北京二手房成交规模创五年峰值

当前北京二手房市场呈现显著的量升价稳态势，成交规模创近年新高，但价格未现普涨行情，市场分化特征突出：

一、成交规模创五年峰值

上半年总量突破：2026年上半年北京二手住宅网签量达 93,583套，同比增长5.7%，为2021年以来同期最高水平（来源：北京市住建委数据）。

6月淡季逆势走强：6月单月网签16,618套，环比增长4%，同比增长9.8%，刷新近五年同期纪录。传统淡季成交不降反升，反映市场韧性增强（北京链家研究院、中原地产数据）。

二、价格走势：结构性微涨，整体企稳

连续环比回升：自2026年4月起，二手房成交均价连续3个月小幅上涨（累计涨幅4.9%），结束此前长期下跌态势（北京链家数据）。

分化明显：

核心区域领涨：西城、东城、海淀、朝阳等中心城区因学区资源、配套成熟，价格抗跌性强，部分房源议价空间收窄至3%-5%。

外围板块承压：远郊区域（如东坝、定福庄）及房龄老旧、配套薄弱的“老破小”房源价格仍在下探，部分案例较2022年峰值下跌超40%（朝阳区典型个案）。

三、市场动能：政策与需求双重驱动

政策托底效应：2025年底至2026年初，北京放宽非京籍限购（五环外社保1年）、降低首付比例（首套15%）、优化公积金政策等，降低购房门槛与交易成本，激活刚需入场。

需求释放结构：

刚需主导：总价300万以下小户型成交占比超60%，月供与租金趋近推动首置需求集中释放。

改善接力：一季度刚需去化后，二季度置换群体接续入市，支撑成交量高位运行。

四、库存与预期变化

挂牌量高位回落：5月底二手房挂牌量约11.83万套，较历史峰值减少约2.5万套，优质房源稀缺性提升。

业主心态趋稳：除急售房源外，普遍降价抛售现象减少，市场预期从“抛售”转向理性平衡（中指研究院）。

总结：量升价稳，分化延续

北京二手房市场已步入“成交放量、价格筑底”的修复通道，但需注意：

非普涨行情：核心区与远郊、优质次新房与“老破小”价格走势两极分化。

以价换量底色：成交量攀升仍依赖部分区域价格调整，如朝阳区6月挂牌均价同比下跌9.4%。

后续展望：7-8月淡季或现短期回调，但政策托底与需求韧性下，全年料维持“量稳价平、结构分化”格局（个人观点，仅供参考）