房产折旧原值与房产税计税依据不一致?别急着改账,这是正常差异

之前篇咱们聊了“既无房产税也无租赁发票”的根治之道，这篇接着聊另一个汇算清缴高频推送。

这个问题有多普遍？前阵子，正好有粉丝在公众号后台给我发来私信——

“老师，税务局推送了个风险，说我公司房产折旧原值和房产税计税依据不一致，这是怎么回事？我是不是哪里报错了？”

隔着屏幕都能感觉到他的着急。但我想说一句：先别慌，这极大概率不是错，而是两种税法的正常差异。

把逻辑讲清楚，写成情况说明，不是什么大事情。

差异到底从哪里来的？主要有两个源头。

差异一：土地价值，入不入“房”？

这是最核心的一条。

公司买地盖楼，财务做账的时候，土地使用权通常计入“无形资产”，单独摊销，不并入“固定资产——房屋”的原值里提折旧。

但房产税这边，《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号） 第三条，说得明明白白：

“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”

翻译过来就是：做账你可以把地价放无形资产里，但算房产税的时候，必须把地价加回来。

结果呢？企业所得税的折旧基数里没地价，房产税的计税依据里含了地价。两个数自然不一样。这不是错，是税会差异。解释清楚，税务端完全能认可。

差异二：无租使用，交税的人没资产

还有一种常见场景：关联公司之间无租使用房产。比如母公司的房子给子公司免费用。

这种情况，正好完全符合财税〔2009〕128号第一条的规定：

“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。”

也就是说，使用方也就是子公司，成了房产税的纳税义务人，要按房产余值缴税。但房子本身是出租方也就是母公司的资产，子公司账上压根没有这项固定资产，自然也没有对应的折旧原值。

于是系统就发现了：某公司有房产税缴纳记录，却没有对应的折旧原值。

这也是完全合情合理的业务场景。写情况说明时，把租赁关系和代缴义务讲清楚就行了。

除了这两个差异，再提醒一个实务中的高频错

很多公司向个人房东租房时，合同里会签一条“包税条款”——约定租赁产生的所有税费由承租方，也就是公司来承担。

这份合同在民法上有效，没毛病。但税法和民法是两条线，房产税的法定纳税义务人，始终是房东那个自然人。你不能因为合同写了，就以公司名义去申报缴纳房东的房产税和个人所得税。

正确的做法是什么？倒算入租金。

比如你和房东谈好，他到手净租金10万。按北京个人出租住房的综合税率2.5%倒算，税费大约2500元。那合同里就要写明含税总租金10.25万。让房东拿着合同去税务局代开10.25万的租金发票，房东自己申报缴纳那2500的税款。公司凭这张10.25万的发票全额入账、税前扣除。

还有一种更隐蔽的错法，一定要警惕。

有些房东去代开发票时，只开了租金部分的发票，税款自己先垫了。回头他拿着完税凭证来找公司报销，公司财务也没多想，就把这笔钱通过对公账户付过去了，还入了公司的账。

注意，这个操作是错的。公司不是房产税和房东个税的纳税义务人，这笔完税凭证不能作为公司的合规费用入账。如果你已经入了账，在所得税汇算清缴的时候，一定要记得做纳税调增处理。 否则就是把不该扣的扣了，留下新的涉税隐患。

总结一下

“折旧原值”对应的是企业所得税的税前列支，“房产税计税依据”对应的是财产行为税的缴纳。两个税种在同一资产上产生数据差异，只要你能讲清楚源头——是地价入不入房，还是无租代缴——就不是什么大事情。

但有一件事比写说明更重要：包税合同的操作流程要走对。税费倒算入租金，让房东开票，公司凭票入账。别替房东申报，也别把房东的完税凭证往自己账里塞。塞了，汇算清缴时记得调出来。

收到这个提示，别急着自我怀疑。把上述逻辑组织成一份清晰的情况说明，从容应对即可。

希望这篇能帮你少掉几根头发。

附：本文核心政策依据

· 《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）

· 《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）

· 《中华人民共和国房产税暂行条例》

作者简介：财税从业28年，97年底入行。自考浙财、成考浙理，持注册会计师、注册税务师、高级会计师证书。大型企业财税经理、财税讲师，省专家库成员、华润集团专家库成员、国电集团专家库成员。获评“杭州市高层次人才（E类）”。 职场深耕不辍，业余立志成为养生达人。