新手必懂的房产知识

一、新手必懂：基础名词
1. 产权年限
住宅：70年（可落户、上学、民水民电）
​公寓/商业：40年、50年（大多不能落户，商水商电）
注意：年限是土地使用年限，房子本身是永久产权。
2. 满二、满五、唯一
满二：房产证/契税满2年 → 免增值税
​满五唯一：满5年 + 家庭唯一住房 → 免增值税+个税
买房优先选满五唯一，最省钱。
3. 公摊面积
电梯、楼道、大堂、设备间等，都算公摊
​多层（没电梯）公摊小：约10%–15%
​ 高层（有电梯）公摊大：约20%–25%
同样建筑面积，公摊越小，套内实际越大。
二、买房必看知识点
1. 看房重点
1. 地段：地铁、学校、商场、医院、公园
​2. 楼层
低楼层：便宜、潮湿、采光差、噪音大
​中楼层：采光、噪音、价格均衡（最稳）
​高楼层：采光好、视野好、水压/电梯依赖大
3. 户型
方正、南北通透、动静分区
​避免：暗厨、暗卫、狭长过道、尖角多
2. 五证两书（新房）
买房前一定要看：
五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证
​ 两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书
没预售证 → 谨慎买，可能烂尾。
三、贷款知识（最实用）
1. 房贷类型
公积金贷款：利率最低，但有额度限制
​ 商业贷款：额度高、审批快，利率比公积金高
​组合贷：公积金+商贷一起
2. 等额本金 vs 等额本息
等额本息：每月月供一样，前期利息多、本金少
→ 适合：收入稳定、不想压力大
​ 等额本金：每月月供递减，前期还得多
→ 适合：收入高、想总利息少、打算提前还款
3. LPR、加点
房贷利率 = LPR + 基点（加点）
​可以选：固定利率 或 浮动利率
现在主流都是浮动，随LPR调整。
四、买房避坑（高频坑）
1. 只看样板间，不看毛坯/实体房
→ 样板间家具偏小、灯光显大，实际可能很小。
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