上海楼市“淡季不淡”:二手房创新高、改善盘涨价,千万级豪宅却凉了?

楼市传统认知里，6月是典型的淡季——天热、看房人少、成交缩量。但2026年的上海，正在打破这个规律。

刚刚过去的5月，上海二手房网签成交量达到28023套，同比增长约31%，创下近6年来同期新高。即便放在近10年的维度中，这一成绩也仅次于2020年5月的3.05万套。

更令人意外的是，进入6月传统淡季，热度非但没有降温——截至6月16日，上海二手房已网签1.41万套，同比增长31%，全月有望冲击2.5万套。

然而，热闹是整体的，冷热却是分化的。二手房创新高、改善盘涨价、千万级豪宅却降温了——上海楼市正在上演一场“冰火两重天”的戏码。

01 成交量，创下近十年第二高

先说总量。

2026年3月至5月，上海二手房市场交投持续活跃，连续三个月稳定在2.8万套以上的高位区间。3月成交31436套，4月成交28936套，5月成交28023套——这样的持续时长与绝对水平，在2022年以来的市场中从未出现过。

历史上，5月通常是春季行情的收尾阶段，成交往往较3-4月有所回落。但2026年5月不仅环比降幅微弱（仅微降3.2%），绝对量也显著高于往年5月的平均水平。这种“高位横盘”的表现，反映出购房需求释放的持续性超出预期。

新房市场同样热度不减。5月上海新建商品住宅成交面积达55.9万平方米，环比上涨18.7%，创今年月度成交最高值。

量在价先。成交量持续高企，价格端也开始释放积极信号。

02 价格领跑全国，部分楼盘开始“逆势提价”

国家统计局数据显示，5月上海新建商品住宅销售价格同比上涨3.2%，涨幅领跑全国70个大中城市。在一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%的背景下，上海是唯一新房价格同比正增长的一线城市。

二手房方面，上海二手住宅销售价格环比上涨0.6%，连续四个月上涨，与深圳并列全国第一。自今年2月起，上海二手房价格已连续四个月环比上行。

价格回暖给了开发商提价的底气。

位于宝山南大板块的中环麓岛项目，二期一批次备案均价达到68476元/平方米。与此前批次相比，110平方米中间套户型从6.3万元/平方米左右涨至6.6万元/平方米，133平方米户型从6.9万元/平方米涨至7.09万元/平方米。置业顾问向媒体证实：“这次加推的是位置最好的地块，每平方米涨价不足2000元。”

中环麓岛自2025年11月首开以来，累计推出约430套房源，网签去化率超过80%，实现“四开四捷”。市场持续买单，给了开发商向上试探价格空间的信心。

更重磅的信号来自徐汇滨江。6月18日，中海旗下项目启动认购，均价达20.6万元/平方米，相比三年前开盘的周边项目，价格已上行约4万元/平方米。这一价格刷新了徐汇滨江新房价格纪录。

上海楼市正在从“成交修复”走向“价格分化后的局部抬升”。

03 但千万级豪宅，却降温了

然而，并非所有房子都好卖。

千万级豪宅市场，正在经历一场“寒流”。2026年前5个月，上海总价千万以上高端住宅仅成交3592套，同比下降39%。千万级新房已进入供大于求阶段，部分项目开盘去化率低至5%-9%。

顶豪市场同样承压。中指研究院数据显示，2026年前5个月，上海共成交3500万元以上的住宅640套，较2025年同期的915套减少约30%。

全国趋势一致。今年前5个月，全国重点30城总价1000万元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，跌幅甚至超过整体新房市场。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“豪宅去化变慢并非最近才出现。从2025年开始，部分项目不再'开盘即罄'。到了去年下半年，这一情况越发明显。”

开发商的说法更直白：“豪宅客户越来越挑剔了，各个维度都不能有短板。”“需求还在，但是客户越来越理性和谨慎，购买逻辑通常是核心城市、核心板块、核心资产配置，从地段、产品、开发商品牌，到项目配套、户型、精装等多个方面都不能有短板。”

5月上海新房成交面积TOP10中，3万-6万元/平方米的首次改善项目占半数席位，单价超10万元/平方米的高价楼盘仅2个上榜且排名靠后。市场主力正在回归刚需和刚改。

04 置换链条正在打通

豪宅降温的另一面，是置换链条的全面打通。

上海链家数据显示，5月上海总价300万元以下刚需房源成交量环比回落2.6%，而总价500万-800万元的改善房源成交量环比大涨9.3%。

同策研究院联席院长宋红卫指出，随着前期低价刚需房源快速去化，二手房成交重心从300万元以下刚需段，逐步向300万-500万元总价段转移。“当前楼市置换链条正向上传导。”

卢文曦也透露，5月总价500万至900万元总价段的二手房成交占比提升了0.9个百分点，900万至1500万元以上的高总价段成交占比提升了0.5个百分点。中高端置换客群正在集体入市。

这种阶梯式的需求轮动，源于前期市区低价“老破小”的加速去化，为换房链条打开了空间。刚需房源持续去化后，置换客群开始进入改善市场，呈现“卖小买大、卖旧买新”的趋势。

与此同时，库存也在持续收缩。截至5月底，上海链家平台对外展示的挂牌房源约7.88万套，较挂牌高峰时期减少超过3万套，降至近三年来最低水平。库存走低有效缓解了此前房源过剩、议价空间过大的问题。

05 冷热之间，楼市进入新阶段

上海楼市正在呈现一种“冷热并存但边际走强”的特征。

一方面，二手房成交连续三个月站上2.8万套高位，价格连续四个月环比上涨，部分改善型新盘敢于逆势提价；

另一方面，千万级豪宅成交大幅下滑，客户越来越挑剔，部分项目去化率仅五成左右。

这并非矛盾的信号，而是一个市场走向成熟的表现——从“成交修复”走向“价格分化后的局部抬升”。

刚需上车，改善置换，顶豪挑剔——三个梯度的需求正在各自轨道上运行。上海楼市的复苏，不再是单一品类的狂欢，而是一场结构性、分层次的修复。

正如上海易居房地产研究院副院长严跃进所言，上海楼市“量价齐稳”的新阶段正在形成。6月恰逢上半年收官节点，房企将加快推盘节奏冲刺业绩。在政策持续宽松、购房成本处于低位、市场信心逐步恢复的背景下，上海楼市有望继续保持积极活跃的态势。

淡季不淡，或许只是开始。