离婚诉讼中关于房产分割的司法实践指北针

（夫妻房产的判断标准、分割原则及具体方式、分割重点问题及处理规则）

家是最小国，国是最大家，有家才有国，有国才有家，袓国这个大家庭是由千千万万个小家庭组成的。

结婚，是为了幸福，离婚，也是为了幸福。婚姻最好的样子，从来不是勉强捆绑。而是两个人并肩同行，互相治愈，彼此温暖。生活里的矛盾冲突和情仇恩怨，总能使得许多夫妻各奔前程，进而引发离婚诉讼。

高盛经济分析报告显示：“房产在家庭资产里依旧占据绝对主导地位,现金以及存款占有金融资产的一半份额”。离婚诉讼中，“房产”往往是夫妻财产分割的最有价值财产，它浓缩了夫妻几年、甚至几十年大部分财富积累，有的甚至于是双方两代人的财富积累。当夫妻关系和睦时，它是双方的“爱巢”；一旦夫妻感情破裂，它又是双方争夺的“主战场”。本文将离婚诉讼中房产的分割司法实践及法律司法解释等规定进行条分缕析，为大家财产安全保驾护航。

一、房产是否属于夫妻共同财产的判断标准

如果夫妻双方在离婚诉讼中无法就房产分割问题达成一致，法院势必要做出判决。那么，在审理夫妻离婚诉讼中，如果判断房产属于夫妻共同财产的呢？

由于现实生活房产来源的复杂性，法律及司法解释规定的原则性及裁判者的自由裁量权等方方面面的原因，在司法实践中会出现错综复杂、扑朔迷离的情况。根据笔者办案实践，最简单地判断一处房产是否属于夫妻共同财产的标准就是“排除法”。所谓“排除法”，即排除掉房产是夫妻一方个人房产，其他的全部就可推定或视为夫妻共同房产。属于夫妻一方个人房产的情形主要有以下几种：

（一）一方的婚前个人房产

所谓婚前个人房产，有四种情况：

1、婚前一方全款购房，婚前即取得产证，产证登记在出资方一人名下，这套房子为其婚前个人财产，离婚时不能分割。

2、婚前一方按揭购房，婚前即取得产证，产证登记在出资方一人名下，房子的贷款也在婚前还清，仍为其婚前个人财产，离婚时不能分割。

3、婚前买的房子，产证登记在出资方名下，虽然产证的取得时间是在婚后，但房屋买卖合同签订于结婚之前，且购房款全部由出资方使用个人财产（与夫妻共同财产无涉）出资，配偶始终没有参与，这套房子也为其个人财产，离婚时不能分割。

4、婚前买的房子，产证登记在出资方名下，其父母协助出资支付购房款及清偿所有贷款，配偶始终没有参与，这套房子也为其个人财产，离婚时不能分割。

总之，一句话，只要是婚前一方买的房子，所有购房款（包括首付及贷款）都是以个人财产（或父母给的钱）支付完毕，房子也登记在自己名下，那么离婚时配偶就无权要求分割。

（二）遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产

《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第一千零六十三条第三项规定：“遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产为夫妻一方的财产；”

法定继承的房产不在此限，属于夫妻共同财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》（下称《婚姻家庭编司法解释（二）》）第8条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；”

司法实务中，要把握好法律中的“确定”及司法解释中“明确约定”。

笔者建议，遗嘱中要明确的写明“本人享有所有权的房产，由XXX单独个人继承，与其配偶无涉。”赠与合同中要明确的写明“本人享有所有权的房产，赠与XXX单独个人，与其配偶无涉。”

（三）婚内财产协议约定只归夫妻一方所有的房产

《民法典》第一千零六十五条规定“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”

笔者提醒，签订婚内财产协议，需要采用书面形式。签订后，及时去不动产登记处将房产的权利人变更同婚内财产协议上的约定相一致。

婚内财产协议的约定也存在着例外情形，将在下文中予以详细介绍。

（四）婚前一方父母全额出资，产证登记自己子女名下

如果房屋系一方父母婚前全额出资，登记在出资方子女名下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》）第29条第1款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

（五）婚后一方父母全额出资、房产登记在自己子女一人名下，且有明确约定只赠与自己子女的赠与合同

《婚姻家庭编司法解释（二）》第8条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；”

（六）婚后用个人财产购买的房产，产证登记在出资人一方名下

《婚姻家庭编司法解释（一）》第31条规定：“夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”。

婚后用个人财产全款购买且产证登记在出资方名下，资金路径清晰无混同通常将该房产认定为个人财产。若无法提供相关证据证明为个人财产全款购买的，则被认定为夫妻共同财产的概率是非常大的。

婚后用个人财产购买的房产，实践中，常见的情形包括用婚前存款全款购房、变卖婚前房产的售房款全款购房等。这类房产，在离婚诉讼中，认定为个人财产的条件是非常严苛的，必须具有如下全部条件：

1、资金来源：必须是以纯个人财产出资。如婚前个人财产、明确只归一方的继承、赠与财产、人身损害赔偿金等法定个人财产等用于购买房产。购房时应保留全部凭证，如婚前存款证明、转账记录、购房合同、发票等。

2、购房时，必须用个人财产全款支付，与夫妻共同财产无任何关联。

3、产权登记在出资方一人名下。登记在双方名下或对方名下，通常视为出资方赠与配偶，存在着转化为共同财产或对方的个人财产的概率。

二、离婚诉讼中房产分割基本原则和具体方式

（一）离婚诉讼中房产分割基本原则

《民法典》第三百零四条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”

《民法典》第一千零八十七条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”。

按照上述法律规定，离婚诉讼中夫妻房产分割的基本原则为：

1、协议优先原则

基于民法的私法自治总体原则，离婚房产分割案件中，遵照夫妻双方约定或协商的共同意思表示原则贯穿离婚诉讼房产分割的全过程和各方面。夫妻双方可能在婚前、婚内或离婚时对房屋产权归属、份额比例、分割方式等内容作出约定，如果这些约定有效且未被撤销，那么对双方当事人均有拘束力，法院应该按照夫妻协商一致的来裁决。

2、公平分割原则

夫妻双方在婚姻关系中的地位是平等的，在没有法律特殊规定的情况下，夫妻双方对共同财产也享有同样的权利，对夫妻共同房产的分割应当遵循公平分割原则。如在分割夫妻共同房产时，法院往往还会考量双方出资贡献大小、各自名下房产状况、房屋主贷人是哪方、双方折价款支付能力等因素。

3、照顾子女和女方利益原则

在分割夫妻共有房产时应对女方、直接抚养子女的一方或无过错方予以适当倾斜保护，具体倾斜程度可根据双方的经济能力、房屋价值、过错程度等综合确定。

4、照顾无过错方原则

婚姻破裂常因某方的过错引起，故共同财产分割过程中应妥善关照另一方的利益，对婚姻关系中受害一方进行补偿，以此体现法律对弱势群体的保护。若夫妻一方存在着隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。

5、有利于生产和方便生活原则

“物尽其用”，发挥房产的最大效益，有利于生产和方便生活也是分割夫妻共同财产的一大原则。对于经营性用房，原则上应当判归有经营能力的一方所有；对于学区房，以判归直接抚养孩子的一方所有为宜。

（二）离婚诉讼中房产分割的具体方式

《民法典》第一千零八十七条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决”。

《婚姻家庭编司法解释（一）》第76条：“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。”

根据上述法律和司法解释的规定，离婚诉讼房产分割的具体方式为：

1、协议优先

双方当事人协商，达成协议，在协议有效没有可撤销的情形下，按照协议分割夫妻双方的共同房产。

2、竞价

竞价就是处于平等地位的主体，通过出价最高者获得房产的一种方式。

夫妻双方采用竞价方法确定房产所有权的归属有三个基本前提：一是双方均主张房产所有权；二是双方均同意竞价取得；三是双方经济、住房等条件基本相同。这个是竞价的基础或前提条件。

如果离婚诉讼中女方带着几个孩子离婚后没地方住，只有这么一套房子，法院首先考虑的应当是按照照顾子女、女方的原则将房子判给女方居住，而不是进行竞价。此时如果提出竞价获得，将明显违背上述房产分割的司法原则。

3、折价

夫妻一方主张房屋所有权的，可以协商确定房屋的价值，由获得房屋所有权的一方对另一方进行补偿；若无法协商确定房屋的价值，双方均同意评估确定房屋的价值的，由评估机构对系争房产进行评估，确定好房屋价值后，由获得房产的一方对另一方进行折价补偿。

4、变价

夫妻双方均不主张房屋所有权的，可以根据当事人的申请，对房屋进行拍卖、变卖，由夫妻双方对拍卖、变卖的价款进行分割。

在适用顺序上，拍卖应当优先适用，这是处置财产的首选方式。变卖是拍卖程序的补充，通常发生在拍卖失败（流拍）后才启动。

5、夫妻双方对唯一一套房产均主张所有权，但是均无力补偿对方

《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》（2016）第30条规定“离婚诉讼的当事人只有一套共有住房，双方均主张房屋所有权但均无能力补偿对方时，如双方就房屋分割问题无法达成一致，判决双方对房屋按份共有，并在此基础上结合当事人生活需要、房屋结构等因素就房屋使用问题作出处理。”

最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》第52期中指出：我们认为在上述情况下，判决当事人离婚后对夫妻共同所有的房屋产权按份共有不是离婚案件中分割夫妻共同财产的好办法，一般不宜采用。

笔者认为，无论法院或者是代理人，在这种情况下，需要引导夫妻双方，一方拿房子（尽可能的想办法筹集资金），给予另一方相应补偿。或者协商出售或者评估后判决一方拿房给予另一方补充，或者拍卖变卖双方分割价款等，或者请双方同意先判决离婚，房子问题等条件成熟后再进行处理。

三、离婚诉讼中房产分割重点问题及处理规则

1、离婚诉讼遵循着原告不告不理原则嘛？我只起诉离婚，不分割房产是否可以？

年前，一位朋友咨询我，为了快速离婚，房产等财产问题分割她先放下不处理，等离婚后再处理。她听说“法院实行的是原告不告不理原则”，我只起诉离婚，其他问题先不管是否可以呢？

“原告的不告不理”是法院审理一般案件的基本司法原则。但是离婚之诉是一种复合之诉，不仅涉及夫妻关系的解除，共同财产的分割，还涉及到子女抚养等一系列问题。原告有引起诉讼的权利，但是却无权决定离婚诉讼中的诉讼请求，被告在离婚诉讼中，可以提出与离婚相关的事宜请求法庭解决和处理，除了上述问题外，还可以提出离婚经济帮助、离婚家务等经济补偿、离婚损害赔偿、挥霍财产一方少分不分财产、抚养费支付等全部与婚姻有关的问题。

另外，因为离婚诉讼是复合型诉讼，法院为了避免出现“诉累”，常常在审理案件的时候，就会主动询问原被告除了解除夫妻关系外，是否涉还共同财产的分割、子女抚养等一系列问题。操作规范的法院，还会给予双方一份关于离婚损害赔偿的释明资料。故在离婚诉讼中，原告的不告不理原则可以被忽视，按照复合型诉讼进行处理，同时也不存在着反诉的情况。

2、婚前一方全款买房，产证登记在对方名下或者双方名下

如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在对方名下或夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房产份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。

但是，在离婚诉讼中对该房产进行具体分割时，一般不会按照通常民法典物权编关于共同共有的处理原则进行均分，而是依照《婚姻家庭编司法解释（二）》第5条第2款来处理，即婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

这样规定，是为了防止道德风险，司法实践中出现了，结婚时间极短，产证过户到另一方的第二天对方即提起离婚分割房产的案例。

3、婚前一方支付首付款，产证登记在出资方名下，婚后共同还贷

如果房屋系夫妻一方婚前支付首付款购买，登记在出资方名下，婚后使用夫妻共同财产进行还贷的，应适用《婚姻家庭编司法解释（一）》第78条规定进行判断。该条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

4、夫妻一方婚前支付首付款购买，房产登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的

这种情况下该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，参照《婚姻家庭编司法解释（一）》）第78条规定，出资一方可适当多分产权份额。

5、一方婚前支付首付款购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷

有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方能够证明该房产属于赠与的除外。在离婚分割该房产时，参照《婚姻家庭编司法解释（一）》第78条规定，出资一方可适当多分产权份额。

6、婚前共同出资，产证登记在双方名下

产权登记在夫妻二人名下，双方登记结婚后属于夫妻共同财产。在离婚诉讼中，可以对出资较多的一方适当予以倾斜。

若未登记结婚的，一方起诉要求分割该房屋，通常是按照房产证上登记的份额予以分割，若产证上未区分份额，则一般参照双方的出资比例进行分割。

7、婚前共同出资，产证登记在一方名下

婚前共同出资，产权登记在一方名下时，若购房时双方在同居期间、且购买房屋是以结婚为目的，此时一般宜作为共同共有处理；若购房时双方不在同居期间，则需综合购房原因、出资额等因素考虑，实践中主要有三种观点：一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为双方按照各自的出资比例共有房产。具体适用哪种观点，关键看当事人提供的证据。

8、婚前父母全额出资，产证登记在另一方名下或者双方名下

婚前父母全额出资购买房屋，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与。法律依据为《婚姻家庭编司法解释（一）》第29条第1款“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。

9、婚前父母支付首付款，婚后夫妻共同还贷，产证登记在一方或者双方名下

婚前单方父母出资或者双方父母共同出资支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，房产应认定为夫妻共同共有。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情确定夫妻各自享有的房屋份额时，理应考虑婚前父母出资的比例。法律依据依然还是《婚姻家庭编司法解释（一）》第29条第1款。

10、婚内一方以个人财产买房，产证登记在对方或者双方名下

婚内一方以个人财产买房，产证登记在对方或者双方名下，房屋属于夫妻共同财产。但是，如婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，则适用《婚姻家庭编司法解释（二）》第5条第5款：“婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。”

11、婚后夫妻共同出资购买房产

婚后夫妻共同出资购买房产，无论是登记在一方或者双方名下，一般会认定为夫妻共同共有财产，离婚诉讼中一般均等分割，同时兼顾出资份额。夫妻在婚姻关系存续期间，若签署婚内财产协议的则另当别论。

12、婚后夫妻共同出资购买房产，产证登记在成年子女名下

夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资购买房产，产证登记在成年子女名下，应查明当事人登记背后的真实意思，即夫妻双方是否有将房屋赠与子女的意思。如果有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思仅是代名登记（子女代持，需要有父母子女签署的代持协议），夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。否则该房产视为赠与子女的房产。

13、婚后夫妻共同出资购买房产，产证登记在未成年子女名下

最高人民法院民事审判第一庭裁判观点：这种情况下，还是要查明当事人登记背后的真实意思。若夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示（真实想法），是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。

上海市第二中级人民法院裁判观点：夫妻双方婚后共同出资购买的产权房，无论登记为夫妻双方还是夫妻一方及未成年子女名下，均宜认定为夫妻双方与子女共同所有，在产权登记中未约定按份共有的，应认定为共同共有。若夫妻离婚时子女仍未成年，该房屋分割可在离婚纠纷案件中一并处理。可结合夫妻双方居住情况、抚养子女情况等确定房屋归属，由取得房屋产权的夫妻一方向另一方支付折价款。若夫妻双方对未成年子女应分得的份额无法协商一致，因房屋购买及还贷过程中未成年子女均未出资，宜在均等分割基础上酌情适当降低未成年子女的份额。

14、婚后夫妻购房，由一方父母全额出资的，未明确约定赠与自己子女的

这种情况下，属于夫妻共同财产，离婚分割房产应适用《婚姻家庭编司法解释（二）》第8条第1款“婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。”

15、婚后夫妻购房，由一方父母或者双方父母部分出资的，未明确约定赠与自己子女的

这种情况下，属于夫妻共同财产，离婚分割房产应适用《婚姻家庭编司法解释（二）》第8条第2款“婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。”

16、婚后夫妻购房，由双方父母全额出资，产证登记在一方或者双方名下，并且没有约定赠与自己一方子女的

如果房屋系双方父母全额出资，没有约定将出资赠与自己一方子女的，产证登记在一方子女或者双方子女名下的，一般应认定为夫妻共同共有。在离婚分割夫妻共同房产时，在双方父母出资比例的基础上，可以参照《婚姻家庭编司法解释（二）》第八条第2款规定进行处理。

17、离婚诉讼中，未取得所有权房产的处理

在离婚诉讼中，夫妻双方共同购买的房产，未取得该房产的权利证书是，法院一般不会直接处分该房产，可以判决该房产归哪一方使用。待取得该房产的完全产权后，可以另行起诉要求分割该房产。法律依据为《婚姻家庭编司法解释（一）》第77条。

18、婚内夫妻出资购买一方父母的房改房，产证登记在一方父母名下的

夫妻在婚姻关系存续期间，共同出资购买一方父母的房改房，房产证登记在该方父母名下的，该房产不属于夫妻共同房产。购买该房产的出资，可以作为夫妻双方对该方父母的债权进行处理。法律法律依据为《婚姻家庭编司法解释（一）》第79条。

19、婚前或婚后，一方书面承诺将其所有房产登记在另一方或者双方名下的

在《婚姻家庭编司法解释（二）》实施前，这种情况下，承诺方可以行使赠与合同的撤销权，在房产证变更登记前撤销自己的赠与行为。但《婚姻家庭编司法解释（二）》实施后，这种欺骗善良涉世未深的小美女、小帅哥的把戏被限制。只要有书面承诺或者协议，就要付出经济代价。

《婚姻家庭编司法解释（二）》第5条第1款规定“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。”

20、离婚协议中将房产给予子女的处理思路

首先，离婚协议中将房产给予子女属于合法有效的赠与条款；其次，作为父母双方对该赠与条款不享有单方撤销权，除非双方共同同意撤销；第三，若任何一方不履行该赠与条款，另一方有权主张违约方承担继续履行或者因无法履行而赔偿损失等民事责任；第四若离婚协议中约定子女也可以主张该权利的，该约定有效，子女可以单独主张；第五若签订离婚协议时存在欺诈、胁迫等情形，包括事后一方发现孩子非亲生，可以申请撤销离婚协议该赠与条款。法律依据为《婚姻家庭编司法解释（二）》第20条规定。

21、婚前一方承租，婚后使用共同财产购买的房产

一方婚前承租的房屋，婚后使用共同财产买下产权的，无论是登记在一方名下或者双方名下，均属于夫妻共同财产。法律依据《婚姻家庭编司法解释（一）》第27条规定。

22、婚后购买公有租赁房产权

公有租赁房屋当事人只享有使用权或者承租权而没有所有权，该类房屋是特定历史条件下的产物。夫妻一方婚前承租或其父母承租、婚后用夫妻共同财产购买为产权，房屋登记在该方名下的，应认定为夫妻共同共有。在离婚分割该房屋时，应考虑房屋的来源因素，认定双方的贡献大小予以酌情分割。

23、动迁安置房及经济适用房

动迁安置房及经济适用房不仅仅受到法律法规及司法解释的调整和保护，还会受到当地省市区甚至于乡镇政策的调整和保护，同时还会涉及到户籍、人口、家庭等方面的因素，本文不予分析，笔者将在后续的文章中专门进行梳理和分析。

24、农村宅基地上建造的房屋是否是夫妻共同财产

农村宅基地上房产权利的归属一般以建房申请书上核准的申请人（立基人）为准。如果夫妻双方均属建房申请书的核准人员，那么有权在离婚时要求房产分割；否则便不能主张分割农村房产，即便其户口可能在该农村房产内。

另若在婚姻存续期间，夫妻共同对老宅子进行翻建并有证据予以证明，则夫妻对翻建的建筑物享有共同产权进而进行分割。

25、婚前一方出资购房一方出钱装修，或婚后对婚前一方个人所有的房产进行过修缮、装修，该房产是夫妻共同财产吗？

婚前一方出资购房一方出钱装修，或婚后对婚前一方个人所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有人折价补偿另一方；进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。

当然，如果双方就共同出资购房、装修有书面约定的，法院一般也会认可该约定的效力。

26、一方未经另一方同意，擅自出售夫妻房产的处理方式

第一，一方未经另一方同意擅自出售夫妻共同所有的房屋，若第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方无权主张追回该房屋的，因为该房屋第三人已经善意取得。反之，第三人非善意购买，比如和一方串通损害另一方利益的，或者未支付合理对价，未办理不动产登记的，这三个条件只要一个不具备，另一方就有权撤销。

第二，在不能追回房屋的情况下，夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方有权请求赔偿损失的。

法律依据为《婚姻家庭编司法解释（一）》第28条规定。

27、一方未经另一方同意，擅自将夫妻房产过户给婚外第三者或者使用夫妻共同财产给第三者买房的，该行为可以依法撤销

夫妻一方为重婚、与他人同居以及其他违反夫妻忠实义务等目的，将夫妻共同房产赠与他人或者以明显不合理的价格处分夫妻共同房产，或者使用夫妻共同财产为第三者买房的，另一方有权主张该民事法律行为违背公序良俗无效，同时还可以主张对方在离婚诉讼分割夫妻共同财产时少分或者不分。法律依据为《婚姻家庭编司法解释（二）》第7条规定。

28、离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产，那房屋贬值了怎么办？

《婚姻家庭编司法解释（一）》第78条并没有规定配偶要对房价下跌承担部分损失，只是规定了可以分割婚后用夫妻共同财产还贷部分及相应的增值部分。从法律上来理解，婚前购买的房子，房产证登记在购房者名下，那么这套房子就是购房者的个人财产，购房者要自负盈亏。对配偶而言，这是一次保本的投资：房价上涨，可以分享收益；房价下跌分割本金，不承担房子下跌的风险。

29、对于一方婚前支付首付款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分

最高人民法院民一庭意见：第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。

在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费。

第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。

上海市一中院在《离婚案件中夫妻共有房屋分割的审理思路和裁判要点》中指出：另一方婚后参与还贷支付的款项及其相对应财产增值部分应作为夫妻共同财产，由登记方对另一方进行补偿，该财产增值部分以房屋现价值相对于夫妻结婚时点的增值为计算基础。

上海市一中院同时指出：如果配偶有证据证明自己婚前即以个人财产参与首付款出资，则产权登记方就配偶的首付出资、婚后共同还贷款项及二者对应的财产增值部分均应进行补偿，其中，配偶婚前出资对应的增值部分以房屋现价值相对于购房时点的增值为计算基数。

30、夫妻一方放弃分割房产等财产，净身出户，法院会判决离婚吗？

法院判决离婚的标准是夫妻感情破裂，这和当事人是否放弃财产分割没有关系。虽然承诺放弃房产份额可以作为离婚谈判的筹码，但离婚谈判是有许多技巧的。

建议不要轻言放弃房产，净身出户。净身出户是自己的心理底线，有时过早暴露自己的谈判底线往往会使自己遭受更大的损失，甚至无助于离婚谈判的成功。

31、夫妻一方无权分割另一方还没有进行实际进行继承的房产

《婚姻家庭编司法解释（一）》第81条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。”

32、将房产分割和照顾无过错方原则和照顾女方、子女等原则结合起来

在离婚诉讼中，当事人应竭力寻找对方存在过错的证据，比如夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，或者将房产等共同财产给予婚外第三者的，或者己方需要经济帮助、家务等经济补偿的，或者对方存在损害赔偿的情形结合起来，实现公平公正和己方利益的最大化。

通过上述离婚诉讼夫妻房产共同共有的判断标准、分割原则、具体方式、重点问题及处理规则梳理和分析，现在法律规定和司法解释已经不在局限按照产权登记来认定夫妻房产的份额，而从双方对房产的来源、贡献、共同生活时间、孕育共同子女、离婚过错、离婚是房地产市场价格等方面来确定对另一方的补偿金额。故在案件办理过程中需要注意这个方面。

人生路漫漫，你我都在途中，愿我们所遇皆是良人，三餐四季中，看花赏月，相拥到老！

邹高飞律师

2026年6月23日