很多南宁朋友看中二手房户型、地段，冲动交定金签合同，后期遭遇产权查封、原业主户口不迁、首付帮解押被骗等纠纷。结合南宁本地交易政策，整理签约前全套核查步骤，全部做完再签字！
一、查清底细：产权与背景是底线（最关键）
请业主在南宁市不动产的“邕e登”APP查询该房屋的公开档，一次性查清5大风险：
（一）、产权人是否齐全
房产证若为夫妻共有、多人共有，所有共有人必须到场签字；单方签字合同无效，无法过户。无法到场需提供公证处公证委托书，手写委托书不具备效力。
（二）、有无抵押、查封、居住权
1.银行按揭抵押：优先走南宁官方「带押过户」，严禁直接转首付给房东解押，资金存入资金监管账户最安全；
2.法院查封、司法冻结房屋，直接放弃交易，交钱即钱房两空；
3.登记居住权的房子，过户后别人仍可长期居住，无法收房。
（三）、土地性质分清
商品房出让地正常交易；单位集资房、划拨地，提前约定公摊补缴金和土地出让金由谁承担，写进合同。
（四）、是否存在租赁
遵循“买卖不破租赁”，有租客需提供租客放弃优先购买权书面证明，约定腾房时间。
（五）、无隐性债务、民间抵押，要求房东书面承诺产权无纠纷。
二、核验户口
和房东一同去辖区派出所查询，确认房屋是否挂靠原业主、子女户口。
合同必须写明迁出时限、每日违约金，预留尾款作为户口保证金，全部迁出再付清尾款。
三、实地验房，排查房屋隐藏硬伤
早晚分两次看房，避开房东临时遮掩的问题：
1. 重点检查顶楼、一楼、厨卫、阳台墙面渗水、发霉、水管老化；
2. 排查阳台搭建、阳光房等违建，违建房屋无法过户；
3. 到物业查询：有无长期物业费、水电燃气欠费、小区邻里纠纷；
4. 全屋家电、家具、储藏室、车位全部拍照录像，制作物品清单，作为合同附件，防止交房时物品被搬走。
四、自查个人贷款资质，避免定金亏损
签约前提前打印个人征信报告（本公众号有查征信的文章，欢迎查阅）：
1. 确认无连续逾期、负债过高，防止签完合同银行拒贷，定金无法退回；
2. 核算家庭月供，建议不超过家庭月收入40%，预留契税、个税、中介费备用资金；
3. 分清「定金」与「订金」：定金买方违约不退，认购书文字务必看清楚。
五、资金安全，资金监管
南宁住建局统一推行「邕有家」平台资金监管，等同于交易担保，过户成功后房款自动划给房东；交易失败资金原路退回买方，全程安全。
1. 首付、房款禁止转入中介、房东私人银行卡，中介不得代收房款，属于违规操作；
2. 房屋有贷款优先办理跨行带押过户，不用买家垫付资金解押；
3. 若双方自愿放弃监管，需签署官方放弃声明，风险自行承担。
六、合同&补充协议提前核对，口头承诺全部落地纸面
1. 所有销售、房东口头承诺：漏水维修、赠送家电、车位、延期交房赔付，全部写进补充协议；
2. 税费划分：契税、个税、增值税、公摊补缴金、土地出让金白纸黑字约定承担方，拒绝口头“买家全包”；
3. 写明解除合同条件：产权查封、户口逾期不迁、解押失败，卖方全额退还已付房款并赔付违约金；
4. 合同空白横线全部划掉，修改处买卖双方、中介三方签字按手印；
5. 提前约定交房标准、欠费结清时限、尾款支付节点。
文末总结
南宁二手房交易流程复杂，大额资金切勿心急签约。按上面6大步骤逐项核查，用好官方资金监管，所有权责落实在合同内，才能规避90%交易纠纷。
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