房产代持协议范本【详细通用版,含注意事项】
- 2026-06-26 01:50:13
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房产代持协议
协议编号：〔______〕房代字第____号
甲方（实际出资人/委托人）：
姓名：__________
身份证号码：__________
住址：__________
联系电话：__________
乙方（代持人/受托人）：
姓名：__________
身份证号码：__________
住址：__________
联系电话：__________
鉴于：
1. 甲方因__________（如：个人限购/不便显名/商业安排/身份特殊等）原因，不便以本人名义购买、持有房产。
2. 甲方拟以乙方名义购买位于__________的房产，由乙方代为持有该房产的产权。
3. 甲方为该房产的实际出资人，享有该房产的全部权益；乙方仅为名义产权人，不享有该房产的任何实际权益。
4. 双方依据《中华人民共和国民法典》相关规定，遵循平等、自愿、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下协议，以资共同遵守。
第一条 代持房产的基本情况
1.1 房产基本信息：
- 坐落地址：__________省（市）__________区（县）__________路（街道）__________号__________室
- 建筑面积：__________平方米
- 套内面积：__________平方米
- 房屋户型：__________室__________厅__________卫
- 所在楼层/总楼层：____层/共____层
- 房屋类型：□商品房 □房改房 □经济适用房 □其他：__________
- 房屋用途：□住宅 □商业 □办公 □其他：__________
1.2 权属登记计划：
该房产拟登记在乙方名下，不动产权证号（如已取得）：__________（尚未取得的，待取得后补充）。
1.3 购房总价款：
该房产总价款为人民币__________元（大写：____________________元整），具体构成如下：
- 房屋价款：人民币__________元
- 契税：人民币__________元
- 维修基金：人民币__________元
- 其他费用（如中介费、登记费、公证费等）：人民币__________元
1.4 资金来源与支付方式：
购房款及相关税费全部由甲方承担，按以下计划支付：
- 定金：______年____月____日前支付人民币__________元
- 首付款：______年____月____日前支付人民币__________元
- 银行贷款：人民币__________元（以乙方名义申请，实际由甲方负责偿还）
- 尾款：______年____月____日前支付人民币__________元
- 税费及其他费用：根据实际发生时间支付
第二条 代持关系及权益归属
2.1 代持关系的确认：
双方确认，甲方为上述房产的唯一实际出资人，乙方仅以名义产权人身份代为持有该房产。该房产的全部权益（包括但不限于所有权、占有权、使用权、收益权、处分权）均归属于甲方。
2.2 乙方不享有实际权益：
乙方确认，其对上述房产不享有任何实际权益，包括但不限于：
- 不享有房产的增值收益；
- 不享有房产的租金收入；
- 不得将该房产用于自身或他人的担保、偿债；
- 不得主张对该房产的所有权或共有权。
2.3 对外效力的特别说明：
双方确认，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”的规定，乙方作为登记产权人，在对外关系上具有产权人的法律地位。本协议仅在甲、乙双方内部具有法律约束力，不能对抗善意第三人。如乙方擅自将房产出售给不知情的第三人，且该第三人已支付合理对价并办理过户登记，甲方可能无法追回该房产，只能向乙方主张赔偿。
第三条 购房款的支付与贷款偿还
3.1 购房款及相关费用的支付：
- 甲方应按照本协议第一条第1.4款的约定，按时足额支付全部购房款、税费及其他相关费用。
- 甲方应将款项支付至以下账户（或直接支付至卖方/相关机构）：
- 户名：__________
- 账号：__________
- 开户行：__________
3.2 银行贷款的偿还：
- 如该房产涉及银行贷款，贷款以乙方名义申请，但全部贷款本息由甲方负责偿还。
- 甲方应于每月还款日至少提前3个工作日，将当期应还款项足额存入乙方指定的还贷账户（户名：__________，账号：__________，开户行：__________）。
- 乙方应在收到甲方款项后，按时向银行偿还贷款。如因乙方迟延还款导致甲方征信受损或产生罚息、滞纳金的，由乙方承担相应责任并赔偿甲方损失。
3.3 提前还贷：
甲方有权随时提前偿还全部或部分贷款。提前还贷的，乙方应无条件配合办理相关手续。
第四条 乙方的权利与义务
4.1 乙方的权利：
- 有权要求甲方按时足额支付购房款、偿还贷款及支付其他相关费用。
- 有权依据本协议约定获得代持报酬（如有）。
- 有权要求甲方承担因代持房产产生的全部税费、维修费、物业费等。
4.2 乙方的义务：
- 配合购房： 乙方应按照甲方的要求，配合办理购房相关的全部手续，包括但不限于：签订购房合同、网签备案、办理银行贷款、缴纳相关税费、办理不动产权登记等。
- 不得擅自处分： 未经甲方书面同意，乙方不得对代持房产进行任何形式的处分，包括但不限于：出售、转让、赠与、抵押、质押、出租、设立居住权、设立地役权等。
- 配合处分： 甲方如需对代持房产进行出售、抵押、出租等处分，乙方应按照甲方的书面指示，无条件配合办理相关手续（包括但不限于签署相关协议、配合办理过户登记等）。
- 信息通报： 乙方应及时将涉及代持房产的任何信息（包括但不限于：房产被查封、被征收、被他人主张权利、物业通知等）告知甲方。
- 保管证件： 乙方应将代持房产的不动产权证书、购房合同、发票等全部原始文件交由甲方保管（或双方共同保管于银行保险箱）。
- 不得干涉： 乙方不得干涉甲方对代持房产的使用、管理、装修、出租等行为。
- 保密义务： 乙方应保守因代持房产而知悉的甲方个人信息及相关商业秘密，不得向任何第三方披露代持事宜。
第五条 甲方的权利与义务
5.1 甲方的权利：
- 甲方为该房产的实际所有权人，享有该房产的全部权益。
- 甲方有权随时了解该房产的状况及相关信息，乙方不得拒绝。
- 甲方有权要求乙方按照甲方的意愿对该房产进行管理和处置。
- 甲方有权随时要求乙方将代持房产过户至甲方本人或甲方指定的第三人名下，乙方应无条件配合。
5.2 甲方的义务：
- 甲方应按照本协议约定按时足额支付购房款、偿还贷款及支付其他相关费用。
- 甲方应承担因代持房产产生的全部税费、维修费、物业费、水电费等。
- 甲方应承担因该房产产生的全部法律责任，但因乙方过错导致的除外。
第六条 代持报酬
6.1 报酬金额与支付方式：
- 甲方应向乙方支付代持报酬，总额为人民币__________元（大写：____________________元整）。
- 支付方式为：__________（如：一次性支付/分期支付/按年支付等）。
- 支付时间为：__________。
6.2 报酬的退还：
- 若因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应退还已收取的全部代持报酬。
- 若因甲方原因导致本协议提前终止的，已收取的代持报酬不予退还（尚未支付的，甲方仍应支付）。
第七条 房产的管理与处置
7.1 日常管理与维护：
- 房产的日常使用、维护、管理由甲方决定，相关费用由甲方承担。
- 如房产出租，由甲方负责与承租人签订租赁合同并收取租金，乙方应配合办理租赁备案等手续。
7.2 重大处置：
- 如需对房产进行出售、抵押、赠与等重大处置，乙方应无条件按照甲方的书面指示配合办理相关手续。
- 乙方应在甲方要求时，提前签署《授权委托书》《房产买卖合同》等空白文件（经公证），交由甲方保管，以便甲方在需要时直接使用。
7.3 房产证照的保管：
- 不动产权证书原件由甲方保管（或双方共同保管）。
- 如因办理相关手续需要使用证书原件的，乙方应配合提供，使用完毕后立即归还甲方。
第八条 违约责任
8.1 甲方违约：
- 甲方未按本协议约定支付购房款、偿还银行贷款或支付其他费用的，每逾期一日，应按逾期未付金额的万分之五向乙方支付违约金。
- 逾期超过____日仍未支付的，乙方有权解除本协议，并要求甲方承担因此给乙方造成的损失。
8.2 乙方违约（核心条款）：
- 乙方未经甲方书面同意，擅自对代持房产进行处分（出售、抵押、出租等）的，应向甲方支付相当于该房产当前市场价值____% 的违约金，并赔偿甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于：房价上涨的差价损失、为实现权利而支出的律师费、诉讼费、保全费等）。
- 乙方拒绝配合甲方办理房产处置手续（如出售过户、抵押登记等）的，每逾期一日，应向甲方支付人民币__________元的违约金，直至乙方配合办理完毕为止。
- 乙方因自身债务问题导致代持房产被法院查封、冻结或强制执行的，乙方应在____日内消除该权利限制；如无法消除，乙方应赔偿甲方的全部损失（包括但不限于：房产价值、房价上涨差价、律师费、诉讼费等）。
8.3 损失范围约定：
因一方违约给另一方造成损失的，违约方应承担全部赔偿责任，包括但不限于直接损失、间接损失、可得利益损失、律师费、诉讼费、保全费、公证费、鉴定费、差旅费、执行费等。
第九条 协议的变更与解除
9.1 协议的变更：
本协议的任何修改、补充，均需经双方协商一致，并签订书面补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。
9.2 协议的解除：
- 经双方协商一致，可以解除本协议。
- 因不可抗力或法律法规政策变化等不可归责于双方的原因，导致本协议无法继续履行的，双方互不承担违约责任，但甲方已投入的资金及相关权益，乙方应返还或过户给甲方。
- 甲方有权随时单方解除本协议，并要求乙方将房产过户至甲方或甲方指定人员名下，乙方应无条件配合。
- 乙方不得单方解除本协议，除非甲方根本违约且经催告后仍未纠正。
9.3 协议解除后的处理：
本协议解除后，乙方应在____日内将代持房产过户至甲方或甲方指定人员名下，并将与该房产相关的全部文件资料移交给甲方。过户产生的税费由____方承担。
第十条 继承与转让
10.1 甲方的继承人权利：
甲方去世后，该代持房产的全部权益由甲方的合法继承人继承。乙方应配合继承人办理产权过户手续。
10.2 乙方的继承人不享有权利：
乙方去世后，其继承人不得主张对该代持房产的任何权利。乙方应在生前以书面形式告知其继承人本协议的存在及代持事实。
第十一条 争议解决
11.1 因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。
11.2 协商不成的，任何一方均有权向房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
11.3 本协议的签订、效力、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。
第十二条 通知与送达
12.1 双方在本协议首部所列的住址、联系方式为有效的通知与送达地址。任何书面通知按该地址寄出的，寄出后第3日（以邮戳为准）即视为送达；以电子邮件发送的，进入对方指定邮件系统时视为送达。
12.2 一方变更地址或联系方式的，应提前____日书面通知对方，否则原地址仍为有效送达地址。
12.3 本条款为独立条款，不受本协议其他条款效力的影响。
第十三条 其他条款
13.1 协议的完整性： 本协议构成双方关于本次房产代持事宜的完整约定，取代此前所有口头或书面的沟通、意向或协议。
13.2 权利保留： 甲方未行使或迟延行使本协议项下的任何权利，不构成对该等权利的放弃。
13.3 可分割性： 本协议任何条款如被认定为无效或不可执行，不影响其他条款的效力。双方应努力以最接近原意的有效条款替代无效条款。
13.4 协议份数与效力： 本协议一式____份，甲乙双方各执____份，公证处留存____份（如办理公证），具有同等法律效力。本协议自甲乙双方签字（并按手印）之日起生效。
13.5 特别提示： 乙方确认已仔细阅读并充分理解本协议的全部条款，尤其是涉及代持关系的性质、乙方不享有实际权益、违约责任等条款。乙方是在平等自愿的基础上，基于真实意思表示签署本协议。
第十四条 特别约定（补充条款——请结合实际情况选用）
14.1 购房资格的特别约定（如适用）：
如本协议所涉房产涉及购房资格限制，乙方承诺其具备符合当地购房政策所要求的全部资格条件，并保证该资格条件在代持期间持续有效。如因乙方资格问题导致购房合同无法履行、贷款无法获批或房产无法过户的，乙方应赔偿甲方因此遭受的全部损失。
14.2 限售期的特别约定（如适用）：
如该房产在当地政策规定的限售期内（自取得不动产权证之日起____年内），甲方不得出售该房产。限售期内，双方应严格遵守相关规定。限售期届满后，甲方有权随时出售该房产，乙方应无条件配合。
14.3 被征收/拆迁的特别约定：
如该房产在代持期间被依法征收或拆迁，全部补偿款项（包括但不限于货币补偿、产权调换房屋等）归甲方所有。乙方应配合办理相关手续，并在收到补偿后____日内全额转交给甲方。
14.4 公证书的办理：
为确保本协议的法律效力和可执行性，双方确认于本协议签署后____日内共同前往__________公证处办理《房产代持协议》公证。如一方不配合办理公证手续，另一方有权解除协议并要求违约方承担违约责任。
（以下无正文）
甲方（实际出资人）签字/盖章： __________
日期：______年____月____日
乙方（代持人）签字/盖章： __________
日期：______年____月____日
律师重要提示
一、房产代持的法律风险——最重要的风险提示
（一）代持协议仅在双方内部有效，对外效力有限
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，房产登记在谁名下，法律上就推定谁是该房产的所有权人。代持协议仅在甲乙双方内部具有约束力，不能对抗善意第三人。
（二）代持人擅自处分的风险
如乙方（代持人）未经甲方同意，擅自将房产出售给不知情的第三人，且该第三人已支付合理对价并办理了过户登记，则该第三人可以善意取得该房产的所有权。在此情况下，甲方无法追回房产，只能向乙方主张赔偿。
防范措施：
1. 要求乙方预签经公证的《授权委托书》和《房产买卖合同》空白文本，由甲方保管；
2. 对该房产办理抵押登记：甲方作为抵押权人，在房产上设立抵押权，以阻止乙方擅自过户；
3. 不动产的抵押登记须在不动产登记中心办理，自登记时设立，未经登记不发生效力。
（三）代持人自身债务导致房产被查封的风险
如乙方因自身债务问题被债权人起诉，该房产作为乙方名下财产，可能被法院查封、冻结甚至拍卖，用于清偿乙方的个人债务。
防范措施：
1. 对该房产设立抵押登记（以甲方为抵押权人），可以有效对抗其他债权人（因有抵押权保护的财产，拍卖后需优先清偿抵押权人）；
2. 定期核查乙方的信用状况及涉诉情况；
3. 选择信誉良好、财务状况稳定的代持人。
（四）代持人反悔的风险
如乙方不承认代持关系，主张该房产系乙方所有，甲方需通过诉讼确认代持关系。在此情况下，甲方必须提供充分的证据证明：
- 甲方是实际出资人（付款凭证）；
- 双方存在代持合意（本协议）。
二、建议同步办理的配套文件（核心风控措施）
| 配套文件 | 作用 | 办理方式 |
| 抵押登记 | 阻止乙方擅自出售/抵押，对抗其他债权人 | 在不动产登记中心办理，甲方为抵押权人 |
| 公证授权委托书 | 便于甲方直接处置房产 | 公证处办理，由乙方授权甲方全权处置该房产 |
| 长期租赁合同（租赁备案） | 占有保护，可在一定程度上阻止新业主使用 | 甲乙双方签订20年租赁合同并办理租赁备案 |
| 代持协议公证 | 增强协议真实性、合法性证明力 | 公证处办理 |
| 首付款/出资款支付凭证 | 证明甲方实际出资 | 保留银行转账记录 |
强烈建议：至少办理一项——可选择将房产抵押登记在甲方名下（办理抵押权登记），或要求乙方出具经公证的《授权委托书》及《关于放弃不动产物权的声明书》，以形成对抗第三人法律行为的有效屏障。
三、公证的必要性与限制
（一）公证的作用：
- 证明双方签字真实，防止一方事后否认；
- 增强协议的证明力；
- 对于乙方配合办理过户等义务的执行力有一定增强作用。
（二）公证的局限性：
- 不能完全阻止乙方擅自处分房产（即使协议经过公证，不动产登记中心通常仍允许产权人办理过户）；
- 不能对抗善意第三人取得所有权。
（三）公证建议：
如代持房产价值较高（如超过100万元），建议办理代持协议公证 + 抵押登记 + 授权委托书公证，多层防范。
四、税务风险提示
| 环节 | 税务事项 | 承担方 |
| 购房环节 | 契税、印花税等 | 甲方（实际出资人） |
| 持有环节 | 房产税（如适用）、物业费等 | 甲方（实际使用人） |
| 代持人将房产过户给实际出资人时 | 视同“二手房买卖”，可能涉及增值税、个人所得税、契税等 | 双方协商，一般由甲方承担 |
特别注意： 当乙方将代持房产过户回甲方名下时，在税务上视同一次房产买卖，可能需要缴纳：
- 增值税及附加（约5.6%，视持有年限及当地政策而定）；
- 个人所得税（差额的20%或全额的1%-2%，视当地政策而定）；
- 契税（1%-3%，视面积及是否首套房而定）。
建议： 在决定代持前，提前咨询当地税务部门或税务律师，了解相关税费成本。
五、诉讼时效问题
- 甲方要求乙方返还房产（过户）的请求权，属于物权请求权，不受诉讼时效限制。
- 但因乙方违约导致甲方的损害赔偿请求权，适用三年诉讼时效，自甲方知道或应当知道权利被侵害之日起计算。
六、代持关系的终止情形
1. 代持目的实现： 甲方取得购房资格或不再需要代持时，乙方配合过户，本协议终止。
2. 协商解除： 经双方协商一致解除。
3. 甲方单方解除： 甲方可随时要求解除，乙方应配合过户。
4. 乙方违约解除： 乙方擅自处分房产、因自身债务导致房产被查封等，甲方可解除并要求赔偿。
5. 不可抗力或政策变化： 如限购政策重大变化导致无法继续代持等。
七、强烈建议
房产代持是高法律风险行为，强烈建议：
1. 在签署本协议前，咨询专业房产律师，了解当地房地产政策及司法实践；
2. 务必办理抵押登记——将甲方登记为房产的抵押权人，这是防范乙方擅自处分的最有效手段；
3. 保留全部出资凭证（银行转账记录、收据等），证明甲方为实际出资人；
4. 密切关注代持人的财务状况和涉诉情况；
5. 如条件允许，尽快通过买卖、赠与或法院确认等方式，将房产过户回甲方或甲方指定人员名下，彻底消除风险。
免责声明： 本范本及提示仅供参考，不构成正式法律意见。房产代持涉及重大资产及复杂法律风险，请务必结合实际情况咨询专业律师，并办理必要的风控措施。
