苏州这几年一直悄悄押注硅基产业，今年算是彻底等来了风口。靠着AI算力硬件的爆发，才一年时间就冒出了七家千亿级别的上市公司。这座城市的产业底子本来就厚，现在又踩在科技浪潮上，连带着楼市也跟着躁动起来。
有机构报告直接说，苏州房价的上涨势头在全国只输给了上海。先看二手房这块，今年5月的成交量是过去三年里最高的。整个月卖了6442套比去年涨了将近三成。这股热度还在延续，到了6月的第一周，二手房又卖了1675套，比去年同期多了快六成。
更关键的是，挂牌的房子在变少，成交的价格在往上走。新房市场也跟着回暖了。
5月苏州新房成交了1748套，成交面积比去年多了将近两成。这些成交里头，160平米以下的刚需和刚改房源卖得特别快，前五个月的供需比例只有0.66，明显供不应求。
同一个月，苏州还拍出了一块惊天动地的地王，中海地产花了将近17个亿拿下园区金鸡湖边上的一块地，楼面价接近七万块一平米，直接刷新了整个江苏省的宅地纪录。表面上看，不管是二手房还是新房，苏州楼市回暖的证据好像都挺扎实。
但你要是把数据放一块儿看，就能发现一些不对劲的地方。比如苏州的溢价得分只有47分，跟它在全国城市里的止跌排名一对比，这明显是个短板。另外，这几个月二手房的成交量远远超过新房几乎占了总成交的八成，而在2021年那阵子，苏州市场最火的时候，新房才是绝对的主力，二手房只能算个配角。
新房这一头，基本就是豪宅在撑场子。园区是绝对的主力，绿城玫瑰园只卖了8套，但总金额就有三个多亿，套均四千万。
相城的叠墅，起步总价三百五十万，姑苏区有个盘总价五百万起跳。说白了，苏州的新房走的是独立行情，跟普通老百姓关系不大。土拍市场也印证了这一点，最近挂出来的地容积率都压得很低，全等着做洋房和叠墅这种改善产品。
再看二手房，那完全就是另一番景象了。140平米以内的小户型是成交主力，总价在100到300万之间的房子占了将近四分之三。买这些房子的，都是苏州的刚需，他们盯的是三种类型。
一种是核心地段的老破小，像园区的东港新村、苏安新村，地段好总价也就百来万，一个季度能卖几十套。一种是远郊的便宜房子，面积九十一百平米，总价一百多万，虽然离市区远，但胜在价格低空间大。那些买顶豪的，大多是本地老钱和园区那些高科技企业的老板高管。
苏州GDP排全国第六，工业产值更是全国第一，加上今年又抓住了AI的风口，整座城市的造富能力确实强。而另一边，买刚需房的则是在苏州打工的普通人，苏州有超过五百万的净流入人口，这些人攒了几年钱趁着房价跌了政策也松了，终于咬咬牙买上了房，不管是远郊的三房还是核心区的老破小，总归是有了个窝。
但苏州楼市里还有一群人，被夹在中间，很难受。他们算是苏州的中产，想买个地段不错、房子也不错、总价在200到300万之间的新房，结果发现市场上根本找不到。200万以内的要么是普通二手房要么是远郊新房，超过300万的改善产品又够不着。
那些品质还行的二手房也极少放出来卖。这些中产在苏州的楼市里，几乎选不到心仪的房子。刚需决定了大盘的稳定，改善才是推动房价上涨的主力军。可现在苏州的楼市，似乎把真正能拉动价格的那群人给挡在了门外。
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