长期以来，市场主流舆论与政策视线多聚焦于商品住宅（新房）的起伏。然而，站在第三方专业评估测绘与长期市场监测的视角来看，单纯看新房容易产生片面甚至悲观的误判。
从无锡5年运行数据表中发现，无锡新房成交量已从2021年的90506套理性回调至2025年的28180套。这种“控增量”的趋势，正是刘小涛省长2月5日在房地产市场专题讲话中指出的“加快构建房地产发展新模式”的必然结果。
与新房的缩量筑底不同，无锡二手房市场展现出了极为强劲的稳健度与柔韧性。这才是无锡房地产市场不容忽视的“定海神针”。
二、坐标定位：“二手/新房比值”看无锡楼市的成熟度
为了更科学地评判无锡楼市的真实基本面，东信评估引入了国际成熟大都市通用的“二手房成交套数 ÷ 新房成交套数”（以下简称“二新比”）这一发展阶段识别模型：
根据数据测算，2025年无锡新房成交28180套，而二手房成交达60555套。
这组数据传递出两个极其关键的信号：
1.无锡二手房成交量已经是新房的2.15倍。
2.从模型来看，无锡已经跨越了“过渡期”，正式迈入了“深度存量成熟市场”的行列。二手房非但不是边缘市场，反而成了支撑无锡楼市大盘的绝对中流砥柱。
三、东信核心观点：量先行于价，一二手联动是“稳预期”的钥匙
结合省长讲话中关于推进“以旧换新”提质增效、常态化促进供需精准对接的要求，东信评估提出以下三点专业研判：
1、650万平方米是无锡基本面的“生死线”
数据显示，无锡二手房年成交面积在2021-2023年维持在800万㎡左右的峰值，2024-2025年则稳定在约650万㎡（2025年为645.3万㎡）的水平。
趋势判断： 如果2026年无锡二手房成交面积能够稳住650万㎡这个底座，就证明无锡房地产市场的自主刚需和改善基本面依然健康，城市的人口吸引力与资产流动性就没有失速。
2、“量先行于价”，二手房是市场回暖的春江水暖鸭先知
评估行业在做价值评估与趋势预测时，一向遵循“交易量领先于交易价”的规律。房地产市场的真正筑底回暖，首先取决于二手房连续两个季度的成交量实现稳步上升。只有存量市场池子里的水流起来了，价格才具备企稳的支撑力。
3、一二手联动：没有二手房的成功置换，就没有新房的品质改善
2025年二手房套均面积约106㎡（645.3万㎡÷6.05万套），新房套均面积约126㎡（357.2万㎡÷2.81万套）。这清晰地描绘出了一条“卖掉百平左右二手房变现换购新房高品质大户型”的置换链条。新房成交的火种，很大程度上需要靠二手房的成功置换来点燃。
刘小涛省长强调要“稳信心、稳市场、稳预期”。对于无锡而言，稳预期的核心抓手就在于呵护好这块来之不易的二手房压舱石。
我们呼吁行业与政策端给予二手房市场更多的关注与呵护：
1、打通中介与评测壁垒： 规范二手房经纪行为，利用数字化评估手段提高二手房交易的透明度与去化效率。
2、金融与政策常态化倾斜： 进一步优化二手房带押过户、契税补贴等政策，支持居民“卖旧买新”。
只有积极支持、小心呵护二手房的成交生态，无锡的房地产市场才能真正实现供需精准对接，平稳走向“好房子、好物业”的高质量发展新模式。
作者：施坚
供稿：无锡东信房地产土地资产评估测绘有限公司
审核：协会秘书处
