裁判要点
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
基本案情
法院查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该确认书第2.4条约定：陶德华在验看过该房屋后六个月内，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，应按实际成交价的1%向中原公司支付违约金。当时中原公司报价165万元，而另一家中介报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在该中介居间下，陶德华与卖方签订房屋买卖合同，成交价138万元。
裁判结果
一审（上海市虹口区人民法院）：陶德华应向中原公司支付违约金1.38万元。
二审（上海市第二中级人民法院）：撤销一审判决，驳回中原公司全部诉讼请求。
邦主唠LAW
1、"禁止跳单"条款有效，但不等于不能换中介。居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息却"跳"过中介公司购买房屋的格式条款，其本意是防止买方白嫖中介的信息服务，使中介无法得到应得的佣金。该约定不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。但条款有效不等于所有换中介的行为都构成违约，关键在于买方是否"利用"了该中介的信息。
2、判断"跳单"的核心标准：是否利用了该中介的独有信息。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成"跳单"违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，房源信息并非中原公司独有，陶德华通过其他中介成交属于正常市场选择。
3、实务提醒：独家代理且房源信息仅该中介掌握的，买方签约后绕开中介直接成交则构成违约，需按约定支付违约金；非独家代理的公开房源，消费者有权货比三家，选择报价更低、服务更好的中介促成交易。买方在签订居间合同时，务必注意"禁止跳单"条款的具体表述和适用条件，避免不必要的纠纷。
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