直系亲属范围：配偶、父母、子女、祖父母/外祖父母、孙子女/外孙子女；税务认定含有抚养/赡养关系继亲属。
一、夫妻更名（仅限夫妻之间）
婚内/离婚分割房产，不属于赠与、买卖，不受限购限制。
税费（全免）
免征增值税、个税、契税、土地增值税；仅收80元住宅登记工本费+5元印花税。
流程
双方身份证、户口本，结婚证、房产证，不动产中心直接更名，当天办结。
特点
1. 成本最低、手续最简单；
2. 离婚分割同样免税；
3. 后续出售按原购房时间计算满二、满五。
二、生前赠与过户（父母在世转给子女/亲属）
核心政策（深圳2026现行）
1. 不受购房资格限制，无深圳社保/户口也能收赠与；
2. 赠与后房屋重新计算满2满5年限；
3. 无需强制公证（外籍人士除外），可带押过户（银行同意即可）；
4. 赠与房产算子女家庭套数，影响子女后续买房资格。
税费
- 增值税、个税：直系亲属全免
- 契税：固定3%（无首套/二套优惠）
- 印花税：双方各0.05%，合计0.1%
- 工本费：80元
优缺点
✅ 优势：可单独赠与子女个人，离婚时不算夫妻共同财产；不限购，无购房资质门槛
❌ 劣势：契税3%成本高；未来转手个税成本极高（多数情况差额20%）；过户后父母无法随意收回
三、直系亲属买卖过户（最常用、适合后期卖房）
核心政策
1. 子女必须具备深圳购房资格（社保/深户要求）；
2. 可按原登记价计税，不用按市场价；满二免增值税、满五唯一免个税；
3. 带押过户支持，流程和普通二手房一致。
2024.12起深圳契税新政（买方承担）
建筑面积 ≤140㎡：首套/二套均1%
建筑面积＞140㎡：首套1.5%、二套2%
没有面积差异- 三套及以上统一3%
卖方税费
1. 增值税：持有满2年免征；不满2年3%全额征收
2. 个税：满五唯一免征；不满足可核定1%
优缺点
✅ 优势：契税普遍低于赠与；未来出售无高额差额个税；无赠与撤销限制；可正常享受满五免税政策
❌ 劣势：子女需深圳购房资格；不满二、非唯一会多交增值税/个税
四、继承过户（产权人去世后办理）
核心条件
1. 必须等产权人离世才能办；不受限购；
2. 分两种办理渠道：
- 非公证继承（免费推荐）：所有继承人到场，提交死亡证明、亲属关系证明，窗口直接办，无公证费
- 公证继承：全家到场办继承权公证，收取评估价0.5%-1%公证费，适合有纠纷、无法全员到场
税费（法定继承全免大额税费）
免征契税、增值税、个税；仅80元登记费+小额印花税
优缺点
✅ 优势：过户当下成本最低，几乎零税费；不受深圳限购政策约束
❌ 劣势：只能身后办理，生前无法操作；多子女易产生继承纠纷；继承所得房屋未来出售，大概率征收差额20%个税；手续繁琐，材料多、办理周期长
四种方式对比速选指南
1. 夫妻之间过户 → 选【夫妻更名】，零税费最快
2. 父母在世、子女无深圳购房资格、长期自住不卖 → 选【赠与】
3. 父母在世、子女有购房资格、未来打算卖房 → 选【买卖】（综合成本最低）
4. 父母百年后再过户、不短期出售 → 选【继承】
关键避坑提醒
1. 赠与、继承房屋二次出售风险：
赠与/继承所得房产，若不满足满五唯一，个税按差额20%征收，涨幅大时税费几十万；买卖过户无此限制。
2. 套数影响：赠与、买卖所得房产计入子女家庭住房套数；继承不计入购房资格审核，但持有后算名下房产。
3. 带押过户：赠与、买卖、夫妻更名均可办理，继承需结清贷款或银行同意。
🌹以上流程我们全程代办，收取小额跑腿费，欢迎微信咨询～
