6月北京楼市:二手房主导平稳

📊 6月北京楼市：确实是"二手房主导+整体平稳"

指标 新房 二手房 结论

6月第1周网签 890套（环比↓42.5%）3,264套（环比↓25.6%）二手房量是新房的3.7倍。

6月第4周网签 754套（环比↓6.7%）3,596套（环比↓12.6%）差距进一步拉大。

5月全月网签3,953套（同比+31.5%）15,974套（同比+11.9%，近5年同期最高）二手房绝对主导。

均价走势 59,315元/㎡（环比微降0.02%） 36,800元/㎡（环比微降0.73%） 双双平稳，略有阴跌。

一句话：新房在缩量，二手房在扛量，价格都没大动静。

🔑 "平稳"背后的三个真相

1. 量稳，但结构在剧烈分化

核心区（西城、东城、海淀）新房均价12.6–15.5万/㎡，跌幅收窄甚至微涨。

远郊刚需区（房山、延庆）新房均价1.5–2.5万/㎡，同比跌5%–15%。

北苑板块老旧小区较2021年高点跌22%–25%，次新小区只跌15%–18%。

2. 投资客几乎清场

投资客占比从2021年的35%降到现在不足8%，市场彻底回归居住属性。北苑板块二季度挂牌量环比增长11%，其中约18%是投资客抛售盘，单套平均亏60–120万。

3. 政策底已现，但没炸

当前政策组合：首付最低20%、利率下限3.05%、五环外不限购。6月26日"认房不认贷+首付20%+利率3.05%"落地后，改善需求有激活，但没出现2024年底那种"中午看房晚上签约"的疯抢。

🎯 总体判断可以再加半句

"6月平稳、二手房主导"对，但只对了总量。真正的故事是：核心区在扛，远郊在跌，刚需在等，改善在挑。