大家好，我是老王。

作为一个在天津楼市一线摸爬滚打多年的房产人，我帮助过几百位朋友在这座城市安家。在这里也希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。

这个问题是我们做买房咨询时，小伙伴们经常会遇到的。

其实这个问题要往简单了说，无非就是买新房更好，或者买二手房更好，可能我们读书的时候，习惯了任何一个选择都有一个正确答案，但买房的选择里，是没有标准答案的。所以当我们想要在纷繁复杂的选项里，找到那个标准答案的时候，就容易陷入犹豫和迷茫。因为买房就如同人生，是没有标准答案的。不止没有标准答案，还没有交卷的截止时间，更没有具体的分数。自己是唯一的批卷人。

因此我们今天聊选新房和二手房，更多的是一种解题思路。

其实新房和二手房的优缺点很清晰。

二手房的优势，突出一个“稳”字。地段往往更核心，菜市场、学校、地铁口、医院这些配套都是现成的，不用等规划落地。看房不用对着沙盘和样板间脑补，采光有没有遮挡，楼下吵不吵，房子漏没漏过水，基本都能一目了然，是真正的所见即所得。成交流程也快，一两个月全部办妥，简单收拾就能搬家。哪怕你自己有房住，不用另外租房，这笔账也能算得明白。你搬进新房等上两年，这两年自己的房子如果不住，租出去也是一笔收入。

新房交房这期间，里外里的居住成本，搁天津市区，少说也要小十万打底。

再说价格，照理说同等地段的二手房应该比新房便宜。

可最近天津市场调整剧烈，价格体系时不时就乱一下，有的板块二手房价格砸得比新房还低，有的次新小区房东咬死价格，反而比旁边的特价新房还贵。这事儿就变得很微妙了。

如果我们拿同样面积的新规新房和旧规产品做对比，都不需要销售解释得房率的原理，视觉上都能感受到非常直观的差别——新规明显比旧规在空间上大很多。

甚至我们拿之前的第三代新规和最近收紧之后的新规对比，都能感受到空间上的差别。

如果大家有兴趣，可以看看格调隐翠轩和一些传统户型的二手房，同样的产权面积，但实际走进去，新规产品的开阔感明显要高出一截。

过去有不少小伙伴对新规还是有一些顾虑，比如80公分的飘窗是不是鸡肋，比如270度的窗户会不会浪费。

其实新规在短短的几年时间里，也经过了几次升级。

比如一些项目把飘窗砸掉了一部分，只留30公分，赠送面积的实用度高了不少。又比如户型的空间布局更合理，不再出现为偷面积而偷面积的设计。

其实新规的本质就是折扣，花100㎡的钱，买来110㎡甚至更多的使用面积。

如果一个二手楼盘和一个新规新房楼盘，位置差不多，配套差不多，新房100㎡，算上赠送到手的使用面积110㎡，而二手房100㎡，算上赠送，实际使用面积可能只有75㎡左右。

如果二手房要达到新房的使用面积，就需要140㎡左右的面积。如果两套房的总价相同，我们按照使用面积来算，新房使用面积的单价，差不多是二手房价格的7折左右。

当然，使用面积和产证面积的价值不同，我们不能简单的去类比。但从市场的角度来讲，新规确实打破了过去新房因为“新”，比二手房更贵的平衡。

但是市场的变化，不仅仅是因为新规带来的。如果新规产品就能所向披靡，那天津市场也不会出现一些明明是新规却依然走不动量的项目了。

除了新规下，新房变相降价的原因外，新房在供应端也发生了变化。

这两年天津的供应一直在往核心区的地段集中。

和平区、南开区、河西区也好，河东、河北、红桥也好，都有越来越多的新房项目供应。更不用说西青、津南这些环城区域，也有更多在区域中心的新房项目出现。

在过去，天津的新房供应都集中在武清、宝坻这些远郊，或者东丽湖、团泊湖这些板块。

市区的新房供应，要么太贵，要么楼盘太小，要么楼盘太偏。

比如当年的和平翰林公馆，比如河西的新梅江锦秀里，又比如南开区的某些高端盘。

如果我们和这一两年才关注楼市的小伙伴讲，当年全运村、金地艺城华府这样的项目是要抢房才能买到的，大家一定觉得难以置信。

所以，新房的供应越来越向核心区集中，二手房在地段和配套的优势就越来越被稀释。

目前的天津，除了和平区由于学区属性和新房极度稀缺，价格依然一枝独秀，以及南开区水上、天拖等部分板块的新房价格仍然要比周边二手房贵出一大截以外，其他区域的新房和二手房都出现了直接竞争。

比如体北鲁能公馆和旁边的体院北老社区，中海天空之镜和新梅江板块的万科水晶城等二手房，格调榴园和河东区的一些老小区，桂语听蘭和空港的二手房，甚至是招商江山玺旁边的融创中心次新房。

新房在中心区挑起的这场竞争，在过去十几年的楼市里，都很少发生了。

所以我们才见到了一些地段不错，学铁商配套齐全，产品力更强，折算成单价甚至比二手房价格更便宜的新房项目出现了。

现在的市场竞争越来越白热化，逼得开发商不得不使出浑身解数，琢磨买房人真正需要的是什么，或者说买房人内心最在意的是什么。

过去高高在上的开发商，终于可以相对沉下心，踏踏实实的做一些好房子了。

更实用的户型，更漂亮的设计，精致的大堂，功能齐全的会所，电梯厅，一楼大堂，停车场，都做出了比高档酒店更有质感的品质。

有的总价200万上下的项目，甚至会给业主打造出一个宽达五六十米的气派大门和星空顶地库。

而二手房只能待在历史的尘封中，看着新房的内卷瑟瑟发抖，剩下的就只有价格上的挣扎，用更便宜的价格，吸引越来越挑剔的买房人。

可能有人会说，地段、通勤这些因素会更重要，其他的东西都是华而不实。

但是考究的会所，星空顶的停车场，阔气的门头，同样有价值。

房子是一件商品，而一件商品有更多的功能，更漂亮的包装，更有设计感的外观，这些都是能提升消费者体验的因素，自然就会吸引市场有更多的购买力买单。

这就好比过去我们觉得手机的功能就是打电话，只要产品质量够好，特别是诺基亚好到能砸核桃就是好产品。后来智能手机出现，可以拍照片，可以上网看视频聊微信，对诺基亚实现了降维打击。相信现在已经不会有人说，手机的这些功能是华而不实了。当然，房子不能完全和手机类比，但是追求更好的产品，追求更美观的设计，是每一个消费者天经地义的追求。

在地段，在配套，在产品力这些选择因素之前，有一条最根本的因素，那就是喜欢。

所以我们日常也从来不去说服我们的小伙伴应该去买新房或者是二手房，我们要做的其实是把小伙伴的需求梳理清楚，再把每个客观的条件摆在小伙伴面前。

最终小伙伴依靠自己的想法，自己的喜好，自己的冲动，甚至自己的灵感，去做最后的决策。

在天津买房，不管是新房还是二手房，只要你拿不定主意，都可以来找老王聊聊。 天津买房找老王：15222194800（微信同号），帮你省钱、避坑，买到真正喜欢的好房子。

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