二手房连环交易想跳过户避税?律师提醒:该约定直接无效,还可能被罚款!

二手房连环交易想跳过户避税？律师提醒：该约定直接无效，还可能被罚款！

导语

不少人在二手房连环买卖时，为了少交一道税费，会约定原房主直接将房子过户给最终买家，跳过中间买家。看似省下一笔钱，实则埋下巨大法律隐患。

结合山东高院真实判例，今天我以律师视角，跟大家拆解跳过户避税的法律后果以及交易风险。

一、真实案例｜三方约定直过户，法院判决过户条款无效

甲的拆迁安置房还没办证，先卖给乙，乙又转手卖给丙。三方签订协议，约定房屋办证后由甲直接过户给丙，以此省去乙这一环节的税费。

后期房子可以办理产权登记，原房主甲、中间人乙反悔拒绝过户，丙一纸诉状起诉至法院维权。

法院最终裁判观点：

1. 甲‑乙、乙‑丙之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，两份合同合法有效。

2. 三方约定直接过户的条款无效。三方明知存在两次独立房屋交易，通过跳过中间环节偷逃税费，属于恶意串通，损害国家税收利益。依据《民法典》第154条，该过户约定自始无效。

3. 房屋必须按照交易顺序逐级过户，先由甲过户至乙，完税之后，再由乙过户给丙。

二、律师普法：为什么跳过户避税不受法律保护？

1. 合同层面：避税条款直接无效

依法纳税是公民的法定义务。两次房屋转让属于两笔应税行为。三方刻意省略一次过户，串通偷逃契税、个税、增值税，损害国家税收利益，即便三方签字、中介见证，直过户约定也不受法律保护。依据《民法典》156条，合同部分条款无效，不影响买卖关系本身效力，交易依旧要按完整流程履行。

2. 维权层面：后续追责十分被动

根据合同相对性原则，原房主甲只和乙存在买卖关系，和最终买家丙没有合同约束。一旦中间的买家出现欠债、失联、反悔等情况，后手买房人很难直接要求原房主配合过户，只能起诉中间人，极有可能面临房款无法追回的窘境。

3. 税务层面：补缴税款、滞纳金，甚至会被罚款

税务机关事后稽查发现偷逃税款问题，可追缴欠缴税费，加收滞纳金，并处少缴税款50%‑5倍的行政处罚。逃税数额达到标准，还会触犯逃税罪，承担刑事责任。

4. 产权层面：后续房屋交易受限

跳过一道过户会导致产权流转记录断裂。后期房屋再次出售、抵押、办理贷款时，银行、下一任买家会质疑房屋权属来源，无法正常办理业务。

三、律师提醒，连环卖房一定要避开这4个风险

① 跳过户的协议不能申请法院强制执行，省税的约定最终落不到实处；

② 中间交易者一旦产生债务纠纷，房子极有可能被查封，买家钱房两空；

③ 多年之后被税务稽查，补缴的税费加罚款，成本远超当初省下的税费；

④ 产权链条不完整，房子后续很难再转手变现。

四、律师给的合规交易建议

1. 严格按照真实交易顺序逐级过户，留存转账记录、买卖合同、完税凭证，保证产权轨迹完整；

2. 签订购房合同时，不要写入直过户、低报房价等避税类条款，提前写明每一次过户税费的承担方；

3. 大额房款尽量走资金监管，约定好过户节点再放款，同时增设违约条款，约束各方履约；

4. 回迁房、安置房这类暂时没有房产证的房屋，尽量不要做连环买卖，风险极高。

法条

1.《民法典》第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

2.《税收征收管理法》第六十三条：纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

结尾

买房无小事，避税有大坑。如果你正在办理二手房买卖、回迁房交易，需要律师审核购房合同、拟定交易条款、规避过户风险，欢迎私信我。

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