房产带租拍卖、以物抵债后,新房主能否强制清退租户?

2015年，B公司因融资借款需求向甲银行借款，并将名下房产办理了合法有效的抵押登记手续。后B公司未能按期清偿到期债务，2017年，出借的银行向法院提起诉讼追偿债权。案件审理期间，A公司通过合法的债权转让方式接手该笔债权，法院依法变更诉讼主体后，最终判定A公司依法持有案涉房产的抵押权，享有优先受偿的合法权利。

2020年6月，案涉房产的抵押登记信息早已在不动产系统公示，属于公开可查的权利状态，但B公司依旧在明知房产带有抵押负担的情况下，与张某签订了为期十年的房屋租赁合同。签约过后，张某并未自行使用房屋，而是将房产转租给某小额贷公司，由该公司实际占有和使用案涉房产。

此后，案件进入司法执行阶段，案涉抵押房产依法启动司法拍卖流程，最终遗憾流拍。经法院核查，B公司名下无其他可供执行的财产，无法清偿剩余债务。为实现合法债权，A公司同意以物抵债，在2022年正式取得案涉房产的完整所有权，成为房产的合法产权人。

产权完成变更后，法院专门向房屋现有租户送达通知，明确告知房产产权变更的事实，A公司也主动向租户发函沟通，给予租户两种处理方式，要么主动迁出房屋，要么重新签订租赁手续。但双方多次沟通协商始终无法达成一致，租户拒绝配合腾退房屋，僵持不下的局面让A公司不得不通过司法途径维权。

A公司向法院提起诉讼，要求承租人张某以及房产实际使用方某小额贷公司立即腾退并返还案涉房产，同时主张对方支付房屋逾期占用产生的场地占用费共计40万余元。

张某辩称：A公司受让银行债权后，并未依法办理抵押权转移、变更登记手续，并未完整取得具备对抗善意第三人效力的抵押权，据此主张案涉租赁关系应当适用《民法典》“买卖不破租赁”规则，自己的长期租赁权益应当受到法律保护，无需腾退房屋、无需承担占用费用。

法院审理认定：A公司受让主债权时，抵押权依法一并转移，可对抗后续租赁关系。本案中，房产抵押登记设立于2015年，而租赁合同签订于2020年，租赁行为发生在抵押公示之后，因此这份十年期的租赁合同，仅对原出租人B公司和承租人张某产生约束力，对取得合法物权的新房主A公司不具备任何法律效力。案涉房屋因抵押权实现发生所有权变更，该情形不适用 “买卖不破租赁”，张某的租赁权无法对抗 A 公司的房屋所有权。张某、某小额贷公司继续占用房屋无合法依据。

法院最终判决二者腾退并返还案涉房屋，张某向A公司支付场地占用费，因小额贷公司未拖欠张某租金，法院对该部分诉求不予支持，如后续其不配合履行腾房义务，A公司可另行主张场地占用费。

承租人无论向产权人或“二房东”租赁不动产，均应签订书面租赁合同，提前核实房屋权属，确认房产是否存在抵押、查封、待售等权利限制。若房屋附有权利负担，需审慎评估租赁风险。出租方也应如实向抵押权人与承租人披露房屋真实状况；一旦抵押权实现，须配合办理相关权利变更，否则需承担场地占用费、搬迁损失等赔偿责任。