市场热度不减，低总价房源仍是主力，品质改善盘温和放量。
一、全市背景：连续三个月高位运行
5月上海二手房成交2.8万套，创下2021年以来近6年同期最高值，连续第三个月成交量突破2.8万套-。6月第一周剔除假期因素后，同比增幅仍超过40%，市场热度并未明显回落。这个全市成交量，是古美板块成交活跃的直接支撑。古美作为闵行外环内配套最成熟的板块之一，在这轮行情中承接了大量刚需和改善需求。二、古美板块挂牌与成交概况
挂牌均价
古美板块当前挂牌均价约6.2-6.5万/㎡，不同小区分化明显。刚需型老公房挂牌价集中在4.5-5.5万/㎡，品质次新盘挂牌价在7-10万/㎡。热门小区成交参考
以下为5-6月古美板块部分热门小区的挂牌与成交情况（数据来源：链家、兔博士APP、幸福里等平台）：| 小区 | 类型 | 挂牌均价(万/㎡) | 近期成交参考 |
|---|
| 万源城尚郡 | 品质次新 | 9.9-10.0 | 4套成交，复原价8.65-9.7万/㎡-11 |
| 新时代富嘉花园 | 品质次新 | 8.1 | 热搜前三-1 |
| 蔚蓝城市花园 | 品质次新 | 7.5 | 热搜前五-1 |
| 望族新城 | 品质次新 | 6.9-7.3 | 两房690-840万- |
| 蓝色港湾 | 改善盘 | 6.1 | 热搜第二-1 |
| 欧风花都 | 改善盘 | 6.6 | 热搜第一-1 |
| 古美小区 | 老公房 | 4.8-5.0 | 成交价相比年前明显反弹-7 |
| 平南一村 | 老公房 | 约6.5 | 40平一房总价约250-260万 |
| 南方新村 | 老公房 | 5.3 | 在售112套，215-360万-1 |
| 古美西路420弄 | 老公房 | 4.95 | 挂牌价周降0.3%- |
典型成交案例
5月成交4套二手房，网签价区间5.25-8.42万/㎡，复原成交价约8.65-9.7万/㎡。4月挂牌均价约10.02万/㎡，环比3月上涨1%。目前在售约24套。同板块万源城御璄挂牌价已达12.2万/㎡，尚郡在万源城系列中性价比较高。成交单价相比年前明显反弹。61平两房挂牌295万（单价约4.8万/㎡），一楼带院子，近小区门口-。6月第一周挂牌均价52604元/平，在售112套。在售房源从51.77平215万到68.74平360万不等。三、成交结构分析
低总价老公房：市场“压舱石”
闵行古美的古美小区、平南一村等老公房，成交单价相比年前明显反弹。驱动逻辑有三：总价门槛低：200-300万即可上车，是预算有限的刚需首选租金回报合理：市区老破小租售比平均2.45%，部分达3%，已跑赢存款利率政策托底：官方下场收购老公房用作保障房，形成价格支撑品质改善盘：温和放量
万源城尚郡、新时代富嘉花园等品质次新持续有成交。但价格端仍处于“量涨价平”阶段——成交活跃度在提升，价格尚未全面上涨。四、古美板块市场判断
第一，底部已经确认。古美小区等老公房成交价明显反弹，万源城尚郡4月挂牌价环比上涨1%，低总价房源率先回暖，这是市场见底的典型信号。第二，刚需仍是绝对主力。200-350万总价段的老公房成交最活跃。对预算有限的刚需来说，古美的老公房仍是上车首选。第三，改善需求正在入场。万源城尚郡、新时代富嘉花园等品质小区成交活跃度提升。上海高总价段成交占比也在慢慢提升，置换链条正在向上传导。第四，议价空间仍在。古美西路420弄挂牌均价周降0.3%-，部分房源仍有议价空间，但低价“笋盘”正在快速减少。五、给买房人的建议
如果你是刚需（预算200-350万）：古美小区、平南一村、南方新村等老公房仍是首选。总价低、配套成熟、流动性好。目前低价房源正在快速去化，建议看到合适的房源可以果断出手。如果你是改善（预算500-800万）：万源城尚郡、新时代富嘉花园等品质盘可以考虑。当前处于“量涨价平”阶段，议价空间尚存，是换房的窗口期。如果你是观望者：上海二手房已连续三个月成交超2.8万套，价格企稳信号明确。与其纠结“最低点”，不如关注自己心仪小区的真实成交价变化。📍 我是徐店长，在古美14年。如果你想了解某个小区的具体成交情况，可以私信我，数据说话。
