全流程买房避坑指南(新房 + 二手房通用,从选房到交房一步不漏)
银行严查资金来源，查到直接拒贷、收回贷款，首付打水漂，征信留污点。首付必须是自有资金、直系亲属赠与，保留转账流水。 月供建议不超过家庭月收入 40%，预留物业费、车位贷、装修、育儿、失业缓冲金；利率分 LPR 浮动 / 固定，看清重定价周期、提前还款违约金。 定金：买方违约不退，开发商 / 卖方违约双倍返还； 订金 / 认筹金：可全额退； 交款前确认房源、价格，轻易别签《认购书》。1 销售口头承诺学校、地铁、商业、医院一律不算数，必须写入购房合同补充协议。2 避开不利区位： 高架、高速、铁路、变电站、垃圾站、污水处理厂、殡仪馆、加油站； 临街低楼层噪音灰尘；顶楼防水、低层返潮； 学区每年划分会变，没有 “买房必读名校”，教育局文件为准，别信销售口头承诺。 配套规划分「已落地」「规划中」「远期规划」，规划大概率延期、改方案。1 五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》 2 无预售证卖房属于违规，后期可能烂尾、办不出房产证； 1 样板房偷面积：家具缩小、墙体拆除、镜面对视觉放大，交房标准和样板房完全两码事； 2 沙盘遮挡不利因素：变电站、垃圾站、配电房缩小 / 隐藏，楼层间距刻意拉大；3 绿化、会所、泳池、入户大堂只做展示，后期缩水、改为商铺 / 车位。1 公摊过高（超 25%）同等总价室内更小，公寓公摊普遍 30%+；2 区分建筑面积、套内面积、赠送面积： 阳台半赠送、飘窗很多是设备位，赠送面积不计入产权，后期不能办证，违建可能被拆除；3 面积补差规则写进合同：实测面积误差超过 3% 可退房，多退少补标准。 强制绑定车位 / 储藏室、高价人防车位：人防车位不能买卖，只有租赁权，租期最长 20 年，无法办产权证，不要花大价钱购买。 1 优先选国企、央企、本地稳健房企，避开高负债暴雷房企；3 看清交房标准：毛坯 / 精装明细，精装房品牌型号、工艺、质保年限全部写入补充协议； 4 延期交房赔付比例、逾期多久可退房、违约金不能过低（万分之 0.1 属于霸王条款）。 前期物业由开发商指定，看清物业费、停车费、公共收益归属（电梯广告、商铺租金归全体业主），物业服务标准写进合同。1 核对房产证：产权人身份证、房产证一致，共有产权（夫妻共有）必须双方签字，一方单独签字合同无效； 有抵押需解押，禁止用买家首付帮房东解押，极易卷钱跑路，建议走资金监管； 3 确认土地性质：商品房 70 年住宅，别买到公寓、商办、划拨地（过户多一笔高额土地出让金）。 1 虚假房源：低价引流，到店说房子刚卖掉，推荐更贵房源；2 吃差价：压低房东报价、抬高买家出价，私下赚差价；3 中介费打包收费：贷款服务费、评估费、过户费乱加价，所有收费白纸黑字列明，拒绝隐形收费； 4 承诺低首付、低利率，实际办不下来，不承担责任。3 凶宅、非正常死亡房屋：提前在合同约定，隐瞒可退房索赔； 所有房款打入房管局监管账户，不要直接转账给房东 / 中介，防止一房多卖、卷款跑路。1 所有口头承诺（学区、绿化、精装标准、配套、交房时间）全部写入补充协议，加盖开发商 / 中介公章，无公章承诺无效；1 贷款失败处理：若银行拒贷，无条件退还定金、首付；2 户口迁出：二手房约定原房主迁出户口时限，逾期赔付违约金；3 税费承担：明确增值税、个税、契税谁承担，避免中途加价；4 房屋瑕疵隐瞒追责：漏水、凶宅、抵押隐瞒，买方有权解除合同并索赔。2 新房必须索要三书一证一表：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，缺少不能交房；3 自备验房工具：空鼓锤、水平仪、测电笔、水桶；重点查墙面空鼓、门窗密封性、防水、电路、层高、下水；5 公共区域查验：电梯运行、消防通道、配电房、排水系统。1 约定办证时限（新房交房 90/180 天内办证），逾期赔付；2 开发商代收契税、维修基金：索要正规发票，防止挪用导致无法办证；3 维修基金标准、归属，公共维修基金仅用于小区公共设施维修。 1 小产权房：无房产证、不受法律保护，拆迁无补偿，无法贷款； 2 公寓商办：首付 5 成、贷款利率高、水电费商用、无法落户、转手难、税费极高；3 法拍房：隐性欠费、长期租约、高额税费、产权纠纷，普通人慎入； 1 资金：无消费贷 / 经营贷，月供可控，预留备用金2 资质：新房查五证，二手房查房产证、抵押、查封、租赁 4 合同：所有承诺写补充协议，看清违约、退房、赔付条款
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