二套计划之西红门板块新房二手房大对比
- 2026-06-23 16:36:12
二套计划之西红门板块新房二手房大对比今天咱们就来对比一下这个板块的新房和二手房情况、具体成交价、哪个更有性价比，有想在北京买房的朋友可以加我微信：deepthink998，进北京买房交流群，刚需、学区、新房、二手房都可以，我们一起关注热度高的新房和高性价比二手房信息，有二手房捡漏房源和新房特价房，我会群里发，并且可以安排带看，新房有额外返佣，二手房中介费有优惠~ 先说二手房，主要对比的是鸿坤理想城礼域府和曦望山，这俩是板块内最好的次新房小区，礼域府是西红门占地面积最大的商品房小区，比曦望山的小区规模更大，环境更好一些。 礼域府是2012年建成的社区，26栋楼，有塔楼有板楼，板楼一梯两户或两梯四户，塔楼两梯六户，楼栋总高12-21层，共2700多户，挨着鸿坤广场和永辉超市。 
小区环境很不错，号称花园式社区，绿化率达40%，容积率2.2，物业费2.3元，物业管理很不错，门口有门卫，24小时值班，封闭式管理，人车分流，车位可租可售，租的话，500元左右，买的话之前20多w，现在13w左右就能拿下了，小区是自采暖的。 
曦望山是2014年建成的小区，有7栋板楼，总高21-23层，820户，也是自采暖，物业管理是一样的。 
看了两套礼域府还不错的两套三居室，户型是一样的，只是客厅一个朝东一个朝西，两个卫生间都是明卫，建筑面积132.63平，得房率80%左右，这俩户型业主底价都在500w左右，1月份有个同户型中间楼层成交价是445w，现在有涨价，其中一套有客户谈过，490w业主也没卖。我们按500w算，套内单价是4.7w。礼域府的建筑质量还不错，套内净层高2.57米。 这个户型的高点在2023年5月份，成交价755w，1月份的成交价445w，跌了310w，降幅41%，原先700多万的房子，现在400多万就能买，所以小阳春过后的这几周，市场的成交量都还是很不错的，我们每周都会在群里更新成交量信息，大家可以加我微信：deepthink998，进买房交流群，刚需、学区、新房、二手房都可以~ 
新房主要看了元启，顺带看了玖玥府，玖玥府这个月底就要交房了，没啥房了，只剩了几套130平和150平的，卖不出去也正常，拿地价贵，单价也贵，得5.5w了，还不是第四代住宅，现在拿地价越来越便宜，得房率也高，玖玥府没啥性价比可言，所以门可罗雀，咱们就不重点说了。 下面重点说说元启，关于元启的具体介绍见：北京新房|大兴西红门板块-新房御璟星城元启实地测评，好房子政策出来后，元启对户型、配置等方面有所调整，其实元启算是西红门板块的第一个四代住宅。 元启这波真是吃到了红利，万象名筑给送了一波流量，客户对比完发现，还是元启香啊，还有会所，6038地块虽好，但是现在喊出来的价格比较贵，得5.6w左右了，相比而言，元启又有会所、年底又要交房了、产品做的不错、得房率又高，样板间可以在实体小区里去看，价格又给的很有诚意，单价5w左右就能拿下，以至于元启5月份卖了80套左右！ 
我们去看的时候售楼处人非常多，卖的很火，甚至还有抢房现象，现在剩余房源也不是很多了，可选空间比较小，想看元启的粉丝，可以加我微信：deepthink998，预约带看，北京所有的新房都可以，咱们有额外返佣，返佣跟买房的折扣不是一回事，这个是额外的，几万到几十万不等，千万别自己随便去售楼处，也别跟中介去，售楼处有摄像头，返佣阶段会做人脸比对。跟我们成交的粉丝，交房后，会提供免费验房服务~ 
我们主要看了91平三居和113平的三居，在实体楼里看的，装标不错，净层高2.7m左右。 
下面是91平的户型图，91平和没调整前的88平户型是一样的，多了一个南向的阳台，北侧的设备平台，也改成了阳台，尺寸有微调。
91平的大概在450w左右，得房率90%，套内单价5.49w。 113平的户型跟调整之前111平的是一样的，也是设备平台变成了阳台，南边主卧也增加了一个阳台，尺寸方面有些微调。 
113样板间实拍： 
113平的大概在590w左右，得房率85-87%，按87%算的话套内单价6w左右。 总结一下新房和二手房对比情况。 1、总价方面，450w可以买元启的91平三居两卫，套内面积82平，单价5.49w左右。450-490w也可以买礼域府132平的三居两卫，套内面积105平，单价4.3-4.7w左右。 2、地铁站，礼域府离地铁4号线西红门站步行1.3km，元启离19号线南延西红门东站步行800米左右，预计30年左右通车。 3、学校，礼域府上的是实验二小，元启是黄城根，考虑学校的话，元启要好一些。 4、园林会所，礼域府的园林绿化是不错，但是也会有10多年的代差，而且元启有会所，游泳馆、健身房、小区超市、桌游室都有，这个礼域府就比不了了。 5、生活成本，礼域府的物业费2.3元，元启5.2元，车位的话，元启还没定，预计也差不太多 6、装修成本，元启虽然是新房，但是年底就要交房了，等的时间不会太久，而且是精装修交付，这个成本也得省个20w左右，这点比礼域府有优势。 萝卜青菜，各有所爱，大家可以根据自己的实际情况进行选择。关注西红门板块新房二手房的群友也可以加我微信：deepthink998，进买房交流群，我们一起关注这边的房价情况，其他板块的也可以进群哈，刚需、学区、新房、二手房都可以~ 之前有咨询的群友，我给他推荐了西红门板块，无论从通勤、预算还是实际需求来说，都很合适，但家人觉得西红门有点偏，其实西红门的整个城市界面，生活配套，比丰台很多区域都强，不要有非城六区的偏见，西红门荟聚商场吃喝玩乐一条龙，周末人老多了。 以上，如果大家在买房过程中有什么疑难杂症，不妨找我聊聊，我都是基于自己的生活经验和实际踩盘走访给出的真实建议，尤其年轻人，其实我是非常建议大家进行一下咨询的，不一定非要找我，多听则明，我的微信：deepthink998，也可以扫码加我的个人微信进北京买房交流群，群里不定时分享高性价比房源，楼市的一些最新动态我也会群里发送，大家可以一起讨论楼市情况及学区选择。新房有额外返佣，二手房有专业靠谱省钱、谈价能力非常强的经纪人可以带看，想装修的小伙伴也可以找我推荐靠谱工长或者装修资源，多一个选择。 END 
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之前我不是说又想买房了吗，三种想法，一是更好的学区，二是买个低总价四代住宅的新房或者高性价比的次新房三居用于自住改善，三是买个投资的低总价小房子用于出租，学区的方案，由于小孩上学还早，到时候如果有能力，再置换也不迟，投资用的低总价出租小房，还在继续关注，这周末先去考察了低总价四代住宅的新房或者高性价比的次新房三居方案的可行性，但是我的预算比较低，又想要三居，所以上个周末先去看了大兴西红门板块。
我的需求比较明确，我只要区域内最好的次新房，要不就是第四代住宅，毕竟都已经跑大兴去了，而且是自住改善，也不是很着急，主要是首付还没攒够，二手房主要看了鸿坤理想城礼域府+曦望山，新房看了元启和玖玥府。
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