元广学堂|对外投资新规深度解读与房产交易纠纷案例分析

本次学习，倪律师深度解读了《国务院关于对外投资的规定》（国令第837号）的主要内容。该规定是我国首部对外投资领域的行政法规，标志着对外投资监管将全面迈入法治化、规范化的新阶段，规定将于2026 年 7 月 1 日正式实施。

ODI 即境外直接投资备案，企业新设、并购海外主体、搭建红筹 / VIE 架构、跨境电商大额资金出境等场景均需办理，由发改委、商务部、外汇银行分环节审批登记。此前监管仅覆盖企业，新规实现全主体监管。倪律师通过六大核心变革进行重点解读。

一是监管范围扩容，将境内居民个人纳入监管，如个人投资行为涉及“取得境外企业或资产的所有权、控制权、经营管理权”的，均在监管范围内。

二是把 VIE、多层持股、信托等间接控制境外资产行为纳入投资监管，实行实质控制权穿透审查。

三是新增境外投资安全审查制度，覆盖投资及后续股权处置，AI、芯片等核心科创资产跨境转让从严管控。

四是严控核心技术变相外流，禁止通过外派技术人员、跨境培训、技术指导等方式转移受限技术与数据。

五是大幅加重处罚，违规投资、虚假备案、拒不配合安全审查将没收违法所得、按投资额梯度罚款，追责董事、高管、经办人，并处 1-3 年对外投资行业禁入。

六是建立制度化反制机制，可通过进出口管控、投资限制、入境约束等措施，对等应对境外歧视性投资壁垒。

新旧规则过渡方面，原有部门规章暂不废止，配套细则正在制定。2026 年 7 月 1 日起存量项目有效，在建项目需重估安全审查；企业需全面梳理离岸架构、完善内部合规制度，个人需等待个人投资专项细则，通过合规渠道开展跨境投资。

王律师以自身办理的两起情况类似的案件为我们分析了不同诉讼策略下的裁判规则及结果。

两案均为西湖法院拆迁安置房买卖纠纷、合同均认定有效，但诉讼类型与裁判结果完全不同。A案是房屋买卖合同纠纷，此前房屋查封已解除，过户障碍消除，法院判令全部出卖人及住建中心配合过户，诉讼费由被告承担。B案属执行异议之诉，房屋被他人债务查封，买受人长期怠于主张过户，自身存在过错，不符合排除执行法定条件，仅确认合同有效，驳回停止执行、过户诉求，诉讼费由原告自行负担。两案启示：安置房交易后应及时主张过户，避免因自身过错丧失房屋权益。

王律师分析指出，后续处理同类安置房交易纠纷案件时，应当提前统筹规划整体诉讼策略，先行预判各类诉讼路径对应的裁判结果，评估各方案对委托人的利弊。为最大限度实现当事人诉求，办案思路不应局限于单一诉讼程序，需结合案件实际情况一体化制定分层维权方案，通过多阶段、系列化诉讼组合，在法律框架内完整保障当事人合法权益，最终达成委托人的维权目标。