深圳房产日报 | 2026年6月21日(周日)

2026年1-5月，深圳二手房累计成交30,244套，较去年同期增长3.5%，是近六年来同期成交量首次突破3万套关口。从市场周期看，深圳二手房已走完“前期高位回落到逐年稳步修复”的完整周期，楼市基本面显现实质性回暖。

各月成交稳定在5000套以上（2月受春节影响除外），成为稳定市场的基石。价格端同步回暖——5月深圳二手住宅价格环比上涨0.6%，与上海并列70城涨幅第一；新建商品住宅价格环比上涨0.4%，领跑一线城市。新政落地后一个月（4月30日-6月2日），全市新建商品住宅和二手住宅网签5,035套、6,191套，同比分别增加约50%、30%。

南山表现：上半年二手住宅成交约2,151套，成交金额156.8亿元，全市成交金额最高的区；综合成交均价约7.76万元/㎡，全市第一。但区均价稳在“7字头”主要靠深圳湾、华润城等豪宅成交占比拉高，多数标杆盘仍在阴跌——大冲新城花园同比跌26.7%、深蓝公寓跌21.2%、诺德假日花园跌19.2%。

截至6月21日，6月深圳全市一二手住宅累计成交达6,264套，其中新房住宅累计成交2,641套（预售1,670套+现售971套），二手住宅累计过户3,623套。按此节奏，6月全月二手住宅有望突破5,000套，延续前5个月的高位态势。

端午表现尤为亮眼：端午小长假期间（6月19-21日），贝壳深圳合作门店二手房签约量较去年同期增长28% ，创近六年同期新高；乐有家数据显示一二手住宅合计签约量同比涨17%，其中二手住宅涨21%，均为近五年同期最高。深圳中原门店日均带看量较6月中上旬涨幅达52% 。

价格走势

深圳二手房价已连涨5周，6月8-14日乐有家门店成交均价达63,956元/㎡，环比微涨0.7%，5周累计涨幅约6%。6月最新成交均价62,173元/㎡，环比上涨1.28%。市场已进入“成交企稳、价格修复”阶段，核心区优质房源议价空间持续收窄。

南山6月二手房参考均价约79,583元/平，环比5月微降0.16%，整体高位横盘。

成交结构变化

高端需求加速释放。截至6月11日，6月深圳1000万以上高总价房源成交占比显著抬升：1000-1500万占比9.1%（较5月涨1.4个百分点），1500万以上占比5.0%（涨1.2个百分点），千万级以上豪宅合计占比14.1%。截至21日，1000-1500万成交占比8.5%，环比上涨0.7%；1500万以上占比4.7%，环比上涨0.5%。

“两端同步走量” ——低总价刚需房源消化提速，南山、福田千万级改善房源成交占比同步抬升，刚需上车与改善换房形成良性循环。

南山热点

· 华润城系列持续霸榜科技园，润府、润玺四期合计成交70套，单价9-12万元/㎡仍有稳定接盘。 · 科技园地王：6月5日粤海街道T204-0153宗地以57.72亿元成交，楼面价10.87万元/㎡，溢价150.74%，刷新深圳宅地楼面价纪录。

信贷端：6月22日LPR公布，1年期3.0%、5年期以上3.5%，已连续13个月不变。深圳首套房贷利率下限3.05%，首付最低2成。

保障房端：2026年全市筹建保障房3万套、供应4万套，供应量反超建设量1万套，政策从“重建设”转向“建设与消化存量并重”。

房价数据：5月一线城市新房价格环比涨0.2%（深圳涨0.4%），二手住宅环比涨0.4%（深圳涨0.6%），已连涨3个月。

对购房者

• 刚需上车：当前低总价房源消化提速，西丽、南头、南油、老前海仍有300-500万上车机会。6月500万以下成交占比虽环比略降0.6%，但仍是市场主力。议价空间仍达9.42%，对挂牌时间长的房源可大胆压价。
• 改善置换：90-144㎡户型6月成交占比37.2%，环比涨6.1个百分点。南山千万级改善房源成交占比持续提升，华润城系列9-12万/㎡流动性好，是“顶级地段+顶级产品”的硬通货。科技园地王诞生后，周边优质次新估值有支撑。
• 投资/保值：南山均价全市第一但分化严重——抗跌看次新（万科云城持平、万科蛇口公馆仅跌2.5%），捡跌幅看老盘（大冲新城-26.7%、深蓝公寓-21.2%），议价空间更大。深圳湾144,718元/㎡但仅成交50套，典型“高价低频”，流动性风险需注意。

对业主

· 挂牌均价8.89万 vs 成交均价7.76万，价差超1万元/㎡，报价偏高。 · 成交结构正向高端倾斜，1000万以上房源占比持续攀升。优质次新、核心地段房源可适当坚持报价；楼龄偏大、非核心区房源建议合理定价加快出货。

趋势判断

深圳楼市正从“修复期”逐渐走向“活跃期”。6月行情持续活跃为下半年积蓄能量。政策红利仍在释放，5月全国出台47条房地产相关政策，宽松类占比超八成。但需注意：上周二手网签1,027套环比跌19.26%，带看量环比降9.89%，短期或有正常回调，不改变中期企稳修复方向。