，就这么一套房子，到底要交多少钱？哪种办法最省钱？」

这个问题其实很多家庭都会遇到。但大部分人是在老人去世之后才开始问——那时候，有些省钱的路已经走不通了。

这篇文章把三种过户方式的税费算清楚，建议先收藏，趁父母健在的时候就规划好。

三种方式，先看全景

把父母名下的房子过户给子女，法律上只有三条路：

下面逐一拆开算账。假设一套房子市值 200 万、面积 90㎡以上、父母持有超过 5 年且是唯一住房。

方式一：继承——最省钱，但最被动

要交哪些税

结论：继承的税负几乎为零，200 万的房子只要交 1000 块印花税。

法律依据：《契税法》第 6 条第 5 项规定，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。《个人所得税法》第 4 条明确，继承所得免征个人所得税。

但真正的成本不在这里

继承最大的成本不是税，而是程序和前提条件：

第一，必须等父母去世后才能办。 如果老人突发疾病失去民事行为能力，房子动不了——想卖房子筹医疗费，过户手续走不通。这就是继承最被动的点。

第二，所有继承人必须一致同意。 不论遗嘱怎么写，不动产登记中心办理继承转移登记时，通常要求全体法定继承人到场或提交公证文书。兄弟姐妹之间如果有人不同意——有得扯了。

第三，继承公证费用不低，而且耗时。 根据《山东省公证服务收费标准》（鲁发改成本〔2021〕829 号，2021 年 11 月 1 日起施行），继承公证按房产价值阶梯费率收取：20 万元以下部分 0.5%、20 万至 200 万元部分 0.4%、200 万至 300 万元部分 0.3%，单套居民房产公证费最高不超过 1 万元。公证处还会同时按面积计价（100㎡ 以下 60 元/㎡，超出 50 元/㎡），两种算法中按较低者收取。以一套 200 万元、100㎡ 的房子为例，价值计价约 8200 元，面积计价 6000 元，公证处按较低者收取 6000 元。加上排期等候，整个流程走完少则一个月、多则半年。

还有一点，将来卖这套房子的时候

子女继承后如果将来要卖，税务处理如下：

• 持有年限：可以追溯父母原来的持有年限。父母已持有超过 5 年的，子女继承后立即满足「满五」条件
• 「满五唯一」认定：按子女名下的住房情况重新判断。如果子女名下已经有其他房子，这就不算「唯一」了
• 不满足「满五唯一」的：需要缴纳个人所得税，按差额的 20% 或全额的 1%（各地执行不同）

方式二：赠与——免费背后藏着坑

很多人觉得：直接送不就行了吗？哪来的税？

赠与当时的税费

200 万的房子，赠与当时总成本：契税 6 万 + 印花税约 1000 元 = 约 6.1 万元。

法律依据：根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（2019 年第 74 号），房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与子女等直系亲属的，对赠与方和受赠方均不征收个人所得税。但契税不减免，受赠方按 3% 缴纳。

最大的坑：受赠后卖房，20% 个税在等你

这才是赠与真正要命的地方。

正常买卖二手房时，个人所得税是按「卖价减去买价」的差额来算的。但赠与得来的房子——购房成本算作零。

举个例子：

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父母 200 万买的房子，赠与给子女，子女将来 300 万卖掉。

• 普通买卖方式：个税 = (300 万 - 200 万) × 20% = 20 万
• 赠与方式：个税 = (300 万 - 0) × 20% = 60 万

凭空多出 40 万的税。

所以结论是：如果子女将来不打算卖这套房子，赠与可以（但契税 3% 还是比继承贵）。只要将来有卖的打算，赠与就是最差的选择。

方式三：买卖——听起来最怪，实际最划算

「把父母的房子买过来」听起来不太合常理，但要算税的话——

满五唯一的情况下（父母持有超过 5 年且是唯一住房）

200 万的房子，走买卖的总税负：3 万元（子女首套、90㎡以上），比赠与的 6.1 万少了一半。

而且，将来卖房时个税可以按差额算

走买卖过户，交易价格可以按政府指导价（通常远低于市场价）来申报。子女将来卖这套房子时，个税 = (卖价 - 政府指导申报价) × 20%，成本基数不为零，比赠与省一大笔。

三种方式总对比

所以，最优策略是什么

分三种情况：

趁父母健在就应该做的事

第一，提前签好买卖协议。 父母健在时，以买卖方式过户的税费最低。但这个操作要在父母具有完全民事行为能力时完成——生病住院了再紧急办，会被怀疑「逃避债务」或「侵害其他继承人权利」。

第二，提前立遗嘱。 遗嘱不是什么晦气事——它是你保护子女最有效的法律工具。《民法典》第 1133 条规定，自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。一份合法有效的自书遗嘱（亲笔书写 + 签名 + 注明年月日），一分钱不花，能省掉继承人之间无数争执。

第三，所有房产材料整理好。 不动产权证书（房产证）、购房合同、契税完税证明、身份证、户口本、父母的结婚证、死亡证明（如果已去世）——这些材料在办理继承转移登记时缺一不可。趁父母健在，列一份清单，原件、复印件各备一份。

总结：三句话记住

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继承最省钱但最被动，赠与最贵且有暗坑，买卖听起来怪但最划算。

能趁早办的别拖着——父母失去民事行为能力后，任何规划都晚了。

过户之前，拿这套房的具体情况去不动产登记中心窗口问一句，再决定用哪种方式。

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你有继承过户的问题吗？或者不确定家里的情况选哪种方式最省？欢迎在评论区留言，我会尽量回复。

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本文为普法目的撰写，不构成对具体案件的法律意见。各地税务机关执行口径可能存在差异，个案情况请咨询专业律师。

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刘晓丽

北京大成（青岛）律师事务所合伙人律师

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