网传位于上海黄浦区的翠湖天地五期有一套530㎡的房源成交了，成交总价高达2.58亿。
折合下来，单价高达48.7万/㎡！
这个价格瞬间在网络上引起了渲染大波。毕竟无论是在上海，还是全国，这个数字都非常恐怖了。
但是，我想说的是在这件事中，
48.7万/㎡单价，可能是最不值得一提的。
翠湖天地五期
48万/㎡的价格，可能有点虚！
我们先来看一下，这套天价二手房长什么样子？
翠湖天地五期，位于上海黄浦区的复兴中路上，直线距离300米外就是地铁九号线老西门站。北面就是太平桥公园以及新天地！
地理位置来源百度地图，仅供参考
它可以说是上海赫赫有名的豪宅，目前这个小区在链家上的挂牌均价为28.6万/㎡！
此次传出48万/㎡的房源，则是位于小区2号楼，这也是整个小区的前排楼王，整栋楼有32层。成交的房源位于30层，直面太平湖全幅湖景。
也就是我下图中圈出来的位置。
翠湖天地五期
该套房源户型面积有529.57㎡，4+1房2厅5卫，还带一个独立的保姆间套间。带一个产权车位。满两年唯一。无抵押、无贷款。
户型图大概如下图所示：
但要说明的是，这个48万/㎡的价格还是有待商榷的！
我的中介朋友告诉了我另一个版本：
48万/㎡是这套房源的挂牌价，挂牌总价2.58亿。这套房源是在5月25日前后网签的，实际最后的总成交价大约是1.9亿左右，实际成交单价在37万/㎡左右。所以具体的成交价，可能也只有当事人才能知道了。
真正可怕的是，出货速度！
相比于价格，真正可怕的是上海豪宅的出货速度！
就以翠湖天地1-5期来举例，有媒体报道过，在最近的100天时间里，这里成交了44套房源，平均算下来就是两天半就能卖出去一套。
我也问了相关中介，要知道翠湖天地过去一年的成交量也就在40-50套左右。
这些可都是单价逼近20万/㎡的房子！
翠湖天地五期
为什么翠湖天地的新房能卖这么快？
一个很重要的原因，就是上海新房市场的存量优质豪宅快被卖空了。
根据铿锵说房统计，从2023年下半年开始，上海总价超过5000万以上的新房成交量就开始飞涨。
去年一整年更是卖了919套，成交均价来到了18.9万/㎡。
包括人民广场20.3万/㎡的金陵华庭，老西门18.5万/㎡的上海壹号院，徐汇滨江20万/㎡的绿城潮鸣东方……这些都是一经推出就引起认购热潮的豪宅项目。
铿锵说房整理
但是到了今年上半年，总价超5000万的房源成交量回落到了148套，成交均价也只有17.8万/㎡。
尽管如此，依旧是供不应求的状态，要知道这个价位段的房子今年上半年就供应了94套。
现在5000万以上这个预算段，新房能在上海买到的地方只有人民广场、洋泾、北外滩、徐汇不靠近滨江的地方……
对比之下，选择变少了，又想资产避险，那可不就翠湖天地了么。
铿锵说房整理
但是，上海已经有一大波顶级豪宅正在路上了，光是新天地旁边就有3个项目蓄势待发了。
近日，位于新天地的联发&丰隆全新住宅项目效果图曝光，项目拟建超高层+风貌别墅产品，高层面积段约420㎡、450㎡，风貌别墅面积段约为255-700㎡。
该地块就是原本的96/97街坊，步行范围内即达太平湖公园和老西门地铁站，妥妥的新天地豪宅区。
根据公示，项目西半部分096-2地块内规划1幢40F超高层住宅、14幢2-3F风貌别墅，和1幢15F商业酒店、1幢3F商业楼。酒店、商业位于地块西南角。
东半部分097-4地块内规划5幢2-3F风貌别墅，和1幢2F商业。北侧凸起部分为供应设施、社区级公共设施建筑。
永业集团还从中海集团接手原卢湾71街坊，此前已明确计划开发为高层/超高层。
项目一期将建设2栋约150米43层超高层塔尖豪宅，1栋约82米23层高层住宅，以及2-3层的商业及联排独栋别墅。据悉，项目主推建面约220-260㎡4房。
新天地联发&丰隆全新住宅项目效果图
翠湖7期也已经公示了自己的方案。项目涵盖三幅地块，西衔新天地，东接老城厢，总出让面积为5.1万平方米，计容建筑面积达21.7万平方米。可售住宅面积约15.6万平方米，主要包括超高层住宅和风貌别墅。
根据方案，该项目三幅地块拟建：
除了9栋3F风貌别墅，南区2栋分别为150米和170米超高层豪宅的视野将会是浦西天花板之一，业主可以在上海城市中心饱览整个上海的天际线。
翠湖7期效果图
现在买豪宅的人
也正在变得面目全非
如今豪宅客户的画像早已刷新三观，彻底撕掉了 “按钱买房” 的单一标签。
最直观的颠覆是购买力和地域的双重洗牌。
上海豪宅门槛已狂飙至 5000 万 +、350 平起步，绿城潮鸣东方、上海壹号院等项目动辄单日几十亿销售额，而更扎心的是，5000 万级豪宅里，非沪籍买家占比高达 65.12%，几乎是本地人的两倍。
绿城潮鸣东方买家身份证分布图
这帮新入局的外省富豪，早已不满足于郊区 “远大新”，直接瞄准内中环核心地段，用真金白银改写了上海豪宅的客群版图。
更有意思的是，按创富模式划分的三类人，买房逻辑天差地别。
1. 土著抱着地段情怀不放，只认黄浦滨江的江景和老上海底蕴；
2. 穿越过周期的老钱早已看淡面子，专挑能 “取悦自己” 的松弛感豪宅，催生了郊区盘公园 + 商业街区的标配；
3. 而上海新贵更是不走寻常路，这群 80% 有留学背景的 90 后，宁愿为糖果色外立面、100 平大一房的派对户型买单，把房子活成了个性标签。
中興路壹号路实景图
如今豪宅的胜负手，早就不是地段这么简单。
谁能把细分需求做到极致，谁才能抓住这群 “面目全非” 的买家。
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