国家统计局昨天公布了5月份的房地产数据。高线城市企稳的迹象越来越明显，软着陆的可能性越来越大；二线城市跌幅也较小；三线城市跌幅依然较大。关于地产，我有三个指标我比较关注，分别是房地产开发投资数据、新房销售数据和二手房价格数据。另外，新增信贷数据也可以体现出买房者对待房地产的态度。
1.房地产开发投资数据
先看开发投资数据。这个数据影响的是当下的上下游一整个产业链的景气。包括上游的水泥、砂石、钢材等各种建材，建设时还需要大量的工人，下游还需要大量的防水、保温、涂料、装修等一系列的配套。
而这个数据过去几年都是的最惨的，逐年恶化。1-5月累计同比跌幅为16.2%，注意这是累计值，而1-4月为13.7%，目测5月单月的同比跌幅为26%左右，所以5月的单月同比数据远比累计数据要难看。然后，我们再看一下这个数据距离历史峰值有多惨。2021年之前，房地产投资总体是上行的，峰值的2021年为14.76万亿。22-25年分别为13.29万亿、11.09万亿、10.03万亿和8.28万亿。今年如果继续回落，就按照16.2%的跌幅，全年预估为6.94万亿。相对于2021年已经腰斩了，而且已经不及一半了。未来要跌落到多少呢？不知道。但这个数据就是地产行业向我们整个经济体提供的现金流，养活了上上下下的各级供应商和劳动力。好在现在这个数据相对整个经济的占比也已经不高了，未来哪怕继续回落，对经济整体的影响也越来越小了。当然，从乐观的角度来看，新开工减少，意味着未来的供给也会减少，这对长远的新房的供需平衡也算是一个积极因素。而最近一线城市已经出现了全面反弹的迹象，这很可能就是新房供给减少的效果。2.商品房销售数据
商品房销售面积没有房地产投资对于上下游的影响那么直接，但也非常重要。这个数据反映的是市场对新房的消化能力。
从最新的数据看，新建商品房的销售金额和面积依然在快速下跌中，不过好消息是，1-5月销售金额的相对跌幅相对于之前几个月的跌幅正在持续缩小，销售面积从1-2月的13.5%收敛至现在的的10.8%。‘5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.2%和0.4%，北京下降0.2%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。’一线城市新房价格整体已经在回暖，仅北京环比下降了，二线微跌，三线城市跌幅还是比较高。3.二手房价格数据
最后，是二手房的交易价格。我们主要看环比价格，也就是相对于上个月的变动，这是趋势。我们直接看官方对二手房价格变动的解读。
'5月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。'
结合前面几个月份的数据，二手房价格整体也在企稳。但目前分化比较严重。一线城市止跌了，而且是四大一线城市全线止跌；二线和三线城市还在继续环比下跌，二线跌幅较小，而三线城市为环比下跌0.4%，年化4.8%。对于二手房，我的观点还是长期看空，二手房的本质就是一个高值大件商品，和汽车类似。所以，房子是需要折旧的，等折旧到一定的程度，其居住体验会快速下降，能够带来的现金流最终也可能会下降，甚至最终难以出租而接近归零。而当全社会接受这种常态，并不再把房价作为家庭支出决策的决定性依据，这可能才是我们的消费打破枷锁的时机。好了，以上就是今天的主要内容，感谢阅读，欢迎关注本号。
