哪些房产不能抵押

1. 未取得房产证的房产
只有购房合同，没有不动产权证书，无法办理抵押登记。包括一手房未办证、小产权房、军产房、校产房。部分银行接受“预告登记”但极少，建议先办证再抵押。

2. 经济适用房和保障房
经适房一般需要满5年且补交土地收益后才能上市交易，未满5年无法抵押。共有产权住房、公租房、廉租房同样受限，因为产权不完整或属于政府。

3. 产权不清晰的房产
继承未分割（几个子女共有但未办新证）、离婚未析产（离婚协议写归你但未过户）、抵押人或共有权人不同意签字。只要有一人反对，就无法抵押。

4. 房龄过老的房产
大多数银行要求房龄不超过30年（个别放宽至40-50年），且剩余土地使用年限不少于10年。房龄超过40年的老破小，即使能抵押，抵押率也可能低至30%-40%。

5. 被查封或列入拆迁范围的房产
法院查封期间产权冻结，不能做任何处置。如果房产已列入政府拆迁公告，银行不会接受抵押，因为未来房屋将被拆除，担保物灭失。

6. 农村宅基地及自建房
宅基地所有权归村集体，农民只有使用权，不得抵押。农村自建房如果未办理不动产权证（房地一体），也无法抵押。只有极少数试点地区允许。