沈阳主城区限购松动,二手房挂牌量攀升的逻辑解构

很多人看到沈阳限购松动的消息,第一反应是＂房价要涨了＂或者＂市场要回暖了＂,但这个判断其实浅了,因为你真去看二手房市场的数据就会发现,限购松动之后挂牌量反而在攀升,这个现象背后藏着一个更底层的东西,不是需求被释放了,是存量持有者的预期变了。

限购政策存在的时候,很多持有多套房的人其实是被动锁仓,他们想卖但卖不掉,因为能买的人太少,市场流动性差到根本找不到接盘的,这个时候大家的心态是＂反正卖不掉,那就先拿着吧,说不定还能涨＂,但限购一松动,这个平衡就被打破了,不是因为买方突然多了,是因为卖方突然意识到,现在不卖,以后可能更难卖。

这个预期的转变很微妙,你看那些挂牌的房源,很多都是持有了好几年的老房子,业主不是突然缺钱了,是突然看明白了一件事,沈阳的房地产市场已经不是十年前那个逻辑了,人口流入放缓,年轻人购房意愿下降,存量房越来越多,这个时候政策松绑不是利好信号,是最后的窗口期,能出手就赶紧出手,别再等了。

挂牌量一上来,市场的供需关系就彻底倒过来了,原本还在观望的买家发现,房源突然多了,选择空间大了,议价权也就自然转到了买方手里,这个时候卖方就更慌了,因为他们会发现,挂牌不等于成交,挂了半年卖不出去的房子比比皆是。

这个恶性循环一旦启动就很难停下来,越是卖不掉的房子,业主就越着急,价格就越往下调,而价格一降,其他业主就更不敢观望了,赶紧跟着挂牌降价,整个市场的情绪就变成了＂谁慢一步谁吃亏＂,你去看那些中介的朋友圈就知道了,现在挂牌的房源比客户咨询的人还多,这不是需求释放,这是存量出逃。

限购松动理论上应该让更多人有资格买房,但现实是,有资格买和真的想买是两回事,沈阳的年轻人现在面对的是什么情况,收入增长慢,工作不稳定,贷款利率虽然降了但首付还是一大笔钱,更关键的是,他们看到的不是买房能赚钱,是买房会被套牢。

这一代年轻人跟上一代人不一样,他们不觉得房子是必需品,也不觉得房子是投资品,他们看到的是父辈手里那些卖不掉的房子,看到的是周围朋友买了房之后背着贷款喘不过气的样子,这个时候你跟他说限购松动了可以买房了,他的反应不是兴奋,是警惕,因为他们很清楚,市场越是放松政策,越说明市场本身出问题了。

真正有购房需求的刚需族,他们要的不是政策松绑,是价格真的降下来,降到他们觉得合理的位置,而这个合理的位置显然还没到,所以你会看到一个很矛盾的现象,政策放开了,挂牌量上去了,但成交量没起来,买卖双方都在观望,只不过卖方观望的是＂还能不能卖个好价钱＂,买方观望的是＂还会不会再降＂。

如果你现在手里持有沈阳主城区的房产,建议认真评估一下自己的持有成本和未来预期,不要被政策松绑的表面信号迷惑,真正决定你房子能不能卖得出去的,不是限购不限购,是市场上有没有真实的需求,如果你不是自住只是投资,那现在可能是个需要做决断的时候了,因为市场的窗口期不会一直开着,等大家都反应过来的时候,想出手就更难了。