花费310万元购买“天井房”，本以为能拥有梦想中的惬意庭院，却因一次下水道检修，意外发现院子里暗藏公共窨井。买家直指卖家故意隐瞒，卖家表示“确实忘了”。日前，苏州市某区人民法院就审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案，判决出卖人赔偿买受人违约损失2万元。
2023年9月，张某与徐某签订《苏州市房地产买卖合同》，约定徐某将其名下位于苏州市某区的一套房屋出售给张某，房屋价款310万元。同年11月，案涉房屋变更登记至张某名下。
同年12月，因二楼下水道堵塞，物业工作人员进入张某家的天井内进行维修，此时张某才得知自家院内存在两个下水道窨井。张某就这一情况与徐某进行沟通，徐某表示是其敏感度不够高，确实忘记这个事情了，然而，双方却未能就赔偿事宜达成一致。张某遂诉至法院。
张某诉称，窨井存在异味，可能产生沼气，进而发生危险，且会降低房屋价值。徐某为出售房屋向其隐瞒了这一情况，违背诚实信用原则，要求徐某赔偿违约损失18.6万元。
徐某辩称，张某在签合同之前便已经发现窨井盖，其不存在隐瞒的情况，且案涉房屋的售价本就低于同期其他房屋的售价。另外，窨井盖是备用的维修渠道，自己在居住期间基本未打开过，对居住没有影响，因此不同意张某的诉讼请求。
法院审理后认为，《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”二手房交易中，房屋的各种环境情况是影响房屋交易及价格的因素之一，根据诚信原则，出卖人负有告知房屋真实、完整情况的义务，应当将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，不得刻意隐瞒可能影响房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易双方信息不对称。买受人在购买、查看房屋时亦应尽到合理审慎的注意义务。
本案中，案涉房屋的院内存在窨井维修口，房主不可避免地会面对疏通、检修等情况，维修人员在维修下水管道时需进入院内实施，显然会对屋内人员的生活造成影响。并且，窨井可能会产生异味，存在管道堵塞、反水的隐患，这些可能的情况也会影响原告对房屋交易意愿及交易价格的判断。被告在对此明知的情况下，未进行主动披露，应对原告承担相应的赔偿责任。
同时，现场可以看到，窨井处的瓷砖与其余瓷砖有明显不同，且与其余瓷砖之间存在明显缝隙。原告自认在查看房屋时的确有注意到不同并询问情况，但却没有审慎对待，在未向被告全面核实的情况下即签订了房屋买卖合同并完成交易，显然亦未尽合理审慎的注意义务，存在一定的过失。
因此，基于公平原则和诚信原则，综合考虑原告主张损失的合理性、关联性及可预见性、合同履行状况、当事人过错程度等因素，法院最终判决由被告赔偿原告违约损失2万元。该判决现已生效。
【律师说法】上海市旭灿律师事务所菅峰律师
购房安家，提升居住质量，是许多人的梦想。因交易信息的不对称以及买卖双方对各自义务认知的缺失，不少争议随之而来，很多争议都反映出诚信问题。民法典第七条规定的诚信原则是各种市场交易的法律基石，更是每个人都应牢记于心且严格遵守的规则。
卖家对于重要信息，必须“说清楚”。出卖人应当恪守诚信原则，公平交易，在交易过程中，对可能影响房屋价值、买受人购买意愿以及房屋正常使用的重大事项，无论买受人是否询问，出卖人均负有主动披露的义务，包括但不限于房屋质量问题、权利瑕疵以及环境问题等。面对买受人的询问，出卖人不得作出虚假陈述或刻意隐瞒。对确实不知情的事项，应明确告知“不知情”，不得自行猜测或编造解释，对于一些明显可见的瑕疵，出卖人也不能以“不知情”为由逃避责任。同时，出卖人应积极配合买受人核验权属材料、实地查看房屋现状，不能阻碍或拖延买受人对房屋情况进行合理核实。
买家谨记擦亮双眼，主动“看清楚”。买受人在交易过程中应本着谨慎态度，主动了解房屋情况，不能完全依赖于出卖人的陈述或中介机构介绍，而怠于履行自身的注意义务。在签署合同前，买受人应核实房屋登记信息，并实地查看房屋现状，对权属情况、房屋结构、装修状况、周边环境等进行全面了解。对于显而易见的瑕疵，或者通过合理查验本应发现而未发现的问题，如漏水、异味等，买受人通常需要自行承担核查不力的后果。一旦发现问题，应及时向出卖人以书面的形式提出询问，待情况核实清楚后方可决定是否继续交易。必要时，可聘请有专业资质的验房机构对房屋进行技术性评估，切勿为图省事而忽略潜在的法律风险。
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