澳大利亚2026-2027财年预算（The federal budget）正式落地，住宅房产投资规则迎来根本性调整，个人投资者与自主管理养老基金（SMSF）走向分化，以租养投策略优势大幅收缩，SMSF则成为本轮政策调整的核心受益者。
以租养投遭重创，二手房产负扣税全面收紧
从2027年7月1日起，个人投资住宅的负扣税优惠将仅限新房适用，2026年5月12日后购入的二手房产，租金亏损无法再抵扣工资等其他收入，仅可抵扣未来房产收入，或结转至出售时抵扣。因此，未来二手房的先租后投仍可行，但逻辑完全改变：房产必须从第一天起现金流为正。
同时，原50%资本利得税折扣取消，改为通胀指数调整+30%最低税率，房产增值越快，税收成本越高。
“财年预算”明确规定，包括SMSF在内的养老基金，不受负扣税限制与资本利得税改革影响，原有优惠政策全部保留：
养老金体系之外：2027年7月1日起，最低资本利得税率为30%。持有 10 年的增长型资产，个人与SMSF的税负差距达到历史最大：
对比个人投资最低30%的资本利得税，SMSF持有房产的长期税收优势极为显著，成为住宅投资的优质载体。SMSF设严格红线，并非适合所有投资者
SMSF投资住宅虽优势突出，但存在限制：基金成员及家人不得居住或使用该房产，仅可用于纯投资。
同时需遵循有限追索借款（LRBA）规则，合规要求高、集中度风险大，更适合养老金储备充足、具备长期持有规划且能完成合规管理的投资者。
个人持有二手住宅的税收优势彻底消失，仅购买新房可维持原有投资逻辑。在政策引导下，澳洲住宅投资将加速从个人持有二手房转向SMSF+LRBA模式，住房短缺叠加税收改革，未来房产投资的结构与收益逻辑即将重构。新闻来源: https://www.afr.com特别声明：本微信公众号所有文章仅为交流讨论目的，不得视为公司或个人出具的任何形式之意见或建议，如有侵权，请联系后台删除。如需转载或引用该等文章的任何内容，请私信沟通授权事宜。如您需要相关业务意见或业务服务，欢迎与本公司联系。
