一、珠海盘活存量出新政：支持既有商业办公建筑功能临时变更为酒店。

珠海市自然资源局近日印发《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法（试行）》，文件即日实施，有效期三年，旨在缓解本地商办物业闲置、酒店住宿供给不足的供需矛盾。

该政策适用珠海全域，不含横琴粤澳深度合作区，改造对象为国有土地上已完成不动产登记的建成商业、办公楼，可临时用作酒店、宾馆等住宿业态，改造不改变原有土地用途、规划条件与土地使用年限，建筑需达标结构、消防、环保要求。

申请需满足六项硬性条件，要求产权清晰无争议、土地剩余使用年限不少于5年，公示征求利害关系人意见不少于十日。同时明确七类不予审批情形，纳入土地储备、城市更新、存在违建、建筑查封等物业不得申请。

办理由申请人向区城市更新部门申报，多部门联审后报区政府审批并签订合同。单次临时使用期限最长5年，到期评估达标可续期，续期同样不超5年。改造不增面积、层高、不改外立面的，可免办建设工程规划许可证，无需变更不动产登记、补缴地价款。项目终止或到期后，物业须恢复原有规划功能，拒不恢复将限制产权分割、抵押，并由城管执法处置。

新政构建多部门闭环监管体系，自然资源、住建、文旅、城管等各司其职，项目到期前三个月主管部门提前提醒，各区定期评估辖区转型项目运营情况。

此次新政统一商办转酒店办理标准，清晰划定准入、运营、退出规则，在稳定市场预期的同时，通过临时功能转换盘活存量闲置楼宇，有效释放商业地产发展活力。

简评：

珠海此次出台商办临时转酒店政策，核心在于通过制度化、规范化路径盘活低效存量资产，回应当前部分城市商业办公物业空置率较高与文旅住宿需求增长并存的现实矛盾。政策的一大特点是坚持“临时变更、用途不变、到期恢复”，既保留了土地和规划管理的刚性边界，也为市场主体提供了更灵活的资产运营空间。对房地产市场而言，这类政策有助于缓解商办项目去化和运营压力，提高存量楼宇使用效率，推动资产价值重估。与此同时，明确的准入门槛、审批流程和退出机制，也有助于降低政策执行中的不确定性，稳定市场预期。总体来看，这是地方在存量时代探索“非居改造、功能优化、资产盘活”的一项务实举措，未来若实施效果较好，或将为更多城市提供可借鉴的路径。

二、引入外援：碧桂园百亿元级项目将重启。

6月20日，佛山市永胜村旧改一幅商住地块协议出让的公示期结束。如无意外，这宗土地将以3.51亿元的价格出让给佛山市碧桂园碧欣置业有限公司（以下简称“碧欣置业”）。

永胜村是佛山市首个引入市场主体参与的整村改造项目，总投资约100亿元，被誉为“佛山旧改第一村”。2019年，碧桂园被选定为该村的改造合作开发企业。5年后，因该公司资金紧张，永胜村的推进受阻，引入外部资金成为破局的关键。

6月初，永胜村通过了合作开发企业申请变更股东等事项的表决。表决内容显示，来自广州的民营房企——力迅集团有望在未来持有该项目不低于50%的股权，成为新大股东。

此次旧改地块的出让被认为是永胜村改造重新启动的信号。只不过，对于项目最新发展规划、后续开发资金如何筹措等核心问题，力迅集团及碧桂园均未披露详情。6月22日，力迅集团相关人士对中国房地产报记者表示暂不方便接受采访，碧桂园方面则回应称：“目前公司与力迅集团合作运营永胜村旧改项目。”

简评：

永胜村旧改项目出现重启迹象，反映出当前大型城市更新项目正在从“单一开发主体推动”转向“多方合作纾困”的新阶段。对于碧桂园而言，引入外部股东和合作资金，既是缓解项目推进压力的现实选择，也说明部分优质旧改资产仍具备吸引市场资本进入的价值。对行业来说，这一案例具有一定风向意义：在房企资金承压背景下，旧改项目能否顺利推进，越来越取决于资源整合能力、资金协调能力以及合作机制设计。特别是体量大、周期长、利益相关方复杂的整村改造项目，仅依靠单一企业持续投入的难度明显加大。此次外部资本介入若能推动项目实质复工，将有助于提振市场对优质城市更新项目的信心。但同时也要看到，项目后续规划、资金安排及开发节奏仍存在不确定性，真正实现全面重启仍需观察。

三、深圳端午二手房签约量创近六年新高，同比增长28%。

今年端午小长假，广东深圳二手房成交热度明显提升。据深圳贝壳研究院监测，端午小长假期间（6月19日—6月21日），贝壳深圳合作门店二手房签约量较去年同期增长28%，创下近六年同期新高。业内人士分析，端午假期深圳二手房成交同比走高，核心源于前期政策持续释放红利，叠加小长假完整看房窗口期，积压刚需与置换改善需求集中释放。不同于往年单纯刚需拉动，今年呈现“两端同步走量”：刚需房源消化提速，改善房源成交占比同步抬升。市场不再是单一客群支撑，刚需上车、改善换房形成良性循环，持续带动市场流通。

简评：

深圳端午期间二手房签约量创近六年同期新高，说明一线城市核心市场在政策优化后已出现较为明显的修复信号。尤其值得关注的是，本轮成交回暖并非仅由低总价刚需房源单边支撑，而是刚需和改善需求同步发力，表明市场内部循环有所增强，换房链条正在逐步恢复。二手房市场活跃度提升，一方面反映出购房者预期边际改善，另一方面也有助于带动新房、置换和金融服务等相关环节联动修复。对于深圳这样人口吸附力强、住房需求基础较稳的一线城市而言，政策效应往往更容易率先体现在成交端。不过，也应看到节假日成交放量具有一定阶段性特征，后续市场热度能否持续，仍取决于信贷环境、房价预期、挂牌量变化以及居民收入预期等多重因素。总体而言，深圳二手房市场的积极表现，为观察核心城市房地产修复趋势提供了较强参考。

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