一、购房资格&限售（最基础）
1. 全面取消限购
本地/外地户口、有无社保都能买住宅，无套数上限，不用办购房资格证明。
2. 取消限售
拿到不动产权证即可挂牌出售，不再等4年限售期。
3. 套数认定：认房不认贷
家庭在长沙无成套住房，不管外地有无房贷，贷款均按首套执行。
二、贷款政策（商贷+公积金）
1. 商业贷款（新房/二手房通用）
• 首付：首套、二套统一15%；三套及以上一般只能全款
• 5年期以上利率约3.05%
• 商业公寓/商铺：最低首付30%
2. 公积金贷款（2026年4月新政）
• 首付：首套/二套最低20%（组合贷同样20%）
• 贷款上限：
◦ 新房：单人家庭120万；二孩及以上家庭上浮30%→最高156万
◦ 二手房/商转公：100万；多孩上浮至130万
• 利率：首套2.6%，二套3.075%
• 利好：父母子女可共同还贷、共同提取公积金；新房按区县认定住房套数
三、契税&交易税费（买方必看）
住宅契税（家庭含夫妻+未成年子女）
1. 首套/二套 ≤140㎡：1%
2. 首套 ＞140㎡：1.5%
3. 二套 ＞140㎡：2%
4. 三套及以上：统一4%
二手房卖方税费
• 增值税：持有满2年免征；不满2年3.18%
• 个税：满五唯一免征；否则2%全额或差额20%（可二选一）
• 划拨土地过户：加收1%土地出让金
四、官方购房补贴（2026有效）
1. 以旧换新补贴（至2026.7.13）
卖掉自有住房，1年内买新建商品房，补贴新房总价1%，单套最高3万元，先缴后补。
2. 个税退税
卖旧房1年内买新房，可退卖房缴纳个税，政策延续至2027年底。
五、新房购买流程&避坑
1. 看房→查开发商五证（建设用地规划、工程规划、施工、预售、土地使用证）
2. 交认购金：合同写明贷款不通过可退定金，拒绝口头承诺
3. 付首付当天立即网签备案，防止一房多卖
4. 办理贷款→交房、交维修基金、契税→办不动产权证
新房避雷
• 高赠送高得房率楼盘：大概率楼间距窄、容积率高，采光差
• 谨慎远郊纯新区：配套落地慢，流通性差
• 精装盘：要求工地开放验防水、墙面、水电，写入合同保修条款
• 优先选深耕长沙多年品牌房企，降低延期/烂尾风险
六、二手房购买核心要点
1. 产权核验必做
不动产中心查册：有无抵押、查封、遗产纠纷、学位占用
2. 资金监管强制走官方账户
所有房款（首付+按揭）进交易中心监管户，禁止私下转账，过户完成自动放款
3. 优先带押过户，不用卖方提前结清贷款，省过桥费
4. 签约写明：学位、户口迁出、物业费欠费、房屋瑕疵违约责任
二手房绝对慎买
• 小产权、法拍房（隐藏高额税费、产权纠纷）
• 高密度回迁大盘、无电梯老破小（无学区慎入）
• 40/50年商住公寓：不通燃气、水电商用、转手税费极高
七、选房实用小技巧
1. 预算红线：家庭月供≤月总收入35%，预留税费、维修基金、装修备用金
2. 地段优先级：地铁步行10分钟内＞商圈＞学校；刚需优先岳麓、雨花、天心
3. 户型标准：方正、进深面宽比≈1.2:1，主卧≥3.5米面宽，优先双卫
4. 楼层：高层避开底层（潮湿噪音）、顶楼（漏水暴晒）；中间黄金楼层流通性最好
八、其他实用知识点
1. 维修基金：新房交房一次性缴纳，高层约120元/㎡，低层约100元/㎡
2. 落户：长沙持有住宅不动产证即可落户，无面积、社保门槛
3. 学区：实行划片入学，每年微调，买房前提前咨询教育局，不承诺稳读名校
4. 征信：买房前先打征信，逾期多、负债高会直接拒贷
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