一、沧州二手房现状（2026年6月）
• 全市均价：约7313元/㎡，同比-6.92%，较2022年高点（10150元/㎡）累计回落约28%。
• 核心城区（运河区）：约7488元/㎡，抗跌性较强。
• 新华区：约5952元/㎡，老破小集中，跌幅更大。
• 县域（黄骅/任丘等）：5000–6500元/㎡，分化明显。
• 挂牌量：超3万套，库存高、去化慢，成交周期普遍4–6个月。
二、价格走势与趋势
1. 历年走势（2022–2026）
• 2022：10150元/㎡（高点）
• 2023：9395元/㎡（-7.44%）
• 2024：8239元/㎡（-12.3%）
• 2025：7451元/㎡（-9.56%）
• 2026（截至6月）：7313元/㎡（-1.85%），跌幅收窄、进入筑底。
2. 2026年短期趋势（6–12月）
• 整体：稳中有降、以价换量，均价或再跌3%–5%，年底趋近7000元/㎡。
• 分化加剧：
◦ ✅ 抗跌：运河区核心、14/17中学区房、次新（5年内）、品质社区（如凤凰城）。
◦ ❌ 领跌：新华区老破小、远郊县域、房龄超15年无电梯，部分降幅10%–15%。
三、核心驱动因素
1. 利空（主导）
• 人口外流+产业偏弱：三四线城市共性，刚需支撑不足。
• 新房冲击：新房均价约8668元/㎡，促销多、性价比高，分流二手房客源。
• 库存高企：二手房挂牌+新房待售，去化周期超18个月。
2. 利好（托底）
• 政策松绑：2026年起二手房满2年免征增值税，不满2年税率降至3%，降低交易成本、刺激流通。
• 城市更新：高铁新区、老火车站片区改造，核心区配套提升、支撑房价。
• 学区刚需：优质教育资源集中，学区房抗跌性强、流动性好。
四、2027年中长期预判
• 1–2年：底部震荡、小幅阴跌，无强刺激难反弹；核心区先企稳，外围继续调整。
• 3–5年：看京津冀协同+产业导入+人口回流；若无突破，或长期横盘（±5%）。
五、购房/卖房建议
买房（刚需优先）
• ✅ 优选运河区核心/学区房、次新、物业好，保值自住兼顾。
• ✅ 预算有限选新华区次新两居（70–90㎡），总价低、易转手。
• ❌ 避开远郊大盘、老破大、无电梯顶楼/一楼。
卖房
• ✅ 核心区/学区房：挂牌略低于小区均价5%，快速成交。
• ✅ 老破小/远郊：降价10%–15%，或延长周期，避免死守高价。
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