北京二手房库存压力缓解

一个说真话的学区房博主

北京楼市观察

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北京楼市当前呈现的是实质性回暖而非“昙花一现”，二手房库存减少、成交量价稳步上升的趋势已获多维度数据验证，核心特征如下：

二手房市场：量价企稳，库存显著收缩

成交量创五年新高

2026年6月：全市二手住宅网签16,618套，环比增4.0%，同比增9.8%，为近五年同期最高（北京市住建委数据）。

上半年总量：累计网签93,583套，同比增长5.7%，规模仅次于2021年峰值，稳居近五年高位。

淡季逆势走强：传统淡季6月网签量不降反升，反映需求释放具备持续性。

库存压力大幅缓解

挂牌量锐减：截至6月末，二手房挂牌量较2025年9月历史峰值（14.32万套）减少近2.5万套，降幅达17.39%（中指研究院监测）。

供需再平衡：挂牌量收缩叠加成交放量，市场从“抛售压力”转向“供需平衡”，价格下行压力显著减弱。

价格连续四月环比上涨

国家统计局数据显示，北京二手房价自2026年2月起连续四个月环比上涨（2-5月涨幅分别为0.3%、0.6%、0.4%、0.1%），终结此前长达10个月的下跌趋势。

结构性上涨特征：6月均价环比微升，主因西城、东城、海淀、朝阳等核心城区成交占比提升，多数区域价格波动处于合理区间。

市场分化：核心区领涨，远郊承压?

区域分化加剧

核心区量价齐升：西城、海淀学区房及产业板块房价跌幅收窄，部分优质小区3-4月单价回升5000元/㎡；朝阳、丰台地铁刚需小户型成交活跃，议价空间收窄。

远郊仍处调整期：怀柔、密云、房山等非地铁“老破小”去化缓慢，部分房价较峰值跌超40%，业主需大幅降价促成交。

产品分化鲜明

优质房源受捧：核心区次新三居、高得房率刚需两居去化加速，价格率先企稳。

弱势房源滞销：远郊大户型、无配套老旧房源成交周期长，价格仍承压。

新房市场：局部活跃，整体依赖“以价换量”

刚需盘主导热销

昌平、通州等五环外300-400万总价段项目去化亮眼（如昌平某盘单日售589套），主打高功能性小户型（78㎡三居）。

核心区豪宅（如海淀保利熙悦）凭借稀缺性支撑高端市场。

供应收缩制约爆发

上半年新房预售证发放量同比降41.3%，宅地出让金减少66%，海淀等核心区新增供应稀缺（同比降80%）。

新房网签量虽环比上升（6月增7.7%），但总成交金额增幅有限，反映市场依赖刚需盘“以价换量”。

总结：理性回暖，分化中筑底

当前北京楼市的核心趋势为 “库存去化、量价筑底、结构分化”：

二手房率先结束调整周期，连续四月量价回升，库存压力显著缓解，刚需与改善需求持续释放；

新房仅局部活跃，受制于供应收缩与远郊库存压力，整体修复弱于二手房；

购房逻辑转向理性：买家聚焦核心区功能性房源（地铁/学区/次新），远郊无资源支撑的“老破小”价值坍塌风险仍存。

市场前瞻：

政策宽松（如公积金贷款优化、利率下调）与供需再平衡将延续回暖势头，但普涨难现。下半年核心区二手房及高性价比新房仍是安全选择，远郊非优质资产需谨慎持有。