房东一夜惊醒!上海二手房挂牌量又创新低

創见有度｜楼市深度观察（仅代表个人观点）

在当下上海二手房市场，挂牌量是被讨论最多，也被误解最深的数据。

很长一段时间里，不少观点刻意不断渲染 “库存庞大、房源泛滥” 的论调，让多数购房者形成固有认知：市面上房子太多，挑选空间极大。

先说结论，二手房挂牌减少对房东的影响：

利好！房源稀缺度抬升，议价环境回暖

如今上海二手房挂牌库存，不仅早已回归正常区间，甚至已经跌至近年历史低位，市场格局正在悄然改变。

拉长时间轴，看懂挂牌量完整走势

我们先梳理近十年上海二手房挂牌的整体脉络：

2016-2018年，市场热度走高，业主挂牌意愿强烈，全市挂牌量持续攀升，迎来一轮库存高峰；

2020-2021年，受全市房源核验专项工作影响，大量不合规、信息不全的房源集中下架，挂牌数据出现明显断层；

自2023年开始，市场逐步平稳，挂牌水位稳步回落，慢慢回归行业公认的15-20万套常规合理区间。

抛开短期峰值、政策扰动期的特殊数据，站在全局视角就能发现：

当前二手房挂牌量，早已脱离高库存阶段。

上海二手房历年挂牌走势图 | 兔博士

真实内部数据，还原当下库存现状

抛开片面的网传数据，结合主流平台、头部中介的实际统计，三组核心数据能直观反映市场真实情况。

第一，主流平台整体库存持续收缩。截至 2026年5月，上海L家全网二手房挂牌总量为13.3万套，

这一数值创下2023年以来的新低，房源供给量肉眼可见地减少。

第二，纯住宅房源库存更趋紧张。13.3万套挂牌房源中，包含了商住公寓、商铺、办公等非住宅类产品。剔除这类房源后，

纯商品住宅挂牌量仅9.2万套

值得关注的是，该数据已连续五个月保持稳定。这意味着市场里，新增挂牌房源的速度，和实际成交去化的速度基本持平，房源不再堆积。

第三，全市综合挂牌量同步走低。整合上海各大头部中介平台数据，经过去重、合并重复房源后统计，

全市二手挂牌总量依旧保持下行趋势，进一步印证库存回落的大方向。

全市头部中介二手挂牌量去重后走势图 | 兔博士

库销比大幅下滑，可选房源明显变少

楼市分析中，库销比：挂牌量÷成交量，是判断库存压力、挑选空间的核心指标，我们用这个维度对比今昔行情，差异一目了然。

对比去年5月与今年5月数据，上海二手房库销比已经下降过半。换成购房者最容易理解的场景：

去年同期，市场上每成交一套房，对应可供挑选的房源大约有11套；

而到了今年5月，同等成交体量下，可选房源仅剩5套左右。

这也是近期很多实地看房朋友的共同感受：

现在想挑一套户型、地段、价格都合意的房子，难度比去年大了不少

买房本就是层层筛选的过程，经过长时间的市场去化，留在市面上的优质房源本就有限，如今库存进一步收紧，“好房难寻” 成为普遍现状。

2025 年 5 月 VS2026 年 5 月 二手库销比对比图

综合历史走势、平台库存、库销比三大维度可以确定：

所谓 “上海二手房库存爆炸”，只是截取特殊阶段数据制造的片面说法。

目前市场早已告别高库存时代，住宅挂牌量稳定在低位，供需关系趋于平衡，房源供给逐步趋紧。

对于刚需、改善购房者而言，不必再被 “房子多、慢慢挑” 的旧思维误导。当下市场，优质房源的窗口期正在缩短，结合自身预算与需求，理性决策、及时把握机会，才是更贴合当下行情的选择。

市场始终在动态变化，学会读懂完整数据，才能看清行情本质。

要知道买房就是买白菜的过程，拿到手的多是层层去叶后的百里挑一！

优质房源摆脱同质化内卷，同小区可选房源变少，房东不用盲目降价促销，议价话语权稳步提升，不急用钱可以择机挂牌、等待合适买家。

对于置换业主，自身房产更好出手，同时新房源变少利于优化换房成本，一卖一买双向受益。

如果你从去年到今年都在市场里各种看房选房你应该会强烈感受到这点！

你近期有没有实地看房中也感觉到可选房源变少了？

欢迎私信創哥交流看法。

· 该文章收录于《行业碎碎念》合辑中

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