你看数据：3月二手房3.12万套，4月2.87万套，5月2.8万套。
连续三个月，每个月都卖掉将近3万套旧房子。
具体到单日成交，逢周末必破千，且频繁打破近3-5年记录：按说这么多房子卖出去，钱应该流到新房市场了吧？毕竟大家都说上海是“卖旧换新”的城市。
但你再看看新房：3月2270套，4月3786套，5月3512套。
一个月就三千来套，不到二手房的零头。
也就是说，上海每卖掉10套二手房，才能卖掉1套新房。
那么问题来了：卖掉那10套二手房的钱，到底去哪了？
答案可能让你意外：它们根本没进新房市场。
两拨人，各买各的
最近，大家经常都在提同一个数据：
上海卖二手房的人，和买新房的人，只有8.5%的重和度。全国最低。
什么意思？100个买二手房的人里，只有不到9个人是在“卖掉旧房换新房”。剩下的91个人，买了二手房就是买了，他们不会再去买新房。
反过来也一样。买新房的人里，绝大多数并不是靠卖掉上海一套旧房来凑首付的。
他们要么是外地直接打钱进来，要么是父母资助，要么就是纯自己能赚。
所以你看，二手房卖得再火，那是刚需在接盘。
他们买的是300万到500万的老房子，外环外、没电梯、停车靠抢。
他们的预算就这么多，买完已经掏空了六个钱包，拿什么去买动辄600万起步的新房？
而新房那边，市面上开发商现在大多造的什么房子？
100平起步、人车分流、会所精装，总价没有低于600万的：
这部分买家确实想换房，但他们手上那套旧房子——比如一套400万的老破小——挂出去半年了还没卖掉。因为刚需觉得贵，不肯接。
于是成了一个死结：刚需买得起二手，但买不起新房；改善想买新房，但卖不掉二手。
中间那个“卖掉400万旧房→加钱买600万新房”的链条，断了。
02、
那每个月3万套二手房，都被谁买走了？
被真正的首次购房者买走了。
这群人有个特点：买完就完全安定下来了。
他们不是不想买新房，是真的够不着。
一套新房的首付，可能比他们买的那套二手房总价还高。你让他们怎么换？
所以那10套二手房的成交额，大部分在刚需内部就消化了——
老张卖给小李，小李卖给小王，钱在二手市场里转来转去，就是流不到新房那里。
剩下的那一小部分，就是那8.5%的重合人群，才真正实现了“卖旧买新”。
但这一小撮人，也撑不起一个月3000套以上的新房成交量。
03、
那新房靠谁在买？
三拨人。
第一拨，外地高净值家庭。
长三角有钱人在上海买房，不需要卖上海旧房，直接全款或高首付。这部分人是新房市场的主力。
第二拨，“打新”套利者。上海新房部分板块依旧是供应少，新房价格低，买新房依旧还有利可图。
第三拨，才是那8.5%真正置换的本地改善家庭。
但他们被卡在“旧房卖不掉”这一步，越来越难。
所以你看，新房成交量低，不是因为没人想买，而是因为能买得起的，要么不需要卖房，要么卖不掉房。
这个10:1的比例，说明什么？
说明上海楼市的“置换链条”已经基本失效了。
以前大家说“卖旧买新”，是因为刚需能接盘二手，改善能卖掉旧房，钱一层层往上流。
现在刚需接盘没问题（你看二手房月月3万套），但接完盘之后，他们就停在原地了，不会再往上走。因为上面的台阶太高，抬腿也够不到。
而改善那批人，因为刚需不愿意出高价接他们的旧房，就被卡住了。
结果就是：二手房市场自己玩自己的，热热闹闹；新房市场也自己玩自己的，冷冷清清。两个市场之间，像隔了一堵墙。
这个问题有解吗？
短期看，很难。
但税费降了，房价可能又涨了。
所以接下来很长一段时间，上海楼市很可能就是这个样子：
二手房看着挺火，新房就是起不来。
10:1的比例，也许会成为新常态或者差值再继续拉大
对你我这种普通人来说，记住一句话就够了：
你买的那套二手房，未来可能真的很难卖掉。
因为接你盘的人，只会越来越少。
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