宁波楼市“半年报”:市区二手房成交量创5年同期新高!

随着宁波市房产市场管理中心7月6日发布六月份全市住宅成交数据，宁波楼市今年高潮迭起的上半场，告一段落。

相较于去年上半年市场整体持续调整，新建商品住宅（以下简称“新房”）、二手住宅（以下简称“二手房”）成交量同比双双下滑的状态，今年上半年的宁波楼市，无论从购房者、从业人员的“体感”还是房管部门的统计数据来看，都颇有由“春”入“夏”、回稳向好迹象渐明的味道。

下面，我们来盘点一下今年上半年宁波楼市的成交、供应及土拍情况。

资料图，图文无涉。宁波晚报记者 徐露清/摄

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市区二手房成交量创五年同期新高

挂牌量持续减少……

先来看一贯被视作“楼市风向标”的二手房市场。

上半年，宁波市六区（含高新区，下同）二手房市场以延续去年五月以来3000多套的成交水平开场，之后除受春节长假因素影响的二月外，每月始终维持在5000套上下的成交量、和上轮宁波楼市“牛市”启动不久的2016年相当，四月甚至突破5600套、创下宁波楼市自2021年5月进入本轮深度调整期以来的第四高。

可以说，今年宁波二手房市场的“小阳春”，从春天持续到了夏天，是近五年来持续时间最长的一次。

据房管部门数据绘制，下同

合计起来，上半年，宁波市六区共成交二手房26091套，较去年上半年同比增加27.30%，在2021年以来的历年上半年中，仅次于当时前四个月市场还烈火烹油一般的2021年，创出近五年同期新高；环比去年下半年，增幅更是超过30%。

分区域看，市六区中上半年二手房成交量排前三的依旧是鄞州、海曙和镇海，其中鄞州共成交8433套，是第二名海曙的近1.9倍，比海曙和镇海的总和还要多500多套。

其余北仑、奉化、江北三区，具体位次上较去年上半年略有不同，但各自量上的差距依旧不大，都是3000套上下的水平。

市六区中，上半年二手房网签套数居首的小区，是位于江北洪塘宁波牛奶集团北面、去年底刚刚交付、六月平均成交单价不过万元（据“贝壳找房”平台）的拆迁安置小区宁江府，一共网签了256套。

主城区新房市场上比较稀缺的小面积、低总价房源，依旧是上半年二手房市场上的“香饽饽”。

经过上半年这波强势去化，截至6月结束时，宁波市六区通过房产经纪机构挂售的二手住宅总套数（以下简称“二手房挂牌量”）已降至7.8万多套（据房管部门统计数据，下同），较去年年末时的8.9万多套又减少12%多、约1.1万套，较2023年11月最高峰时的近11.9万套更减少约34%、超4万套，现已与2021年10月至2021年12月期间挂牌水平相当。

据宁波市房产交易信息服务网截至7月1日20时的数据，市六区中二手房挂牌量最多的依旧是鄞州，总计3.2万多套，约占总量的41%，其次海曙和江北合计3万套出头。

相较于今年初截至1月4日15时的数据，挂牌量降幅最大的则是镇海，减少约13.8%（年初时为6561套）；降幅最小的是奉化，减少约6.6%（年初时为3360套）；其余北仑、海曙、鄞州、江北四地的降幅都在近12%到13%出头的区间内，步调基本一致。

一线二手房经纪人员普遍表示，去年还“随便挑”“随便砍”的“捡漏型”房源，目前已基本出清，大量房东的价格预期已经抬头。

国家统计局每月发布的全国70个大中城市房价涨跌幅数据也显示，宁波二手房销售价格自三月环比止跌后，四月、五月已连续两个月环比均上涨0.1个百分点，六月数据过几日也即将公布，我们届时将另作跟进。

下半年宁波二手房市场怎么走，尤其是买卖双方的预期博弈、价格博弈会怎么演变，作为风向标的二手房市场能否完全确立楼市触底回升的基调，值得期待。

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市区新房成交环比增加近20%

楼盘“越卖越少”……

新房方面，今年上半年，宁波“以旧换新”“帮卖换新”“购新房配送消费券”活动“三箭齐发”，有力提振了市场成交。

整个上半年，宁波市六区共成交6358套，较去年上半年同比小幅增长2.15%、130多套，较去年下半年环比增幅则接近20%。

特别值得一提的是，六月份市区新房成交1639套，超过有购新房配送消费券活动加持的三月份，创出自去年三月以来近15个月的新高！

不过，放在2021年以来的历年同期中，今年上半年市区新房成交量仅高于去年上半年，不足2024年同期的六成，更只有2021年同期的16%左右。

市六区新房成交量绝对数值不高，主要还是和这两年新房新增供应量大幅减少有关。

今年上半年，市六区商品住宅的“上新”节奏，除3月破千套外，其余几个月都处于近六年来的极低水位线。

整个上半年，市六区合计新增供应商品住宅不过2728套，较去年上半年同比锐减38.01%，更创近六年同期新低，甚至不足2021年上半年的零头。

这2782套新增房源中，鄞州以1045套占了约38%，基本和海曙（562套）、镇海（503套）两区之和相当，其余北仑、江北都只有300套出头，奉化更只有区区52套，高新区则是零——整个上半年都没有新房供应。

而从涉及楼盘来看，市六区上半年有商品住宅新增供应的项目一共20个（详见下方表格）。

其中，今年全新入市的楼盘，如果算上去年12月初首次领取预售许可证、但实际今年2月底才正式开盘认购的源启未来府南区，也只有6个；剩下除了去年下半年开盘、今年上半年加推的项目，还包括春漫里、上河新境府、璟明府、百誉府、缦岛湾等几个已经卖了1年半到3年不等的老盘。

相对应的，上半年新房新增供应量最靠前的鄞州和海曙，新房成交量也是最高的，分别成交了近1800套和1300多套；新房零新增的高新区，则只成交了200套新房，居末位。

非常有限的新房新增供应量背后，有两点值得一提。

一是，在新房新增少、以存量去化为主的市场情况下，开发商通常会有更多的促销动作来拉动成交，但今年上半年随着市场回暖，开发商底气大增，许多主流在售楼盘案场优惠都释放得十分克制，即使在年中冲刺半年度销售指标这样的传统促销节点，也未见2024年年中那样“刀光剑影”的“价格战”。

从国家统计局发布数据来看，比二手房更早一点，宁波新房销售价格在今年二月已环比止跌，之后连续三个月环比上涨。如果过几日发布的六月新房房价数据能继续保持涨势，那么上半年市六区新房成交量微小增幅的含金量，应该说还是不错的。

二是，在市场信心有所回升、不少“观望客”开始积极下场的情势下，上半年市六区在售新房项目的热度分化趋势，似乎也越发明显。

有些购房者看来产品力强、地段好、性价比高的项目，去化速度实属这两年罕见，甚至能出现一套房几个客户排着队抢的“盛况”；还有些前两年卖得比较吃力的项目，因为比较舍得在价格上让利或者户型比较适配刚需等原因，也在上半年乘上了刚需客入场以及“以旧换新”等活动的东风，“老树回春”；但也有些产品力比较过时、价格也总赶不上趟的项目，即使市场回暖，依旧卖不动。

据宁波市房产交易信息服务网，截至7月1日20时，市六区新房剩余可售套数合计为2.5万多套，较年初截至1月4日15时的2.6万多套，下降约3%。其中，除了北仑、镇海两地不减反增，其余各区均有不同程度减少，降幅最大的是海曙，下降约36%。

当前新房“库存量”居前两位的则是北仑和奉化，都有七八千套的量。

各区具体新房库存量及上半年库存变化情况，可见以下图表：

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上半年卖得最好的前10楼盘，是它们！

房企“补仓”，这些新盘值得期待……

最后我们来具体盘一盘楼盘。

今年上半年，无论从全市还是市六区来看，“销冠”楼盘都是海曙段塘的“四代宅”项目建发·瑞云府。其在去年12月初首次领取预售许可证，总共491套住宅在“小阳春”后就已基本卖至尾盘，目前剩余可售只有5套（据宁波市房产交易信息服务网截至7月6日17时数据，下同）。

另外两个“四代宅”项目——由建发、海曙产投、博洋联合开发、位于瑞云府北侧的璟和云府，以及江北永红区块的保亿·姚江润园，也双双进入了上半年全市和市六区两张网签套数榜单的前十。

尤其是璟和云府，在6月24日刚刚首次领取预售许可证，仅仅一周时间，就能以207套住宅的网签量在半年度榜单上抢下一席之地，可谓相当能“打”。其首批次推出的240套住宅，目前仅剩28套可售，去化近九成。

这207套网签住宅，可以说对市六区新房成交量上半年“翘尾”收官、六月甚至比三月“小阳春”还高，功不可没。

整体来看，市六区上半年新房网签套数前十的楼盘中，海曙占4席、最多，鄞州占3席，江北、镇海各占2席和1席。

其中，除姚江润园是套均总价超700万元的中高端改善盘外，剩余套均总价300多万元的首改、二改盘和一两百万元的刚需盘，基本“平分秋色”。

全市来看，则有2个慈溪的楼盘和1个前湾新区的楼盘挤进网签套数前十榜单。其中，慈溪的金沅·锦宸里排进了前三；排第四的绿城·慈溪凤起潮鸣邸套均总价760万元，比姚江润园还高不少；前湾新区的绿城·春来云潮府，则是两张榜单上唯一一个套均总价不到百万元的项目。

下半年可能入市的新盘，可以来看一下今年上半年和去年拍出、暂未入市的宅地——整体来看，购房者在今年下半年的新盘挑选余地，应该会更大一些。

今年上半年，全市共成交宅地11宗，比去年上半年略多2宗，整体来看开发商拿地“补仓”的热情明显提高，近一半宅地受到多家房企多轮竞拍、溢价成交，绿城在今年上半年更是一家就拍下了4宗。

上半年成交的宅地中，除璟和云府已经开盘热销外，剩余10宗都还未入市。

此外，去年成交的总计16宗宅地中，也还有9个项目暂未开盘。

从目前开发商公布项目设计方案、案名的节奏以及透露的项目进度来看，以上19个项目中，预计下半年有超过10个项目会全新入市，鄞州东部新城明湖、老江东、仇毕、首南、钟公庙，海曙泽民、段塘，江北姚江新城，镇海庄市、骆驼尚志，北仑大碶等板块新房市场，都有望“补血”。

其中，像海曙地铁泽民站口的江山万里&宁波轨交·海曜小区、东部新城明湖西南侧的宁麓置地·观湖云境府、海曙段塘原宁波电视台所在地块的华润项目、老江东原家乐福地块的建发项目，无论是地段位置还是“四代宅”的设定，都是未开先热、市场期待值很高。

全市目前已成交的“四代宅”地块详情及项目进度，可点击放大看下表：

此外，像绿城在鄞州首南陈婆渡鄞州外国语中学东侧的菁园、仇毕现代商城南侧的沁澜园、镇海骆驼尚志规划高中东侧的蘅园等，以及建发的原家乐福地块项目、鄞开的白鹤未来社区项目，从已发布的规划方案来看，都将是宁波在今年3月3日起试行“抬板新规”后第一批“尝鲜”的“抬板社区”。

它们具体将以何种面貌入市，市场又是否愿意为此买单，也颇受关注。