上个月，保利湖光悦色终于成交了它的第一套二手房。
这套房子面积134.4㎡，最终成交价是680万，折合单价刚好5万/平，但最开始，业主的挂牌价其实是766万，也就是说，双方前前后后拉扯下来，买家硬是砍掉了86万。
砍价幅度超过了11%，显然已经超过广州二手房成交平均砍价空间（5%-10%）
但真正让我吃了一惊的，不是价格，而是成交周期——681天，业主但凡再犹豫一两个月就凑够两年了。
这个卖房速度，显然是跑输大盘。问题出在哪？我觉得业主的策略可能有点问题。
湖光悦色这个盘本身有点特殊，它在海珠的位置相对封闭，可以说是在一个小孤岛上，周边没什么连片的商品房社区氛围，你走到附近，中介门店都数不出几家，房源在线上的曝光度天然就不足。
更棘手的是，开发商那边的新房尾货还在卖，业主跟开发商已经是竞争对手关系了。
现在新房给出来的价格是：
120㎡的起步价690万，单价大概5.75万+；
143㎡的799万起，单价约5.59万+；
200㎡的大平层总价要去到1250万起，单价6.25万+。
而这套二手房最终5万的成交单价，比开发商目前在售的新房单价明显要低一个档位。
如果业主当初定价策略更灵活一些，或者推广渠道不局限于传统那几家中介，成交周期完全有可能缩短不少。市场往下走的时候，卖房真的是越早越好，时间就是金钱。
很多人觉得降价就是唯一的出路，但实际上灵活的推广方式，有时候比单纯割肉更有用。
当然，也不是说这套房子本身不行，交付的时候我去看过，说实话，品质上开发商是用了心的。
纯板楼设计，低密度，花园也做得很大气，在市区，这种配置不算多见。
园林的用料和质感，放在同时期的新盘里比，不落下风。
项目靠近海珠湿地公园，旁边就是石榴岗河，生态资源是实打实的，住在那儿，平时散个步、遛个娃，舒适度很高，容积率也只有2.83，住着不压抑。
另外，它离琶洲南TOD直线距离大概两公里出头，未来琶洲产业继续发展，那一带的居住需求外溢，湖光悦色多多少少是能吃到一些红利的。
但短板也相当明显，最让人纠结的就是城市界面，小区紧挨着土华村，出去就是城中村和窄窄的主干道，有朋友开玩笑说：进了小区像在欧洲，出了小区像在非洲。
教育资源不是强项，附近最近的公办学校是土华小学，民办有华洲实验学校，但都不是家长圈里认可的名校。
很多改善型家庭，尤其是愿意花800万以上买房的，对学位还是比较在意的，没有好学位，就筛掉了一大批潜在买家。
最近的是地铁站是18号线龙潭站，走过去大概1.2公里，步行要十几二十分钟，算不上真正的地铁盘。
商业配套更是匮乏，周边没有大型商场，日常生活消费主要依赖社区底商和周边城中村的配套。
所以湖光悦色给人的整体感觉，有点像是在城中村里长出来的豪宅，产品本身能打，但外部环境、教育、商业、交通这些软肋，又实实在在地拖了后腿。
如果你现在正打算卖房，又不想在价格上无底线降价，或许可以换个思路想想，到底哪里还能再争取一下。
有些办法，确实不是传统中介会主动替你考虑的，你可以私信我，我可以给你支支招。
