保企业还是保老百姓房产?涞水华银问题之我见

2026年6月18日，《求是》杂志刊发重要文章《以更大力度提振消费》，文中明确指出：“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气。”

简单来说，房子就是普通家庭最大的身家。如果房价一路走低、资产不断缩水，可是房贷却一分都不能少，老百姓只能压缩日常开销，消费信心持续走低，最终拖累整个区域的经济活力。

由此也引出一个非常现实、值得深思的问题：在化解房企债务、盘活问题楼盘的过程中，地方工作到底应该优先保住企业的账面债务平稳落地，还是优先守住普通百姓的房产价值、守住民生基本盘？河北涞水华银地产旗下的涞水新城、天鹅湖两大项目，多年的现实状况，把这道选择题摆到了所有人面前。

首先我们客观说明：我们完全理解、也充分认可涞水县当前的工作重点。现阶段全力推进华银房企化债、盘活存量资产，是地方稳经济、保稳定的必要举措。本次化债不仅针对企业金融欠款、工程欠款，也同步把两大项目业主的历史遗留问题纳入统筹范围，对此我们没有任何异议。

我们最担心的一种局面必须提前规避：不能只盯着企业债务纾困，最后只化解了开发商的欠款，业主面临的居住难题、资产缩水困境却毫无改善。一旦出现“只化解企业债务，老百姓的难题分毫未解决”的局面，就会形成非常恶劣的社会效果，也违背了本轮房地产化债的初衷。

真正需要探讨的，不是要不要化债，而是怎么化债、先保谁的问题。是优先解决企业风险、理顺企业账目，还是优先稳住居民资产、修复片区民生环境？两者的顺序，直接决定项目未来能不能真正盘活。

目前各地处置问题楼盘，基本是两种思路，最终效果截然不同。

第一种思路：优先保企业、理顺债务。工作重点集中在梳理企业欠款、盘活土地、清偿金融和工程债务，先把企业风险压下来、把账面做平。这种做法看似想快速化解企业端压力，但弊端非常明显：小区配套、居住环境、民生问题长期排在后面，得不到重视。最后就容易出现失衡局面：企业债务未必理得顺，老百姓的房子却越来越不值钱、居住体验越来越差，捡了短期小利，丢了长远大局。

第二种思路：优先保民生、稳居民资产。严格按照法律规定的债权顺序，把普通购房者的权益放在最前面。先把小区居住环境稳住，遏制资产持续贬值的势头，修复居民信心，打破资产缩水的恶性循环。等片区人气、口碑、房产价值回暖之后，再慢慢处置企业土地、商业资产，分步化解企业债务。

对照中央最新政策导向，孰轻孰重其实非常清晰：房企债务，属于局部市场问题，可以重组、可以延期、可以慢慢消化；但上万居民资产持续缩水、民生体验长期受损，会演变为拖累内需、破坏区域口碑的系统性问题。修复居民资产负债表、稳住市场预期，才是楼市化债的真正目标。

涞水这两大项目体量巨大，沉淀了上万套住宅。绝大多数业主都是跨区域前来置业安家、养老自住的普通人，一套房子几乎耗尽了半生积蓄。经过多年整改，项目大部分房屋已经顺利办证，产权问题得到了有效解决。

但两个项目的民生现状差距很大：涞水新城入住率不高，矛盾还没有集中爆发；而天鹅湖小区已经入住十多年，本该是成熟宜居的社区，却常年被各类居住问题困扰，积压多年的物业矛盾始终得不到根治，直接造成小区房价持续下跌，居民资产一年比一年缩水。

天鹅湖小区最大的痛点，集中在物业服务和基础水电保障上。小区物业费定价偏高，但是园区维护、设施养护长期达不到对应的服务标准。小区频繁停水停电，根源主要有两点：一是开发商早年建设留下短板，水电管线、配套设施先天质量薄弱，常年带病运行；二是日积月累的物业矛盾造成物业费收缴缺口，基础设施得不到定期检修维护，故障反复出现。

基础设施先天不足，再加上后期维护缺位，物业不去主动解决硬件病根，反而大批量向业主寄送律师函催缴物业费，矛盾越积越深。十多年下来，小区居住体验持续下滑，社区口碑一落千丈，房价连年阴跌，业主资产不断缩水，陷入恶性循环。

现在地方盘活项目的路径比较单一，主要依靠招商引资，寄希望于外来资本进场接盘盘活。

可现实结果并不乐观，从2019年至今，天鹅湖项目前后开展了无数次对外招商引资，先后对接了不少文旅、养老主题的企业和合作项目，多轮资本洽谈几乎全部无果而终。业主自发组织的小规模整改、自救投入，最后也都不了了之。

很多人疑惑，项目地块体量不小、区位条件尚可，为什么始终招不来投资商？

核心原因并不是缺少资本，而是片区民生生态持续走弱，彻底失去了市场吸引力。一个楼盘的价值，从来不单单是土地和楼房，更要看人气、口碑、居住稳定性以及资产保值能力。

眼下的天鹅湖，业主的房产年年贬值，日常居住难题常年无解，社区口碑持续下滑，人口不断流失。站在投资人的角度，道理显而易见：连在此居住十几年的老业主都守不住资产、过不好日子，外来资本进场很难盈利，自然没有人愿意接手。

于是形成了死循环：重企业化债、轻居民权益→物业顽疾得不到治理、居住环境持续恶化→房产贬值、片区口碑崩塌→招商引资无人问津→项目长期无法盘活。

这种只保全企业账面、忽视百姓切身利益的化债模式，看似化解了短期债务，实则透支了片区未来发展潜力，更是要坚决避免出现“企业债务化解完毕，老百姓的民生难题依旧原地踏步”的糟糕局面。

从法律层面来讲，优先级早就规定得明明白白：普通购房者的消费债权，法定优先于银行抵押债权、企业经营债权。通俗来讲，老百姓的安居权益、家庭资产安全，在制度层面排在企业债务清偿前面。

企业名下的土地、商业资产，债务可以协商延期、分批处置，有充足的缓冲时间；但普通家庭的房产资产，没有试错空间。房贷每个月都要按时偿还，资产缩水是实打实的财产损失，居民资产负债表一旦遭到重创，很多家庭十几年都很难缓过来。

纾困房企只是手段，稳民生、稳资产、稳市场才是最终目的。如果只聚焦化解一家企业的债务，放任上万家庭的资产持续受损，就完全背离了顶层政策设计。

结合《求是》文章里修复居民资产负债表的核心精神，涞水华银两大项目的化债思路，确实需要及时纠偏、重新排序。

第一，先稳居民资产，再处置企业债务。把可用资金优先投入到小区设施整改、硬件维修、物业治理、居住品质提升上，尽快止住房价下跌的势头，打破资产缩水的负向循环，杜绝只盯着企业债务攻坚，民生问题却毫无进展的情况。

第二，先修复民生生态，再推进招商引资。只有小区居住环境变好、业主生活稳定、房产价值止跌企稳，片区人气和口碑才能逐步回暖，项目才能具备投资价值，招商引资才能摆脱年年洽谈、年年落空的窘境。

第三，等民生底盘稳固、市场预期修复之后，再依法稳妥处置企业剩余资产，分步化解企业债务，真正实现风险有序出清、区域楼市稳步回暖。

楼市化债，取舍既决定短期成效，更决定长远未来。

只盯着企业账目做文章，企业债务未必能妥善理清；

守住万千百姓的房产价值，修复片区民生生态，重拾市场信心，才是盘活区域发展的治本之策。

涞水华银项目的后续处置工作，应当紧跟中央政策导向，以修复居民资产负债表为核心，先稳民生、再化债务，兼顾企业纾困与业主权益，杜绝顾此失彼，走出一条可持续的盘活之路。