AGI TIME
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写在前面
最近刷短视频会看到很多分享投资观点的视频，研究一下，会发现，有些高流量、高点赞的内容其实并没有干货，突出的信息点是这个博主又赚到了多少，或者动辄操盘上亿的盘子，然后又和多么“厉害”的人来往，看到最后也没有发现什么干货信息，但流量确实大的可怕。
细思一下，只是感慨自己有些后知后觉了。短视频这个场里，观众对爽感的需求远大于真实信息的需求，点开的目的就是解压。
这些博主深谙人性，只是呈现一个有钱成功、见多识广的形象即可，用户在观看时就会自行代入多金的成功感受，这种短暂的爽感在海量的内容中，已经足够让其脱颖而出了。
扯的有点远，拉回来还是一件事，人脑的设定，天然喜欢低功耗，如果能低成本的获取爽感，那么绝不愿意浪费能量去通过高成本的方法获取（比如运动，学习，建设）。
以此类推，可以获取一个基本事实：大多数人是不愿意追问+独立思考的，是习惯于接受简单直白的叙事逻辑的。
而投资这件事情，本质上是一场比拼眼光与博弈的，仅有少数人能赢的事业。
这会得出一个直白的结论，在投资场中，多数口耳相传的投资观点大概率是肤浅的，经不起推敲的，甚至是被刻意引导的。
所以，要想赢下去，那就需要坚持一个看法：不要轻信投资领域的"主流"观点。
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回到最近聊的房产上，有两个很典型的房产投资片面观点。
第一：现在的年轻人思想观念变了，不买房了，房产是老登资产
第二：年轻人不喜欢老破小，喜欢改善次新房；老破小是垃圾资产，改善次新房是优质资产
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先来说第一个
“现在的年轻人不买房了，房子是老登资产。”一个事实是，当一个资产发生涨跌的时候，当一个人成功或失败的时候，人们总是喜欢捧高踩低，而且理由往往极其简化，这也符合传播学的原理，越是简单的口号越好传播。
比如某一个封建朝代更替了，往往就用民心所向代替，统治者必定是君权神授，从出生就是紫气东来、天降祥瑞，这是统治者最喜欢的愚民招数。
至于是怎么打下的天下，是运气、是技术还是几场关键战役，牺牲了哪部分群体，拿了哪些“融资”，这是绝对守口如瓶，三缄其口的，不然培养出来新的“乱臣贼子”怎么办。
投资信息的口耳相传也是这样，房产跌了就是没人要的老登资产；科技股、光模块涨上天就是人类未来，不能错过这场财富转移的盛宴。
对于这些观点，听听可以，但如果真信了，那实在有些草率。
衡量一个事物是不是资产，核心是看它能不能对他人起到控制作用。
它是不是一个好资产，要看它对他人起到控制作用的强弱，
它是不是一个适合普通人的资产，要衡量它的风险与收益，价格与价值。
为什么所有国家都想拥核？因为它是这个世界上最高效的暴力，能够最高效的控制他人的行动，所以它就是一个国家的核心资产之一。
这里后续再展开聊，还是回到我们的房产上。
有活力城市的房产一定是一个资产，因为衣食住行是一个人活着的刚需。
心理学家马斯洛提出需求层次理论，把人类需求排成一座金字塔。最底层是生理需求——空气、水、食物、睡眠、住所。这是写在基因里的第一等需求，不受文化、时代、观念影响。
年轻人不买房了，只是买不起房，而不是不想买房。
从一些主要城市的数据来看，房价越高的国家，购房群体的年龄就越大。
数据来源：NAR（美国）、国土交通省（日本）、雪球全球首购年龄统计（2024-2026）
高房价与收入水平挂钩，核心城市的房产对人的控制更强，是更好的资产。
长周期里，核心城区的房产能够提供稳定的现金流（人口涌入带来的租金收益）、资源富集带来的高薪岗位（享受城市经济发展的溢价）、低息杠杆（30年周期的低息杠杆，可以用别人的钱来给自己添资产）。
只要房子自身的租金能够覆盖持有成本，核心城市房产就是普通人能接触到的最基础的生产资料。而只要拥有生产资料，人这一辈子就一个很好的翻身基础。
这也是为什么核心城市的房产，在长周期里会一直上涨。
回过头来看，无论老登资产、中登资产、小登资产，能给你带来长期稳定收益的，能安心持有的，才是好资产。
可能有人会说了，未来是机器、AI的天下，关于人的一切资产都会出现价值毁灭，关于数据中心的一切资产都会价值飞升，这个AI叙事甚嚣尘上，是科技股上涨的一大助力。这个要展开太长，先留在这里，我们过几天再开一篇讨论。
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第二个：“年轻人不喜欢老破小，喜欢改善次新房；老破小是垃圾资产，改善次新房是优质资产。”
这个观点，依然是通过“喜好”来解释复杂的价格表现。
复盘一下这个观点最广为流传的时候，大致就是2020年-2022年，一线改善次新房翻倍大涨，老破小涨幅远远落后。北京为例，类似万柳、上地、德胜、太阳宫、望京、亦庄板块的次新，之前800-900万的房子，一年内普遍升值5-6百万，还有一些小区出现了翻倍式涨幅。
毕竟改善次新环境好，老破小步梯楼让人生厌。“喜好”的解答“深入人心”。
真实情况是这样吗？
不用分析很多，加一个供需维度的分析就解决了。
这是2010年的北京人口年龄金字塔图，20多岁的年轻人是人口主力。
这是2020年的北京人口年龄金字塔图，可以看到30、40岁左右的中年群体占比最高。
总体来看，人口年龄中位数逐步提高。
中年群体是社会的中坚，常手握一套房产，外加多年奋斗的积蓄，加上孩子长大带来的，对居住环境的改善需求，催生了这一批改善次新需求的爆发。而由于此前严格的房住不炒的限制政策，供给没有显著增加，加之当年的经营贷、消费贷非法流入房地产市场，投机需求进一步助长了改善次新型小区的暴涨。
多重因素下促成了那一轮波澜壮阔的次新房行情。
所以，单纯的喜好的说法是完全站不住脚的。
还有一个更直观的，那就是最近一段时间的北京房地产成交数据。
2026年4月，北京二手房300万以下成交占比78%，200万以下占60%。
步梯楼、小户型、房龄超过25年的老房子，占了绝对大头。2023年初300万以下还只占65%，三年过去，老破小的占比不降反升。
如果真的是喜好作为成交主导，那么这些房子应该无人问津才是。这个成交现象的出现，以至于让一部分人，又高喊北京回归“环线论”。（关于为什么是300万，后续我再出一篇，这个数字和居民收入息息相关）
从价格维度看，以改善次新的高点计算，望京片区排名前列的两个小区，平均跌幅在28%-31%，同片区的成交较多的老破小小区，平均跌幅在22%左右。短期来看，改善次新并没有比老破小抗跌。
不谈估值，不谈产业区，不谈物业环境，只是把通过区分改善次新还是老破小，就轻易划分为优质和垃圾，这种观点，听听就可以了。
那么未来一段时间，改善次新和老破小谁更能稳住？
改善次新主要有三个因素，前期投机客是否已割完肉？置换信心是否改善？（改善次新的主力买盘，还是需要卖一套再加杠杆）AI对白领高薪岗位是否真的造成了影响？（留个作业，后续我会再写一篇，列框架，拉数据跑跑）
现在可以看到的利好因素，近期股市带动的致富效应，可能会增加一些核心城市新房的买盘，这个还需要通过观察后续的新房成交来判断。
优质片区的老破小主要支撑是租金，很多老破小本身持有成本就低，租售比往往能到2.5%以上，一些急卖房源能到3%，高于银行定期存款的利率，这是一个很大的价格支撑。在下行筑底阶段，我个人主观认为有房租支撑的老破小，防守性要好于改善次新。
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后记：
本来还想聊第三个话题，就是北京学区房的话题，考虑到篇幅，也留到下一次的作业了，但有一个点，我也想大家能探讨一下。
前景理论指出，人们对损失的厌恶强度大约是等量收益快感的2-2.5倍。这个机制在学区房定价上会产生极强的反身性：一旦"买入学区房就会跌"从个案逐步成为恐怖的共识，哪怕只跌了10%，潜在买家感受到的痛苦相当于要涨25%才能扳回来。这种痛苦预期本身就会让退场者越来越多，这又会反向压制学区房的学区溢价。
当学区房成为完全的高额消费，人们是否还会愿意为之买单？还是基于对孩子的托举心理，而不做经济人的判断？
后续，我会做一个对学区房走势的分析框架，有兴趣的朋友可以持续关注下。
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