一、片区整体概况
6月份宣武门板块（椿树园、四合上院、庄胜二期）真实成交房源共9套，涵盖一居、两居、三居所有主流户型，成交单价区间在7.54万-11.76万/㎡。
所有成交房源全部存在议价空间，不存在挂牌价成交的情况，挂牌周期从8天到255天差距明显，楼层、朝向、户型格局、是否赠送面积，是决定成交快慢和价格的核心因素。
二、各小区详细成交拆解
1、庄胜二期（小户型一居室）
面积46.91㎡，高楼层南向，满五唯一产权。
挂牌522万，最终成交价465万，单价9.91万。
挂牌仅12天快速成交，35天完成全部过户流程。
小结：南向高楼层、税费低的小户型，流通性在片区里最强，只要价格合理，出手速度很快。
2、椿树园小区（成交量最高，户型选择最全）
开发银行119.28㎡东南向3居室（14层/17层），全新装修花费100万，税费仅8万。挂牌1350万，成交价1205万，单价10.1万，挂牌周期255天。
人大104.78㎡南北三居室（2层无电梯），挂牌1000万，成交价915万，单价8.7万，挂牌220天，议价幅度最大。回迁房60.14㎡东西向顶层户型，额外赠送15㎡使用面积，挂牌580万，成交价578万，几乎没有议价空间，挂牌212天。
国家电网121.42㎡西北向三居，9层中高楼层、满五唯一，挂牌1199万，成交价1140万，仅挂牌17天就成交。
人大央产房127.29㎡南北大三居，低楼层，挂牌1100万，成交价960万，单价7.54万，挂牌周期157天。
椿树园规律总结：
1️⃣ 中高楼层、满五唯一的房源，成交周期最短；哪怕朝向不是正南，只要产权干净，客户接受度很高。
2️⃣无电梯二层、低楼层房源，必须大幅让利才能成交，议价空间普遍在8%-13%。
3️⃣顶楼带赠送面积的特殊户型，价格很难往下谈，买家愿意为额外的使用面积买单。
四合上院（改善型两居室为主，单价片区最高）
1）96.62㎡南北通透两居，12层、满五唯一。挂牌1258万，成交价1120万，单价11.59万，挂牌183天，60天办结过户。
2）91㎡东西向两居，11层好楼层，挂牌1098万，成交价1070万，单价11.76万，挂牌仅仅8天成交，是整个6月成交最快的一套房。
3）57.72㎡西南复式小户型，顶楼满五唯一，挂牌799万，成交价625万，单价10.82万，挂牌32天。
四合上院规律总结：
小区本身认可度高，只要楼层不差，不用刻意大幅降价，就能很快匹配到精准客户；复式特殊户型，买家筛选范围窄，需要比较大的价格让步。
三、6月份片区买房卖房的现实结论
1️⃣卖房端：能不能快速成交，三分看户型楼层，七分看报价。报价贴合当下真实成交价，最快十几天就能成交；如果挂牌偏高，大多需要半年左右的等待周期。低楼层、无电梯、朝向偏弱的房子，不要抱着原价成交的期待，合理调价是最快的出路。
2️⃣买房端：这个阶段挑选空间非常充足，同小区不同楼层差价能达到两三百万。满五唯一、中高楼层的优质房源，议价幅度偏小；大部分普通户型，都有充足的谈价余地，可以慢慢筛选，不用盲目跟风出手。
3️⃣过户周期：目前西城所有二手房，正常过户办结周期集中在35天-60天，流程稳定，贷款、缴税环节都很顺畅，不存在长时间积压的情况。
四、结尾
深耕宣武门椿树园、四合上院、庄胜二期多年，每个月都会整理小区真实的成交底单，不美化行情、不制造焦虑，把业主的成交周期、实际成交价、买家的选择偏好如实整理出来。
对于打算卖房的业主，可以对照同户型的成交记录，精准定价，少走弯路，避免长期空置；对于准备看房的客户，可以拿着真实的成交行情去选房谈价，避开价格陷阱。
不管是委托出售、看房选房，还是核验产权、规划交易流程，都可以随时沟通，立足本小区真实的市场情况，踏踏实实帮大家把房子的事情处理妥当。
