中国二手房市场:繁荣不再,寒冬已至?

注意：

稀缺资金寻项目投资：

投资标准

1.物业类型：写字楼，公寓，酒店，住宅整栋最佳；

2.标的位置：当前重点关注北京市核心区域；

3.资产类型：正常资产不良债权均可；

4.投资额：总体量1亿到30亿左右均可；

5.收益要求：毛经营收益8%以上

新能源，风电，光伏，水力发电，储能项目（正常项目各阶段，已经运营项目均可）；

注：不良资产债权；（不良资产纾困和正常资产均可，方式灵活也可进行项目投资，联合开发）

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摩根士丹利的预警

近日，摩根士丹利发布的一份报告如同一颗投入平静湖面的石子，在经济和房地产领域激起层层涟漪。报告中明确指出，中国二手房销售正呈现走弱态势 。截至 6 月 10 日，25 城二手房实时成交同比增速本月至今放缓至 9.2%，而在 4 月这个数据为 30%，5 月为 26% 。从数据的明显下滑中，足以看出二手房销售市场的降温趋势。

弱二线城市在这场销售变化中表现得尤为突出，南昌、佛山、南通、东莞、宁波、西安等城市的增速快速回落，天津、长沙、成都等城市的同比增速甚至转为负值。4 月下旬政策放松的城市，表现也是参差不齐。苏州、武汉依然保持着强劲的销售劲头，而广州、深圳、佛山的同比增速回落幅度达到双位数。这种种迹象，都被摩根士丹利敏锐地捕捉到，并在报告中详细阐述，也引发了各界对于中国二手房市场走向的高度关注和深入思考。

销售走弱的具体表现

成交增速显著放缓

我们不妨先来看看这组 25 城二手房实时成交同比增速的数据。4 月时，这一增速还处在 30% 的较高水平，5 月虽然有所下降，但也维持在 26% 。可到了 6 月 10 日，增速却大幅放缓至 9.2% 。仅仅两个月的时间，增速就出现如此明显的下滑，就像一辆原本高速行驶的汽车，突然开始减速慢行，这无疑是二手房销售市场正在发生变化的一个强烈信号。从图表中那逐渐下行的曲线，我们可以清晰直观地感受到市场热度的消退。 这种增速的放缓，反映出市场的活跃度在降低，买家的购房意愿和行动都在逐渐减弱，二手房销售的动力明显不足。

弱二线城市表现疲软

在这一轮销售走弱的趋势中，弱二线城市的表现尤为引人注目，南昌、佛山、南通、东莞、宁波、西安等城市，它们的增速就像是坐了滑梯一样快速回落。曾经热闹的房产交易市场，如今逐渐变得冷清，中介门店里等待客户上门的工作人员越来越多，房屋挂牌时间也越来越长。 而天津、长沙、成都等部分城市的情况则更为严峻，同比增速直接转为负值。这意味着这些城市的二手房成交量不仅没有增长，反而比去年同期还要少。以长沙为例，曾经房价稳步上涨、交易活跃的景象已不再，如今市场上观望情绪浓厚，买家和卖家都在小心翼翼地试探着市场的底线，成交变得愈发艰难。不同地区之间的房地产市场表现出了巨大的差异，这种地区差异的背后，涉及到经济发展水平、人口流动、政策导向等多方面因素。

政策放松城市表现分化

4 月下旬，一些城市为了刺激房地产市场，放松了相关政策，然而这些城市的表现却大相径庭。苏州和武汉，就像是房地产市场中的 “优等生”，在政策的助力下，依然保持着强劲的销售态势。苏州的园林美景与经济活力吸引着众多购房者，政策的放松更是让市场热度持续攀升；武汉作为中部地区的重要城市，在经济复苏和政策利好的双重作用下，二手房销售也呈现出一片繁荣。但广州、深圳、佛山等城市却不尽如人意，它们的同比增速回落幅度达到双位数 。广州，这座繁华的大都市，二手房市场曾经十分火爆，可如今在政策放松的情况下，增速却大幅下降，这让不少房产从业者和投资者都感到困惑。深圳作为科技创新的前沿阵地，房价一直备受关注，此次增速的大幅回落，也引发了人们对于房地产市场未来走向的担忧。政策虽然是影响市场的重要因素，但却不是唯一的决定因素，市场的复杂性和多样性在这些城市的表现中体现得淋漓尽致。

背后的原因剖析

政策效应消退

回顾 3 - 4 月二手房销售出现的那波意外回暖，很大程度上得益于 2025 年限购政策的放松以及公积金贷款政策的调整 。这些政策就像是给市场注入了一剂强心针，让原本被压抑的购房需求得到了释放。居民们看到政策的利好，再加上恐慌情绪的缓解，纷纷涌入二手房市场，使得成交量大幅上升 。但政策效应就像一阵风，来得快去得也快。随着时间的推移，政策带来的刺激逐渐减弱，前期被提前释放的需求也逐渐消耗殆尽，市场后续动力明显不足 。就好比一场盛宴，大家在刚开始的时候尽情享受美食，但当美食逐渐被吃完，热闹的氛围也就慢慢冷却下来。政策虽然在短期内改变了市场的供需关系，但并没有从根本上改变市场的长期趋势。当政策的红利逐渐消失，市场又开始回归到它原本的运行轨道，二手房销售也因此面临着动力不足的困境。

市场供需失衡

市场供需失衡是导致二手房销售走弱的另一个重要原因。截至 2026 年初，全国二手房挂牌量突破 850 万套 ，这个数字就像一座沉甸甸的大山，压在二手房市场的肩头。大量的房源涌入市场，使得市场上的房屋供应量远远超过了需求量，供大于求的局面十分明显 。在上海，挂牌半年以上的房源占比接近 47%，其中挂牌一年以上的 “僵尸房源” 占比从 20.4% 攀升至 25% 以上 。这些长时间无人问津的房源，不仅占用了大量的市场资源，也进一步加剧了市场的供需矛盾。一套房源平均需要等待 187 天才能找到买家 ，如此漫长的等待时间，让卖家们心急如焚，也让买家们更加谨慎。在这种市场环境下，卖家为了吸引买家，不得不降低价格，而价格的下降又进一步影响了卖家的信心和积极性，形成了一个恶性循环。市场存量压力如此严峻，供需错配的问题如此突出，二手房销售自然难以保持强劲的势头。

居民预期改变

居民对未来收入和房价的预期发生了改变，这对购房意愿产生了显著影响。在当前经济形势下，就业市场存在一定的不确定性，居民对于未来收入的增长缺乏足够的信心 。人们担心自己的收入不稳定，甚至可能面临收入减少的风险，因此在购房这样的重大决策面前，会变得更加谨慎 。房价的走势也让居民们的预期发生了变化。过去，房价一直呈现出上涨的趋势，买房被认为是一种稳赚不赔的投资 。但近年来，房价的波动让人们认识到房地产市场也存在风险，房价不再是只涨不跌 。这种对房价的担忧，使得很多人选择观望，等待房价进一步下跌或者市场更加稳定后再做决定 。居民部门的偿债压力也处于高位，季度还本付息支出占可支配收入的比例约 13.6%，约为美国和日本的两倍 。如此高的偿债压力，让居民们在购房时不得不考虑自己的还款能力，进一步抑制了购房意愿。居民预期的改变，就像一把无形的手，操控着二手房市场的买卖双方，使得市场交易变得愈发冷清。

市场未来走向预测

短期趋势

从短期来看，6 - 8 月将是观察二手房市场的关键时期。摩根士丹利判断，6 月同比涨幅将进一步收窄，随着政策效应和需求前置释放消退，三季度存在转负可能 。这意味着在接下来的几个月里，二手房成交量可能会继续下降，房价也可能面临一定的下行压力 。二手房挂牌量可能还会维持在较高水平，成交结构也可能发生变化，一些地段好、配套设施完善的优质房源可能依然会受到市场的青睐，但价格可能也会更加理性；而那些地段偏远、配套不足的房源，销售难度可能会进一步加大 。租金方面，由于市场上房源供应充足，租金上涨的动力也不足，甚至可能会出现一定程度的下跌 。如果市场在这几个月里没有出现明显的好转迹象，那么很可能会形成一个新的市场拐点，二手房市场将进入一个新的调整阶段。

长期趋势

展望 2026 - 2027 年，摩根士丹利预计房价整体呈环比温和下行趋势 。这主要是基于当前市场供需失衡的状况短期内难以得到根本改善，以及居民购房意愿持续低迷等因素 。大量的二手房挂牌量就像一把达摩克利斯之剑，高悬在市场上方，不断对房价形成压制 。居民对未来经济和收入的担忧，也使得他们在购房时更加谨慎，不会轻易出手 。部分一线城市因去库存进展较好，可能出现小幅上涨 。一线城市经济发展水平高，人口吸引力强，住房需求相对旺盛 。再加上政府在去库存方面采取了一系列有效措施，使得这些城市的房地产市场供需关系得到了一定程度的优化 。北京通过加大保障性住房建设力度，增加了住房供应，同时也对二手房市场的需求进行了合理引导；上海则通过优化土地供应结构，提高了土地利用效率，缓解了市场供需矛盾 。这些措施都为一线城市房价的稳定和上涨奠定了基础 。但这种上涨也将是温和的，不会出现大幅反弹的情况，毕竟 “房住不炒” 的定位依然是房地产市场发展的基本原则。

对各方的影响及应对策略

对购房者的影响与建议

对于购房者而言，市场的这种变化既是挑战也是机遇。刚需购房者一直是房地产市场的重要支撑力量，他们购房主要是为了满足自住需求 。在二手房销售走弱的情况下，市场上的房源选择更加丰富，议价空间也相对增大 。刚需购房者可以利用这个机会，仔细挑选自己心仪的房屋 。在购房时，一定要充分考虑自身的经济实力和还款能力，不要盲目跟风追求大户型或者高价房 。可以优先选择交通便利、配套设施完善的区域，这样不仅方便日常生活，也有利于房屋的保值增值 。比如在一些城市的新兴开发区，虽然房价相对较低，但交通和配套设施还在不断完善中，对于刚需购房者来说是一个不错的选择 。

改善型购房者则需要更加谨慎 。他们往往是为了提升居住品质而换房，通常会采取 “先卖后买” 的方式 。然而，二手房销售的放缓可能导致旧房成交周期变长，资金回笼速度变慢，从而影响新房的购买计划 。在这种情况下，改善型购房者要合理评估自己的资金状况和市场预期 。如果资金相对充裕，可以提前锁定心仪的新房，同时耐心等待旧房的合适买家 。如果资金压力较大，不妨适当降低购房预期，选择性价比更高的房屋 。在交易过程中，要注意合同条款的签订，保障自己的合法权益，避免因为交易周期的延长而出现纠纷 。

对投资者的影响与建议

二手房销售走弱对投资者的资产配置产生了显著影响 。房地产曾经是投资者青睐的重要资产类别，具有保值增值的功能 。但如今市场的变化使得房地产投资的风险增加 。对于那些将大量资金投入房地产市场的投资者来说，资产的流动性和收益性都面临着考验 。如果手中持有过多的二手房源，而市场销售不畅，可能会导致资金被困，无法及时变现 。租金收益也可能因为市场供需关系的变化而受到影响 。

投资者在投资房地产市场时，需要更加谨慎 。要充分考虑市场的供需关系、政策导向以及未来的发展趋势 。不要盲目跟风投资，要根据自己的风险承受能力和投资目标，合理配置资产 。可以适当减少对房地产市场的投资比例，将资金分散到其他领域，如股票、基金、债券等 。如果仍然看好房地产市场，也可以选择一些具有潜力的区域和项目进行投资 。关注城市的规划发展，选择那些有政策支持、经济发展前景良好的地区 。一些城市正在大力发展新兴产业，吸引了大量的人才流入，这些地区的房地产市场往往具有较大的发展潜力 。同时，要注重房产的品质和配套设施，优质的房产在市场波动时更具抗风险能力 。

对房地产企业的影响与建议

房地产企业在二手房销售走弱的市场环境下，也面临着诸多挑战 。二手房销售的放缓会对房企的回款和去化产生直接影响 。房企的资金回笼速度变慢，可能会导致资金链紧张，影响企业的正常运营 。去化率的降低意味着库存积压增加，企业需要承担更多的成本和风险 。

为了应对这些挑战，房地产企业需要调整产品策略 。要更加注重产品的品质和差异化，满足不同消费者的需求 。可以加大对改善型住房和绿色环保住房的开发力度，提高产品的竞争力 。在资金管理方面，企业要加强财务管理，优化资金结构，降低资金成本 。拓宽融资渠道，确保资金的稳定供应 。积极与金融机构合作，争取更多的信贷支持 。也可以通过发行债券、股权融资等方式筹集资金 。加强市场营销，提高销售效率 。利用互联网平台和大数据技术，精准定位目标客户，制定有效的营销策略，提高房屋的销售速度 。

总结与展望

摩根士丹利对中国二手房销售走弱的分析，为我们揭示了当前房地产市场的复杂现状 。成交增速放缓、弱二线城市表现疲软以及政策放松城市的分化，这些现象都表明二手房市场正面临着严峻的挑战 。政策效应消退、市场供需失衡和居民预期改变等因素，共同作用于市场，使得市场走势充满了不确定性 。

短期来看，二手房市场可能还会继续调整，成交量和房价都可能面临下行压力 。但长期而言，随着市场的自我调节以及政策的进一步优化，房地产市场有望回归理性，实现平稳健康发展 。购房者、投资者和房地产企业都需要密切关注市场动态，根据市场变化及时调整策略，以适应这个不断变化的市场环境 。我们也期待房地产市场能够在各方的共同努力下，实现 “房住不炒” 的目标，为人们提供更加稳定、舒适的居住环境 。

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