房产性质分类（分两大维度：规划用途、房屋权属性质）
一、按【土地/规划用途】划分（看不动产权证“规划用途”，决定年限、落户、水电）
1. 住宅用地（70年产权）
规划标注：住宅
包含：普通商品房、洋房、别墅、70年公寓
核心权益：可落户、带学区、民水民电燃气、贷款首付最低20%-30%、土地到期自动续期
2. 商业/旅游/娱乐用地（40年产权）
规划标注：商业、商铺、办公、商业公寓、酒店
包含：沿街商铺、商场、40年LOFT公寓、写字楼、产权酒店
特点：不能落户、无学区、商水商电、首付最低50%、贷款最长10年、到期需主动申请续期
3. 综合/工业用地（50年产权）
1. 综合用地：商住混合（底商+公寓），40/50年，同商业用房规则
2. 工业用地：厂房、仓库、产业园，不可居家落户
3. 科教医卫公建用地：学校、医院、体育馆，多为划拨，不可私人买卖
4. 集体建设用地（农村）
宅基地：农村自建房，仅限本村村民流转，外人购买不受保护
集体产业用房：村集体厂房、商铺
二、按【房屋权属/产权类型】划分（房产证“房屋性质”，决定交易限制）
1. 商品房（出让土地，红本）
开发商出让拿地、市场化售卖，完全产权，自由买卖、抵押、赠与，无年限限制，市面上主流住宅/商铺都属于这类
2. 房改房（已购公房）
单位早年福利分房，职工成本价/标准价购入，土地多为划拨
交易要求：补缴土地出让金、部分需满年限，补交后转为完全商品房产权
3. 保障性住房（有交易限制）
1. 经济适用房：政府低价保障房，满5年补缴土地金才可上市，税费更高
2. 共有产权房：政府+个人共有，转让优先回购，限制多
3. 限价房：限房价、限户型，满年限补缴差价交易
4. 廉租房/公租房：只租不卖，无个人产权，不能买卖过户
4. 拆迁安置房/回迁房
拆迁补偿房源，分两种：
出让土地安置房：办证后可直接交易
划拨土地安置房：需补缴出让金、满当地规定年限才能过户
5. 集资房
单位/村民集资建房，多为集体划拨土地
只有整体大证、无个人房产证：禁止对外买卖
已分割个人不动产权证：单位同意+补出让金后方可交易
6. 自建房
1. 城镇自建房：国有出让/划拨土地自建
2. 农村宅基地自建房：集体土地，仅限本村居民
三、关键补充：土地权利性质（不动产权证“权利性质”栏）
1. 出让：开发商花钱买土地，商品房主流，可自由交易
2. 划拨：政府无偿划拨（房改房、经适房、安置房、学校医院），上市必须补缴土地出让金
3. 集体拨用、作价入股、租赁等：少见特殊类型
