核心数据速览
市场概况
7月开局，昌平南二手房市场延续6月的成交节奏，但价格端出现松动。本周区域成交50套，套均总价326万，成交均价约3.2万/平，环比6月下跌4%。
从成交结构看，两居室是绝对主力，占比超过55%，总价集中在250-400万区间。这说明当前市场仍以刚需上车为主，改善型需求相对谨慎。
次新vs一类保障房
次新二手房（价格标杆）
- 融泽嘉园：320-409万，单价3.2-3.9万/㎡
次新盘保持明显溢价，是区域内价格最坚挺的产品，适合预算充足、看重品质的购房者。
回龙观一类保障房社区（成交主力）
- 龙锦苑东四区/东五区：290-370万，单价2.2-2.9万/㎡
- 龙禧苑：265-296万，单价2.7-3.1万/㎡
回龙观老经适房单价已跌至2.2-2.9万，与次新形成近一倍的价差，200-300万性价比突出。
本周典型成交
买家建议
刚需上车：回龙观核心区200-300万两居性价比突出，龙锦苑、龙跃苑等老经适房配套成熟、交通便利，适合首套置业。
品质改善：金域华府、国风美唐和公园悦府单价虽高，但楼龄新、物业好，长期保值能力更强。
投资机会：关注总价低于150万的特殊房源（如东亚上北、琥珀天地），需注意产权性质和居住条件导致的流通能力。
卖家建议
若非急售，建议观望至金九银十传统旺季。若确有资金需求，定价需参考近期同户型成交价，避免挂牌虚高导致长期滞销。当前市场买方主导，合理定价才能快速成交。
数据说明
本文成交数据来源于公开渠道，仅供参考。具体房源价格因楼层、装修、税费、产权性质等因素存在差异，实际交易请以签约为准。
周报日期：2025年7月1日-7月7日统计范围：昌平南（回龙观、霍营、朱辛庄）
我是老冯，2008年在北京开启房地产职业生涯至今。 关注我，帮你看清北京楼市的真实机会与坑。
