房产应该如何分割,是要份额还是该要折价款呢?

       房产应该如何分割，是要份额还是该要折价款呢？继承案件，很多人打赢了官司，拿到法院判决的份额，就觉得万事大吉了。结果到最后发现这份额就是张空头的支票，房子住不了，卖不掉，租金收不到，跟没有继承几乎没有区别。为什么会这样呢？作为深耕婚姻继承领域十八年的老律师，今天我就用真实的案例和具体的法条给大家彻底的讲透，千万别再踩坑了。

       咱们先把法律说清楚。民法典第二百九十九条明确规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。里边有好几个“共同”。第三百零八条还提到，继承这种有家庭关系的共有不动产或动产，没有约定或者约定不明确的，视为按份共有。简单来说，就是继承开始后没分割的房产，本来就是全体继承人共同共有的。法院判决份额后，就变成了按份共有。但不管是哪一种共有房产的处分和使用权，都有严格的法律限制，这才是关键。民法典第三百零一条更是直接画了红线。除非共有的不动产，比如出售、抵押，还要做重大修缮、变更用途。这些事项必须经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。这就意味着，哪怕你占百分之五十的份额，只要其他继承人不同意，你想单独入住，单独出租，单独卖掉房子，全都是行不通的。北京西城法院就有过这样的判例，有位当事人占百分之五十的份额，就想入住被其他继承人拒绝后起诉。最后，法院驳回了他的诉求。还有北京朝阳法院的一个案例，部分继承人没经过同意，就把共有房子租出去了。最后法院判租金必须按份额分给所有的继承人，但是在实际操作中，能不能拿到这笔钱，还得另说。

       我再给大家讲个我去年亲手处理的案子。张先生的母亲去世后，留下一套四合院，她和妹妹因为继承问题闹上了法庭。二零二三年，法院判决，张先生享有遗产四分之三的份额，妹妹只占四分之一。张先生拿了判决书的时候，那叫一个高兴，觉得自己占了大部分份额，这房子肯定是自己说了算了。可是他万万没想到，妹妹一直住在房子里，拒不腾退，还不让他们进门。张先生想把房子出租，妹妹是坚决反对，想卖掉换钱，妹妹也不配合签字。他拿着法院的判决去不动产登记中心，工作人员告诉他说，只能登记为按份共有，根本没法单独过户到他名下。没办法，张先生只能再起诉，要求分割房屋。可妹妹还是不同意。最后，法院只能判决张先生享有百分之七十五的受益权，但实际居住和管理还是在妹妹手里。你看张先生明明占了大部分份额，却连房子门都进不去，更别说拿到租金了。这跟白继承有什么区别呢？还有个北京海淀区的案例，也许能给你一些提示。韩某和苏女士继承了一套两居室。法院判决韩某占百分之四十的份额，苏女士占百分之四十。韩某想卖掉房子分钱，苏女士坚持要房，就是不同意卖。韩某起诉到法院要求分割，法院考虑到苏女士在北京没有其他住房，判决房屋由苏女士居住使用，苏女士按市场价给韩某百分之六十的折价款，可苏女士根本拿不出来钱。最后法院只能将房子拍卖，韩某的百分之六十的份额才变成了钱。可能有人会问了，为什么还这么被动？这里面的法律陷阱，很多人都没看透，继承官司其实分两步走，第一步是确权，确定你有多少份额，这只是给你一个法律上的权利证明。第二步才是关键的分割。只有把份额转化成实际的住房或者现金，这份继承才真的落到了实处。很多人打赢了第一步的确权官司，就以为万事大吉，掉以轻心，忘了申请可以执行到位的实际分割。结果被其他继承人拿捏住了。有的继承人霸占着房子不让进，有的拿着租金拒不分配。还有的明明该给折价款，却一直拖延，最后你的份额就变成了纸上的权利。看着有，实际上什么都得不到。

       所以在这里啊，我必须提醒大家，份额分割只是第一步，分割彻底才是关键的，千万不能掉以轻心，别等到最后份额有了，权利没了，钱也没了，那时候再后悔，可就真的来不及了。我是北京律师张大姐。深耕婚家继承领域十八年，亲办案件千起。