上地0702马上开放，对比测评系列正式开始。
作为海淀区26年的一号新房，0702户型从98平、116平三居到139、159和179平四居，单价11万左右。
今天先拿上地的2个老牌二手房作为参照，看0702到底值不值？
声明一下，因二手房成交样本零散且随机，很多对比因素不可能面面俱到，下文分析仅供辅助参考。
从上地佳园说起，作为老上地学区电梯改善盘的独苗，这个04年的小区包括了洋房和高板，容积率只有1.7。
院子空间很大，花园、水系等公共配套在当年也是超前。作为纯人车分流社区，电梯直通地库，产品显然强于上地西里，算是上地北二手房一哥。
当然了，今天看来，上地佳园作为楼龄20多年的房子，当初用涂料外立面，地库格外破，物业维护差，大门随便进，单元门禁不灵，楼道堆杂物。东侧挨着京新高速和地上的13号线，南侧临上地南路，噪音免不了。
只是说，上地北以前没有优质二手房，正因为蜀中无大将，上地佳园才显得鹤立鸡群。
那么以上地佳园为参照，0702该卖多少钱呢？上地佳园是楼龄22年的老房子，加上涂料立面房屋折旧快，即使保守按每年0.8%的折旧比率，也该有18%的相对价值折损。
加上硬件、公区配套、精装等方面和0702的代际差异，可粗略理解为，作为竞品，0702比上地佳园单价高出20%以上是合理区间。
图为上地佳园150平户型
那么上地佳园能卖什么价呢？7月刚成交的150平眼镜户型是1660万，单价刚好11万。
多说一句，3月份也成交过类似户型，单价是10.66万，说明上地佳园的好户型卖10.5-11万就是市场认可的水平。
以此作为对标，那么0702卖11万好像也是合理。当然了，肯定会有朋友说上地佳园的主力成交单价是8.5-9万，为什么不用这些户型对标呢？
问题是，上地佳园主力成交户型基本是南向两面宽，甚至有些是刀把形状。
很显然，和0702的户型差距有点大，上地佳园只有三面宽的眼镜户型才能勉强拿出来与之一战。
以此为参照，0702卖11万也不算没有依据。
图为褐石的楼体外墙
再看褐石，作为上地南老豪宅的代表，也是过去三年京楼相对能扛价的房子。
划片是清华附上地小学，比起0702很难说到底哪个学区更好，可以暂且划等号，原因以后再说。
作为总高5层以内的低密电梯盘，褐石既有大批200多平的叠拼，也有六七十平的顶层户型。我们用褐石和0702作为对标品，因为这项目的100-190平面积段大致和0702重叠。
褐石的环境确实私密，处处是绿化，人车分流，门禁管理严，清洁人员随处可见，在清华大学门口有这房子，基本找不到竞品。
再看缺点，首先是小区的硬件有点过时，比如地面上破损的石头，比如楼道内部稍显糊弄的墙纸，比如不显高档的地下车库，这些点甚至不如昌平某些三四百万的刚需盘，对于褐石这种老豪宅来说算是掉分项。
用褐石来对比0702，虽然硬件被拉开代差，但这种主力户型2000万档豪宅的“圈层”比0702纯粹点，两者总体档次棋逢对手。
只是说褐石的主力成交户型是200多平的大复式户型，普遍是8万+的成交单价，用这些大面积段来对标0702，不具备参照意义。
图为褐石101平户型
我们只能用褐石的少量100多平小户型对标，近期成交案例是去年11月份，有个101平单价卖12.67万，确实有认可度。
从以上这些案例，我们可以粗略地推导出，0702作为好房子年代的升级产品，开盘卖到11万以上是很可能实现的。
大家如果考虑0702，可以结合这些千万级二手房同步看，对决策会有辅助作用。
以上是0702测评第一条，算作开胃餐，产品还没细说，接下来会出新房对比以及我们擅长的学区解析，看完很多事就有答案了。
上地0702社群已组建，这几天有针对项目的内部直播分享，想进群蹲消息的朋友备注“上地”找我。
