雅典楼市哪类房产最抢手?房地产市场＂刹车＂信号已现
- 2026-08-01 19:40:41
雅典楼市哪类房产最抢手?房地产市场＂刹车＂信号已现房地产中介服务平台 Uniko 的最新分析揭示市场新动向——该平台源自希腊国家银行与 Qualco 集团的合作 
雅典住宅市场正呈现出明显的供需错配格局。据 Uniko 平台分析,目前约三成(30%)的潜在购房者在寻找价值10万欧元以下的住宅,而这恰恰是市场失衡最严重的区间,卖方明显占据主导地位。 与之形成鲜明对比的是,30万至40万欧元价位段几乎无人问津,仅吸引约6%的潜在买家,这一区间的业主往往需要等待数月才能促成交易。供需最为均衡的则集中在20万至30万欧元的房产区间——在当前形势下,这一价位的供给与需求最为接近,买卖双方更能进行理性磋商并最终达成协议。 值得注意的是,可支配资金超过40万欧元的购房者占比达16%,这意味着豪华住宅市场仍具备一定发展前景。 上述数据来自 Uniko 平台的分析,样本涵盖该平台经手的4,679 条房源信息、822 笔已完成交易,以及逾 1,000 次与业主的沟通记录。 该平台由希腊国家银行与Qualco 集团合作创立。其分析指出,当前希腊房地产市场面临的不仅是供给短缺、空置房产与房价上涨等已知问题,还存在一个关键因素——买方需求与卖方实际供给之间的严重不对称。 01. 市场"刹车"信号显现 
谈及当前市场状况,Uniko 首席执行官赫里斯托斯·福斯库迪斯(Christos Fouskoudis)在相关发布会上表示,市场确实出现了"刹车"迹象,正逐步走向稳定,部分情况下甚至出现价格回调,但这种调整不会是普遍性的。 他指出,买家需求明显变得更加挑剔,"刹车"现象已经显现,中介的电话也不再像过去那样响个不停。不过他强调,目前并不存在泡沫风险,因为市场上存在相互制衡的力量:一方面房源供给短缺,另一方面需求仍然真实存在。 福斯库迪斯认为,未翻新房产将承受更大压力——这类房产目前的价格仅比新建住宅低20%至30%,这本身就是市场上的另一种不对称现象。在一些较为"传统"的希腊中产家庭聚居区,新建住宅的开发商也可能不得不压缩利润空间，尽管在土地价格上涨和建筑成本上升的背景下,他们的回旋余地并不大。他还提到,政府推出的住宅翻新新计划意义重大,有望盘活真正稀缺的房源并使市场更趋理性。 02. 分析详解 
Uniko 的分析得出一个核心结论:希腊并不存在单一的住宅市场,而是多个并行运作的市场,它们同时运转、相互影响,内部还存在相互制衡的力量。 除了预算层面的错配外,楼层偏好上也存在明显的不对称:超过八成(84%)的购房者希望居住在一至三层之间,而非顶层公寓——因为顶层成本更高,安全性也可能更低。一层则受到那些想要花园的买家青睐。 在面积方面,超过半数买家(53%)倾向于80至120平方米的住宅;而对于50平方米以下的小户型,潜在租客众多,但希望购买的仅占3%。 一套房子要在市场上挂多久? 数据显示,雅典市中心的房产平均需要在市场上停留204 天,而比雷埃夫斯(Piraeus)的同类房产平均为146 天。不过,由于更多买家的需求与雅典市中心相匹配,该区域上市房产中超过五分之一(21.1%)最终成交,高于比雷埃夫斯的19.2%。同一套房产若位于东阿提卡(East Attica),成交概率则更低,仅为10.2%——尽管其平均挂牌时间更短(190天),原因在于该区域感兴趣的买家更少、客群更为专业。 定价合理的房产成交概率高出55%,而定价过高的房产成交比例仅为16%。定价合理的房产有四分之一的成交概率,而起价过高的房产仅为六分之一。 福斯库迪斯还透露了一组关键数据:定价合理的房产平均176 天成交,定价过高的则需230 天,相当于多出约8周时间。在所有房源中,七成(70%)从未下调过价格;而那些首年内未能售出的房产中,估计有92%最终沦为滞销房。多次降价(超过两次)的房产同样难以售出,因为在买家眼中它们已被视为"问题房产"。因此,对卖方而言,从第一天起就合理定价至关重要——"第一天非常关键"。 根据 Uniko 首席执行官福斯库迪斯与运营负责人约尔戈斯·吉奥卡斯(Giorgos Gkiokas)的介绍,地理位置、房产特征和价格是决定一套房产销售速度的三大因素,而市场的第四个维度则取决于卖方本身。 03. 四类卖方画像 
吉奥卡斯表示,通过逾1,000次与业主的沟通,Uniko 识别出四种主导型卖方画像: 尽管出发点各异,这四类卖方有一个共同需求:在做出关键决策前,获得客观信息、可靠依据和更大的确定性。 04. 两项新服务亮相 
基于首年运营的发现与市场分析所揭示的需求,Uniko 宣布推出两项新服务。 第一项是"报价保证(Offer Submission Guarantee)",首次在希腊市场将独家委托与具体的购房报价承诺挂钩,并附带由希腊国家银行提供的免费房产认证服务。在约定期限内,Uniko 承诺在商定的价格区间内至少提交一份书面报价;若未能实现,卖方可获得最高 2,000 欧元的赔偿。 第二项"Uniko Express"面向有即时资金需求或持有复杂房产、难以通过常规渠道进入市场的业主。Uniko 依托投资者网络,在完成全面评估后,直接收购或出售阿提卡地区特定类别的房产。在必要审查完成后的10天内,Uniko 将向卖方支付最高相当于约定价值30%的预付款,最终交易通过公证完成。 这两项新服务被纳入 Uniko 更广泛的服务生态,该生态已包含免费的Uniko Calculator(基于市场数据的在线即时估值)、面向需深度分析房产的价值评估报告,以及与希腊国家银行合作的认证服务(含用于融资目的的完整技术与法律审核)。 外国人能在希腊银行贷款买房吗？一文讲清条件、利率与流程 欧希商业观察 | MIZAN”炸锅”全解：一场华商供应链攻防战，照见中国B2B出海的深水区 人物专访 | 对话约戈斯·帕图利斯: 希腊医学协会主席的三十年与三个身份 希腊基金黄金签证观察· 第 03 篇｜希腊黄金签证三条路：买房、定存、基金，逐条对比：不靠"感觉"做决定，靠条款本身做决定 希腊基金黄金签证观察：开栏致读者｜当中国家庭把目光从房子移向基金，希腊黄金签证进入了一个新时代 希途咨询 · 为中国客户提供希腊基金黄金签证路径的专业咨询服务 税在希腊系列:第7篇｜税务清白证明:它什么时候是你的"通行证" 税在希腊系列:第6篇｜短租业主的特殊税务路径:Airbnb 收入怎么报 税在希腊系列:第5篇｜房产持有税 ENFIA:中国业主每年九月该看的那张单 税在希腊系列:第4篇｜付款之后:如何在 myAADE 自己核对账户状态——以及万一出错,接下来 14 天该做什么 税在希腊系列:第3篇｜希腊个人所得税缴纳指南---拿到希腊税单之后：Ταυτότητα Οφειλής 是什么，怎么用，边界在哪里 税在希腊系列:第2篇｜希腊个人所得税4%折扣，看的是"申报时间"还是"付款时间"？ 税在希腊系列:开篇｜为什么希腊业主需要一份"中文版年度税务地图"
急售型——有紧迫的资金需求,但担心自己的急切会在谈判中处于劣势,因而陷入观望,他们最需要的是客观估值和明确的时间框架。
换房型——为买而卖,每拖延一个月都不只是时间损失,更意味着可能错失下一个机会。
投资型——经验丰富,但需要最新的市场数据;过往经验已不足以评估一个持续变化的市场。
资产组合型——不受时间压力,要求严谨的流程,会将每套房产置于整体投资组合中评估,寻求透明的流程和优质的买家。
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