买二手房，最怕的就是“交房后才发现问题”。今天给你一份二手房核验清单，把水电物业、抵押、户口这三个最关键的核查要点一次性说清楚，每一条都是实操干货。
🔴 第一部分：抵押/查封核验（签合同前必做）
这是所有核验里最重要的一步，必须在交定金之前完成。
怎么查？
去不动产登记中心或通过官方渠道查询。广州市规定，办理户口迁入时需提交房屋产权证或《个人名下房地产登记情况查询证明》。任何人输入房屋坐落地址或产权证书号，就能查到该房屋是否存在抵押、查封等限制情形。
查什么？（重点盯这4项）
一个补充查询渠道
登录“中国执行信息公开网”，输入卖家名字查询是否有被执行记录——查封房碰都别碰。
🟡 第二部分：户口核查（影响入学，必须确认）
户口问题是二手房纠纷的高发区，特别是为了孩子上学的家庭。
核查要点
1. 确认户口已迁出：签约前，让卖家提供户口本，确认房子里没有挂着其他人的户口。可以要求卖家陪同去派出所查询“户内人员”情况。
2. 合同必须有迁出条款：明确约定迁出截止日期 + 高额违约金（如逾期迁户赔偿总房款的一定比例）。法院不能强制迁户口，但可以判违约金。
3. 学位占用要单独确认：广州部分区域实行“六年一学位”（同一套房6年内只能使用一次小学学位，二胎除外）。买房前让房东配合去学校或教育局查学位是否被占用。
小贴士
如果是二手房过户后想迁入户口，广州公安部门要求提交房屋产权证或《个人名下房地产登记情况查询证明》，两者均可用于户口迁移核验。所以确保产权清晰是迁户口的前置条件。
🟢 第三部分：水电物业核验（交房前必做）
这是最后一道防线，千万别忽视。
1. 物业费：最容易踩的坑
有真实案例：买家过户后才发现原房东欠了近万元物业费，卖家以“房屋已过户”为由拒绝承担，最终买家只能自认倒霉。
避坑动作：
· 过户前，和房东一起去物业公司查清欠费
· 预留物业交割保证金（1-2万），全部结清再放款
· 交房时办理物业更名手续，确保后续通知能收到
2. 水电燃气：结清读数+办理过户
· 要求卖方提供最新的水费、电费、燃气费账单，确认无逾期未缴
· 交房时记录水表、电表、燃气表当前读数
· 买卖双方带身份证、房产证，去水电燃气服务中心办理户名变更
3. 其他费用：别漏了这些
· 有线电视、宽带、电话费是否已结清
· 供暖费（如有）是否缴清
🟣 第四部分：核验清单（照着打钩）
写在最后
这三项核验，顺序不能乱，每一项都重要：
1. 抵押/查封——决定房子能不能交易，出问题损失最大
2. 户口——影响孩子入学，出问题最闹心
3. 水电物业——钱不多，但扯皮起来最烦人
最后送你一句话：核验做在前面，扯皮留在后面。该查的查到位，该写的写进合同，别怕麻烦。
