一份虚构的房屋买卖合同，一次为了“婚后共同生活”的产权转移，在感情破裂后，让两位六旬老人对簿公堂。
六旬的周阿姨与钱大爷在2021年重逢后发展为恋人关系。因周阿姨名下的房屋被其大哥一家占用，为将房屋腾空作为婚房，两人决定以买卖形式将房屋过户给钱大爷。
合同约定价款150万元，但钱大爷未支付房款，仅承担了6万余元过户税费及土地出让金。
图片来自人民法院报
案件始末
周阿姨与钱大爷曾是同事，自2002年钱大爷离职后，两人不再联系。2021年，60多岁的两人偶然再次取得联系，并发展成恋人关系。
周阿姨名下的房子被其大哥一家占用。为让大哥一家尽早搬出，同时让房子作为两人日后的婚房，两人商量以 “买卖” 的形式将房子过户到钱大爷名下。
2021年10月，两人签署房屋买卖合同，约定房价150万元。当月19日，周阿姨将房屋过户到钱大爷名下。
实际上钱大爷并未支付房款，只承担了过户税费和土地出让金6万余元。
情感破裂后的房产争夺
房子过户后，钱大爷住进了房子，两人多次就房屋权属问题进行沟通。钱大爷曾多次表示，虽然房子登记在自己名下，但内心一直认为房子归属于周阿姨，可以再过户给周阿姨。
周阿姨则多次向钱大爷表明，房子已经给了钱大爷，不会再变更。因此，房子继续登记在钱大爷名下。
随着深入接触，两人因生活琐事产生嫌隙，出现信任危机。2023年3月起，周阿姨开始找钱大爷要回房子。
钱大爷表示，若想将房屋变更登记回周阿姨名下，可以等满两年房屋税费降低后双方再通过房屋买卖方式进行过户。
周阿姨多次要求过户未果后，于2023年10月将钱大爷起诉至北京市东城区人民法院，要求确认房屋买卖合同无效，并将房屋过户回自己名下。
图片来自陕视新闻
法院审理与核心观点
法院经审理认为，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据查明的事实和双方陈述，周阿姨和钱大爷并无买卖房屋的真实意思，也无真实交易。
双方签订的买卖合同系“通谋虚伪的意思表示”，该买卖合同应为无效。法院需要确定的是，这份无效合同背后隐藏的真实法律关系是什么。
通过梳理双方沟通记录和庭审陈述，法院认为双方的真实目的并非买卖，而是将房屋作为共同财产以便婚后使用，同时帮助周阿姨使其兄长一家腾出房屋。
聊天记录中关于房屋归属的承诺，只是恋爱过程中的情感表达，不能仅以此确定房屋归属。
相关法律适用
本案中，法院面临一个法律适用难题：周阿姨与钱大爷并未结婚，无法直接适用婚姻法相关司法解释。
然而，法院注意到，除未缔结婚姻外，本案与婚姻家庭编解释相关规定的情形具有高度相似性。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中...如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有。”
本案中，双方恋爱约两年未缔结婚姻，钱大爷实际居住使用了房屋，且周阿姨在恋爱过程中无重大过错。依据《民法典》第467条关于“法无明文规定时，可参照最相类似的法律规定”的原则，因本案与上述婚姻家庭编司法解释规定的情形高度相似，法院参照该条款裁判精神，支持了周阿姨的诉讼请求。
判决结果与履行情况
2025年，北京市东城区人民法院作出判决：确认周阿姨与钱大爷之间的房屋买卖合同无效；钱大爷配合周阿姨将房屋过户登记回周阿姨名下，并从房屋中腾退。
周阿姨需在房屋过户当日支付钱大爷6万余元补偿费用，这笔钱正是钱大爷当初支付的过户税费和土地出让金。
判决作出后，双方均未上诉，判决已生效，且当事人已经自动履行完毕。
司法解释的新亮点
本案审理过程中，参照了2025年2月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》相关精神。该解释回应了社会对婚姻家庭问题的关切，其核心裁判思路与《民法典》基本原则一脉相承，法院结合本案实际情形借鉴适用该解释规定作出裁判。
针对一方在婚前或婚姻中将自己所有的房屋转移登记至另一方名下的情况，司法解释区分了“未登记”和“已登记”两种情形。
对于已登记且婚姻关系存续时间较短的情况，如给予方无重大过错，法院可根据请求判决房屋归给予方所有。
这一规定改变了以往“登记即归属”的简单判断，而是综合考虑多种因素，包括婚姻存续时间、共同生活情况、离婚过错等。
钱大爷搬出了房子，周阿姨的房子重新回到了她的名下，只付出了6万多元的“学费”。法院判决背后传递的信息很明确：法律不保护那些假借买卖之名，行转移财产之实的行为。
无论年龄多大，情感需求多迫切，涉及重大财产处置时，一份明确的协议，一次谨慎的思考，可能就会避免一场伤神又伤财的官司。
