父亲擅自抵押12岁孩子房产,银行可否要求拍卖并享有优先受偿权?

徐某系小虎的父亲，小虎出生于2002年。2008年，徐某与其前妻、小虎之母办理了离婚登记，小虎由徐某抚养。2009年，徐某因在某实业股份有限公司承揽工程项目，对该公司享有债权。该公司以案涉房屋抵偿所欠徐某的工程款项，徐某将房产登记于小虎名下。

2014年，徐某与某商业银行签订《个人借款合同》，并将小虎作为抵押人，与银行签订《最高额抵押合同》。合同约定，徐某向该银行借款110万元，期限12个月，用途为建筑工程，抵押人同意以案涉房产作为抵押物。该合同中“抵押人”签名栏中的“小虎”系徐某所签。合同签订后，银行向徐某发放了贷款110万元。截至2025年11月28日，徐某欠银行本金109万元、利息5万余元及逾期利息。该银行遂将徐某和小虎诉至法院，要求两被告清偿借款本金及利息，并要求对小虎名下房产拍卖、变卖后的价款在贷款本金及利息等范围内享有优先受偿权。

湘潭中院审理后认为，徐某与某商业银行签订的《个人贷款合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。该案争议焦点问题为：案涉《最高额抵押合同》是否因损害未成年人权益而无效，该商业银行是否对案涉抵押房屋享有优先受偿权？

第一，关于案涉抵押房屋的所有权归属问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，徐某于2009年8月将案涉房产登记于其子小虎名下。徐某作为小虎的监护人，以小虎名义购房并登记于小虎名下，在无证据证明双方存在建立“代持”或其他法律关系的意思表示情况下，该行为应认定为徐某对小虎的赠与。该赠与关系成立，房屋所有权自登记完成时归属于小虎。

第二，关于案涉《最高额抵押合同》的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。该条款规定旨在避免监护人借由管理被监护人财产之便，不当处分其财产，以致对被监护人造成不利。鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性，父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应推定非为其未成年子女的利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。本案中，监护人徐某将未成年子女小虎名下房产用以抵押担保其个人经营借款，该行为不能直接为小虎带来利益，反而使其面临失去房屋的重大风险，不符合“为被监护人的利益”的法定条件，属于超越监护代理权限的无权代理行为。小虎成年后，对徐某前述代理行为拒绝追认，故案涉《最高额抵押合同》对小虎不发生法律效力。不动产抵押权的有效设立，以合法的抵押合同为实体基础。案涉《最高额抵押合同》对小虎不发生法律效力，故抵押权设立的基础不存在。即便已办理抵押登记，该形式要件亦不能弥补实体权利缺失，更不能突破法律对未成年人财产权益的特殊保护。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。本案中，某商业银行作为专业金融机构，在办理抵押时明知抵押房产登记在未成年人小虎名下，且案涉借款用途用于徐某个人经营活动，其未对抵押行为是否为未成年人的利益开展实质性审查，未尽法定审慎审查义务，不构成善意相对人，依法不能取得抵押权。综上，案涉《最高额抵押合同》对小虎不发生法律效力，某商业银行对案涉抵押房屋享有优先受偿权的诉求，依法不应支持。

据此，湘潭中院判决：徐某偿还湘潭某商业银行借款本金109万元、利息5万余元及逾期利息；驳回该银行对小虎名下案涉房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在借款本金、利息及逾期利息范围内行使优先受偿权的诉讼请求。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉《最高额抵押合同》订立于2012年3月，应适用当时的法律规定对其效力进行认定。《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”

“为被监护人利益”应严格限定为直接、具体、现实、刚需性利益，如医疗救治、就学教育、基本生活保障等迫切支出，而非间接、远期、不确定的预期利益或经营收益。本案中，徐某以当时未成年儿子小虎名下房产为其个人经营借款抵押担保，即使经营活动存在潜在收益，该利益也具有间接性、或然性与不确定性，反而直接导致未成年人房产权益面临被处置、灭失的重大风险。因此，该抵押行为不符合“为被监护人利益”这一法定条件，属于超越代理权限的无权代理行为。小虎成年后，明确拒绝追认徐某该无权代理行为，案涉《最高额抵押合同》对小虎不发生法律效力。

合法有效设立抵押权，必须同时满足两个要件：一是具备合法有效的设立抵押权的合意，如抵押合同；二是依法办理抵押登记。如前所述，案涉《最高额抵押合同》对小虎不发生法律约束力，因此设立抵押权就不具备最基本的合同依据。即使办理了抵押登记手续，也只是完成了形式上的流程，无法弥补抵押实际权利层面存在的根本缺陷。这样的抵押登记，也不能对抗法律对未成年人所设立的特殊保护规定。同时，湘潭某商业银行作为专业金融机构负有高于普通交易主体的审慎审查义务，其在明知徐某借款系用于其个人经营活动，而非直接为小虎利益的情况下接受房屋抵押，具有明显过错，不是善意的相对人，无法依据“善意取得”制度取得抵押权。金融机构在接受未成年人名下房产作为抵押物时，必须严格审查抵押物权属、抵押用途及担保的正当性和可行性，规范涉未成年人金融交易行为，维护金融秩序稳定，全方位守护未成年人合法财产权益。