二手房快是一手的2倍了!佛山人现在买房到底在怕什么?

这两天，佛山楼市年中盘点相信大家已经看了不少，成交量创近3年新高、一二手齐涨，这些数字层面的“好”我们不再赘述。

今天秒懂同学想聊点不一样的，数据背后，佛山楼市正在发生的三场深刻变革。

01

二手房称王背后，佛山人的置业逻辑彻底变了

上半年佛山共计卖房46521套，同比上涨6.73%，网签面积580.44万㎡，同比上涨9.33%。

数字确实漂亮，但真正值得玩味的是结构：一手住宅16409套，二手30112套，二手房占比接近三分之二。

这不是偶然。

要知道，佛山二手房均价仅相当于新房的不到6成，说白了，同样的预算，二手能买核心区，一手可能只能去外围了。

更关键的是，“以旧换新”政策正在加速这一趋势。

今年4月，佛山正式推出商品住房“以旧换新”政策，首批22个楼盘纳入试点，享受个税退税、公积金贷款最高上浮20%等五项优惠。政策推出后迅速扩围，禅城将旧房收购范围从核心区扩展至全区，房龄认定从2000年放宽至1990年，同时还保利和招商等房企加入进来，阵容进一步扩大。

这套“收购旧房+政策补贴换新”的组合拳，正在打通一二手房之间的堵点，其中，招商青雲臺率先完成首单“以旧换新”签约，标志着这个政策已经从文件走向落地。

结论很清晰：佛山楼市正在从“买房”转向“换好房”，而且二手房的持续放量不是对一手的挤压，而是置换链条启动的前奏。

02

土地市场“冷静蓄力”，但信号远比数字重要

上半年佛山仅成交涉宅地7宗，成交面积约29.99万㎡，全部底价成交。

单看数字确实冷清，但有几个信号被大多数人忽略了：

第一，拿地主体变了。 顺控城投以17.7亿、3宗地块成为上半年“大地主”，这也证明政府在主动控节奏、稳预期。

第二，地块素质在升级。 7宗地块容积率都不高，全部可以做低密产品，这意味着下半年入市的项目在产品力上将全面碾压上一代。

第三，下半年弹药已经上膛。 7月狮山、祖庙、奇槎等5宗地块已经挂牌，起拍总价超19.1亿元。祖庙B4-B7地块紧邻朝东1号旧改，周边还有万象天地、禅城金铂中心等新商业，属于城芯稀缺宅地，而朝东1号旧改项目有望于下半年正式启动住宅开发。

这也意味着，上半年土地市场的“冷静”，是在为下半场的“爆发”蓄力。

03

政策“组合拳”正在重塑购买力

上半年佛山楼市最大的变量不是成交数字，而是政策端连续出牌：

·公积金存量房贷利率下调至首套2.6%、二套3.075%

·LPR连续13个月维持在3.5%，商贷利率稳定在3.0%左右

·“以旧换新”政策落地并持续扩围

·公积金贷款额度拟提高，首套房最高可贷120万元

这一套组合拳的逻辑很清晰：降低门槛、激活置换、释放改善需求。

效果已经在数据上显现。

1-5月全市商品房库存较上年末减少65.27万㎡，去化周期缩短4.5个月，佛山前5月商品房成交面积同比上升7.9%，增速较1-4月进一步扩大。

市场正在从“观望”转向“行动”。

04

顶豪市场暗流涌动，四代宅才是真正的主角

如果说上半年的普通住宅市场是稳中回暖，那顶豪市场就是暗流涌动。

上半年入市的新项目中，保利岭南瑧悦、龙湖央璟颂、三龙湾金茂晓棠、美的云悦江山三期 、保利湖光玖棠、保利星曜等个个卖爆。

从佛山房协房地产行业研究站统计的上半年佛山一手住宅成交金额top 10显示，招商系招商青雲臺10.97亿、招商华玺9.47亿、招商佛山序9.34亿三盘霸榜金额榜。保利同样3盘打榜，分别为保利岭南臻悦、保利锦鲤堂悦、保利琅悦，其中锦鲤堂悦更是以357套的成绩拿下上半年佛山一手住宅成交套数冠军，而熟悉面孔东建明德城继续上榜，实力不可小觑啊。

|图源佛山市房地产行业研究站

而且，前十排行榜中，也不乏顺德澐璟、招商华玺以及建发灯湖缦云等豪宅盘。

头部房企的集中度在提升，这不是“百花齐放”，而是强者恒强。

而且，下半年，顶豪的市场竞争将更精彩，包括保利天奕、保利臻玺公馆、顺控德胜壹号以及星驰·千灯汇，而后边两个项目都是四代宅。

最重磅的当属星驰·千灯汇了，这个项目由澳门新华昌投资集团引入新濠集团打造，总投资约49亿元，规划建设超五星级酒店、主题商业街、主题乐园、沉浸式演艺空间，还将通过《水舞间》制作团队打造世界级演艺节目。

其中，住宅部分规划产品超300㎡起，按森林花园住宅标准打造四代宅。

秒懂同学认为，这已经不是一个简单的楼盘了，这是一个“文、旅、商、居、演”五位一体的城市文旅目的地。

值得一提的是，佛山已出让至少10宗四代宅地块，但已入市的仅3盘，这也意味着，佛山四代宅的爆发，才刚刚开始。

05

秒懂观点

基于上半年的数据与信号，秒懂同学对2026下半年佛山楼市有三个判断：

第一，二手房继续主导，但一手房不会掉队。 置换链条一旦打通，改善需求最终会流向品质新房。“以旧换新”的本质不是打压一手，而是为一手输送客源。

第二，核心区与外围的分化将进一步加剧。 “核心坚挺、外围分化”已是既定格局。尤其是千灯湖作为广佛同城“价值锚点”的地位只会更加坚实，下半年核心区位的优质项目地块入市，将再次验证这一逻辑。

第三，产品力成为唯一的分水岭。 四代宅的集中入市将彻底改变佛山的居住标准。得房率超110%、空中花园、LDKBG一体化......这些不再是概念，而是正在交付的现实，跟不上产品迭代的楼盘，将被市场无情淘汰。

2026年的佛山楼市，上半场是“复苏”，下半场是“洗牌”。谁能在产品力、地段、政策红利三个维度同时占优，谁才是真正的赢家。

话说，上半年买房的朋友来说说你的买房经历，对以旧换新感兴趣的老铁，也可以私信佳佳~

免责声明：

1.原创内容未经授权，不得转载。

2.文中所涉内容如有事实错误或涉嫌侵权，联系本人将依法核实后处理。

3.秒懂的微信公众号正文及答复等全部内容，仅为对相关问题的个人分析，旨在传达观点，交流意见。不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。楼市有风险，买卖需谨慎。